组屋达到MOP时要做的3件事

刚满MOP的转售组屋需求火热，尤其在榜鹅等发展区。

快速资讯
Sumang Walk过去12个月的中位成交价
5房式组屋：$606,551.30（基于40笔交易）
4房式组屋：$478,525.04（基于73笔交易）
3房式组屋：$379,416.67（基于12笔交易）
2房式组屋：$274,750（基于10笔交易）
*资料来源：HDB

如果您还不知道，剩余租期长的组屋需求很高，特别是在榜鹅等发展区。

这是因为这些组屋不像大巴窑等老区组屋那样受按比例计算的CPF使用限制。

这意味着如果您申请银行贷款，可以使用100%的CPF直至估值限额，以及120%的提取限额。

如果您申请HDB贷款，可以使用100%的CPF直至估值限额。

这也意味着如果您想出售转售组屋，只要您的组屋剩余租期超过60年，买家群体就不会受到按比例计算的CPF使用限制。

随着许多组屋在2022年满MOP（最低居住期），以下是您可以做的三件事：

#1：出租

满MOP后，您就有资格将整套组屋出租。

事实上，组屋的租金回报率相比私宅更好，每年可超过5%。

在看租金回报率时，我们要看购买房产的成本（包括每月房贷、维护费、房产税等）与出租房产所得收入之间的差额。

在新加坡，5%以上的租金回报率就算不错。

您可以用年租金除以购买价格再乘以100来计算租金回报率。

例如，以$143,000购买的房产，年租金收入为$21,000，租金回报率就是14.68%。

请注意，您必须将组屋至少出租6个月。

如果您的租户都是新加坡人或马来西亚人，您可以申请将组屋出租，每次申请的最长期限为3年。

如果申请涉及非马来西亚籍的非公民，每次批准的最长租赁期为2年。

您的租户必须符合以下任一身份，才能租用整套组屋或房间：
- 新加坡公民
- 新加坡永久居民
- 合法居住在新加坡的非公民，持有Employment Pass、S Pass、Work Permit、Student Pass、Dependant Pass或Long-Term Social Visit Pass。在组屋屋主提出申请之日，准证的有效期必须至少还有6个月：
- 来自建筑、海事和加工业的Work Permit持有者必须是马来西亚人。来自制造业的Work Permit持有者如果要租整套HDB组屋，也必须是马来西亚人

如果您的租户是非马来西亚籍的非公民（新加坡永久居民或外国人）租用HDB组屋，他们将受非公民出租配额（Non-Citizen Quota）的限制。该配额旨在帮助维持组屋区良好的种族比例。马来西亚人不受此配额限制，因为他们与新加坡人在文化和历史上有密切的相似性。

该配额在邻里层面设定为8%，在组屋座层面设定为11%。只要您的租户中有任何一位是非马来西亚籍的非公民，就适用此配额。

如果配额已满，只有新加坡人和马来西亚人可以在您的邻里/组屋座租房。此配额不适用于房间出租。

请注意，1房式和2房式组屋最多允许4名租户，3房式及更大的组屋最多允许6名租户。

作为房东，您必须检查租户和居住者的NRIC或FINS原件是否伪造并复印，核对NRIC或FINS上的照片与本人是否一致以确认身份，并通过MOM数据库和/或ICA数据库验证准证的有效性。

作为额外的尽职调查，您也可以要求雇主提供雇佣信。这是为了遏制非法移民或不法活动。这是房地产代理理事会（Council of Estate Agencies）为符合移民法和妇女宪章而要求的。
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如果您希望出租整套组屋，您需要向HDB申请分租批准。

手续费为$20。

准备出租了，您可以委托 Khalil 或在PropertyNet.SG上自行刊登您的房产。

#2：在公开市场出售

为了保护资产，一些组屋屋主倾向于在满足MOP（最低占用期）后立即出售他们的组屋。

这是因为随着组屋租约接近尾声，其价值会大幅下跌。

这一点从大巴窑较旧的转售组屋成交价格中已经可以看出，尤其是那些剩余租约少于60年的单位。

在公开市场出售组屋时，您需要先通过HDB转售门户网站申请出售意向这里: 
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买家首先需要支付不超过$1,000的意向金。

