五房式对四房式组屋价格2026：多一房大巴窑贵$37,844，中央区贵$623,500

专家观点： 2026年，五房式组屋多出的那一间房，价格从大巴窑的$37,844到中央区的$623,500不等，因此五房式与四房式组屋之间的选择，其实取决于所在市镇。在溢价较小的市镇，五房式往往是更划算的长期之选；在溢价较大的市镇，精挑细选的四房式通常更胜一筹。

许多家庭在四房式与五房式转售组屋之间做选择时，往往只想到多一间房、价格贵约20%。但PropertyNet按市镇统计的中位数显示，这个经验法则在两个方向上都可能失准。下文将列出25个市镇的价格差距、对每月贷款与收入要求的影响、补助金与印花税如何进一步拉大差距，以及什么时候值得加价购买五房式组屋。

各市镇五房式与四房式组屋价格对比：2026年多一间房要多付多少？

根据PropertyNet对HDB转售交易登记数据（data.gov.sg）的分析，2025年11月至2026年10月期间，同一市镇内五房式组屋的中位数价格比四房式组屋高出$37,844至$623,500不等。完整数据系列每月更新，刊载于 最新各市镇HDB转售价格页面，相关交易数据则来自 data.gov.sg上的HDB转售价格数据集（HDB resale prices dataset）。以上数据均为中位数，括号内为成交数量，并按价差从小到大排列。

25个市镇中有五个的溢价低于$100,000，另有四个超过$300,000。以四房式组屋中位数价格的比例计算，多出的一房在大巴窑需多付3.8%，淡滨尼22.2%，宏茂桥58.7%，中区则高达72.8%。欲了解各市镇四房式组屋的情况，请参阅我们的指南 最便宜的四房式HDB组屋市镇.

为什么有些市镇的五房式组屋溢价小，有些市镇却很大？

当四房式组屋的交易偏向价格较高的单位时，价差就会较小；当五房式组屋的交易偏向价格较高的单位时，价差则会较大，这一点从每平方英尺（PSF）价格一栏中可以看出。在价差最小的四个市镇中，四房式组屋的中位PSF均高于五房式组屋：大巴窑的四房式中位PSF为$1,024，而五房式为$770，高出约33%。大巴窑四房式组屋中位价达$1,000,000，说明当地四房式组屋交易中有相当大比例属于高价单位，而五房式组屋的每平方英尺价格则低得多，因此多出的空间反而显得划算。

在另一端，情况则正好相反。在价差超过$300,000的四个市镇中，五房式组屋的中位PSF均高于四房式：宏茂桥为$784对$608（高出28.9%），中区为$1,285对$922（高出39.4%）。在这些市镇，成交的五房式组屋属于当地库存中价格较高的一类，因此你多付的并非只是多一个房间，而是不同档次的单位。在全部25个市镇中，有11个市镇的五房式组屋中位PSF高于四房式组屋。

样本量也很重要。过去12个月内，中央区录得25笔五房式组屋交易，马林百列录得29笔，而淡滨尼有538笔，盛港则有551笔。若中位数只是建立在几十笔交易之上，一旦有少数单位成交，数据就可能大幅波动，因此最大的差距仅供参考，实际价格还需以您锁定的具体座栋为准。

四房式与五房式组屋每月贷款差距

按4%封顶利率、25年贷款期、75%贷款计算，多一个房间在大巴窑每月多付$150，在淡滨尼多付$584，在宏茂桥多付$1,447，在中央区则多付$2,468。我们采用25年期，是因为HDB贷款最长为25年，而根据 MAS贷款期限和LTV限制 组屋若贷款期超过25年，银行贷款的LTV（贷款与价值比率）上限为55%，而非75%。

以上为压力测试数据：HDB贷款年利率为2.6%（比2.5%的CPF（公积金）普通账户利率高0.1%），并以3.0%的封顶利率评估自身贷款，因此实际HDB贷款供款会更低。4%封顶利率是银行用于负担能力测试的利率，以此规划更为稳妥。若要根据您自己的价格、收入和贷款期进行测算，请使用我们的 组屋与公寓负担能力计算器.

MSR（月供比率）空间与$16,000收入顶限

根据规定，MSR（月供比率）将组屋任何贷款的每月供款上限设为月收入总额的30%，依据 MAS MSR和TDSR规则, 此外还要叠加55%的TDSR（总偿债比率）封顶。将以上四舍五入后的月供除以30%（即MSR封顶比例），即可得出在没有其他债务情况下所需的家庭收入：

• 大巴窑： 四房式$13,197，五房式$13,697。
• 淡滨尼： 四房式$8,777，五房式$10,723。
• 宏茂桥： 四房式$8,213，五房式$13,037。
• 市中心区： 四房式$11,303，五房式$19,530。

市中心区的五房式组屋正是超出HDB贷款上限的那一种。自2026年8月24日起，HDB为申请其房屋贷款的家庭设定的家庭收入顶限为每月$16,000，因此月收入达$19,530的家庭将需要申请银行贷款，而银行贷款仍受限于75% LTV（贷款与估值比率）、最长25年贷款期，以及30% MSR（抵押贷款偿还比率）的规定。此外，HDB还会将贷款年限缩短为以下三者中最短的一个：25年、65减去买家平均年龄、以及剩余屋契年限减去20年；若剩余屋契无法覆盖最年轻买家到95岁，75%的贷款成数还会按比例调低，因此屋龄较旧的组屋和年纪较大的买家可获得的贷款额度会相应减少。

津贴与印花税让首次购屋者的「进阶之路」门槛更高

首次购屋的公民夫妇购买五房式组屋时，CPF Housing Grant（Family，家庭购屋津贴）会少$30,000：购买二房式至四房式转售组屋可获$80,000，而五房式或更大单位则只有$50,000，前提是家庭收入不超过$16,000，且剩余屋契超过20年。若公民配偶为PR，金额分别为$70,000和$40,000，同样相差$30,000。因此在大巴窑，首次购屋夫妇多买一间房的实际成本是$67,844，而非$37,844。家庭平均月收入不超过$9,000者，还可能符合申请Enhanced CPF Housing Grant（增强版购屋津贴），最高可获$120,000；Proximity Housing Grant（近居购屋津贴）则在与父母或子女同住时加$30,000，若住在4公里范围内则加$20,000。

Buyer's Stamp Duty（BSD，买方印花税）会进一步拉大差距，因为它是按价格征收的。以 IRAS住宅BSD（买方印花税）税阶，以下是淡滨尼的计算：

淡滨尼的五房式组屋需多付$4,425的BSD，须在行使OTP（认购选择权）后14天内缴付，可从CPF OA（普通账户）中偿还。加上$147,500差价中多出的25%首付款$36,875，以及少了$30,000的津贴，首次购屋夫妇从淡滨尼四房式换购五房式所需的实际金额，远高于表面上的差价。

五房式组屋：何时才是更明智的长期选择？

在溢价低于约$100,000、且家庭打算在5年MOP之后长住的市镇，五房式组屋通常是更划算的长期选择。在大巴窑、三巴旺、加冷/黄埔和盛港，根据我们的25年压力测试，多出的空间每月只需多付$150至约$237。对于一间可以改作书房、婴儿房或给年长父母居住的房间来说，这个价格并不算高。

平衡的视角很重要,因为VERS确实是双刃剑。

• 差价较小市镇的「廉价空间」： 若五房式的中位PSF低于四房式，那么你是以更低的每平方英尺单价购入额外楼面面积。
• 买家需求旺盛： 盛港（551宗交易）、淡滨尼（538宗）和兀兰（498宗）在12个月内录得数百宗五房式转售交易，显示脱售市场流动性较高。
• MOP届满后的出租灵活性： 标准组屋必须在5年MOP届满后才能整套出租（转售组屋的MOP从法定完成日起算，整套出租期间不计入居住年限），根据 HDB出租组屋的资格规定；Plus和Prime组屋的MOP为10年，Fresh Start组屋则为20年。在假设可获得更高租金之前，不妨用 我们的CheckMyRent工具 先测试较大户型组屋能租出多少。

投机定价的消除意味着理性的买家可以在中心位置、交通便利的地点找到合理定价的旧组屋。

• 差价较大市镇： 在宏茂桥，按最低利率计算，五房式组屋每月还款多$1,447；地段较中心或较新的四房式组屋可能性价比更高。我们的 宏茂桥五房式组屋换房案例研究 说明同一套组屋从卖家角度来看是什么样的。
• 数据样本不足： 中央区和马林百列仅25至29宗交易的中位数，波动可能很大。
• 日后可能需缴付更高额的转售补贴金： 如果该组屋属于津贴单位（直接向HDB购买的新组屋，或购买转售组屋时领取了CPF购屋津贴），而您日后再购买另一套津贴组屋，或向发展商购买全新EC，转售补贴金将根据您所售出的组屋类型计算：四房式为$40,000，五房式为$45,000。
• 预算已跨入公寓价位： 中央区一套$1,480,000的五房式组屋，价格已接近2026年新私宅一卧和两卧单位的售价；欢迎比较我们的 新私宅公寓评测 在承诺前对您的预算进行压力测试。

四房式与五房式之间该如何选择，取决于你所在的市镇、收入空间、津贴资格以及打算居住的年限，以上中位数数据只是参考起点，实际还须视乎特定组屋座号与剩余屋契年限而定。若你想针对某个单位获取第二意见，或想为自己的家庭算清每月贷款、津贴与印花税的具体数字，欢迎联系PropertyNet.SG，获取独立、个人化的建议。