您的经纪可以在提交出售意向之日起7天后签发OTP（购买选择权）表格。

您的经纪随后可以向HDB提交OTP申请估价。指定的估价师将上门检查您的组屋以确定其估值。

买家将获得21天时间考虑这笔交易，并检查自己的资格、融资方面以及其他问题，例如您的组屋是否受重建或翻新影响、是否需要支付翻新费用、征费等，然后决定是否行使选择权。

要行使选择权，买家必须在OTP上签署「接受」部分，并确保HDB贷款资格或银行贷款批准信的签发日期早于接受日期。

买家随后必须将OTP交给您的经纪，并向您支付选择权行使费（金额不超过$5,000，减去已支付的定金）。

所有这些必须在21天的选择权期限内完成。

一旦行使选择权，卖家和买家之间就形成了具有约束力的买卖合同。

接下来的信息非常重要，因为许多卖家并不知道。

如果您计划购买另一套组屋并申请第二次HDB优惠利率贷款，您的房贷额度将被扣除退还的CPF款项以及出售现有或曾经拥有的组屋所得现金收益的最高50%。这是为了确保财务审慎。

您可以保留$25,000或现金收益的一半，以较高者为准。HDB会在核定第二笔贷款金额时考虑现金收益的剩余部分。

#3: 投资私人房产

既然您已经满足MOP，您可以自由投资私人房产，不受任何限制。

这也是组屋升级者中的热门选择，因为私人房产被视为投资，而组屋则是用于长期居住。

如果您有尚未还清的HDB贷款,您的贷款与估值比率(LTV)上限将降至45%,并须支付至少25%的现金首付。

其余30%可通过现金和/或CPF普通账户支付。

如果您没有任何尚未还清的贷款,您的贷款与估值比率(LTV)上限为75%,并须支付至少5%的现金首付。

其余20%可通过现金和/或CPF普通账户支付。

购买私宅时,您需符合总偿债率(TDSR)、估值限额和提取限额的规定。您的TDSR须小于或等于60%。TDSR计算公式如下:

(借款人每月债务总额 / 借款人每月总收入)x 100%

假设您的每月债务总额为$1,000,您的TDSR计算如下:

$1,000/$10,000 x 100% = 10%

您的每月房贷将纳入此TDSR计算,且不能超过60%的门槛。

您需遵守估值限额。估值限额为购买价格或购买时估值中的较低者。假设估值和购买价格均为$1百万,您的估值限额为$1百万。

若使用银行贷款,您需遵守提取限额:估值限额的120%。

120% x $1,000,000 = $1,200,000

$1.2百万即为您的提取限额。

请注意,如果您在2021年满55岁,还需在CPF户头中预留$93,000的基本退休存款(BRS)。

在预留BRS后,您可使用CPF普通账户中的剩余金额。

此外,购买第二套房产需缴纳买方印花税(BSD)及12%的ABSD。

从以上例子可见,租赁、买卖房产需要丰富的知识和财务计算。如需了解更多信息,欢迎联系新加坡最值得信赖的房地产顾问之一Khalil。

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Khalil

Khalil曾任Property Report编辑,并为PropertyGuru、iProperty.com、Yahoo! Singapore/Malaysia、The Malay Mail、Berita Harian、Real Estate Malaysia、Property Buyer及The Star等媒体撰稿。

Khalil以其对房地产市场的独到见解而闻名，是马来西亚和新加坡备受追捧的演讲者。他曾在各类房地产展览会和新楼盘推介会上发表演讲，也曾担任东南亚房地产大奖（马来西亚）的评审。他撰写了两本畅销书——Get It Right Iskandar和Property Buying for Gen Y.

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Khalil曾任Property Report编辑,并为PropertyGuru、iProperty.com、Yahoo! Singapore/Malaysia、The Malay Mail、Berita Harian、Real Estate Malaysia、Property Buyer及The Star等媒体撰稿。

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Khalil以其对房地产市场的独到见解而闻名，是马来西亚和新加坡备受追捧的演讲者。他曾在各类房地产展览会和新楼盘推介会上发表演讲，也曾担任东南亚房地产大奖（马来西亚）的评审。他撰写了两本畅销书——Get It Right Iskandar和Property Buying for Gen Y.