组屋剩余屋契75年:现在脱售还是等2026年VERS?

专家观点： 如果你的组屋屋契还剩约75年，VERS并非近期出场选项。首批VERS试点预计要到2030年代初、针对屋契剩余约70年的组屋才会推出，因此你现在要卖还是继续持有，实际上是持有期限和融资门槛的问题，而非赌政府回购。

为何屋契剩余75年的老龄组屋屋主现在开始问这个问题

新加坡停止推出新SERS项目，彻底改变了每一位老旧组屋屋主的盘算。多年来，淡滨尼、勿洛、宏茂桥和女皇镇等成熟市镇的老组屋买家，一直暗自希望被选入选择性集体重建计划(SERS)，以获得更新的地契和一笔意外之财。如今这条路已经关上，取而代之的是自愿提前重建计划(VERS)。如果你持有的组屋剩余地契大约还有75年，诚实的问题是：趁地契还长现在就脱手，还是持有等待VERS最终覆盖你的组屋区？

本文将详细分析这个选择背后的真实数字：地契递减的实际情况、CPF和贷款条规如何影响未来的买家群体，以及VERS实际能提供什么。以下数据参考自HDB、CPF Board和MAS于2026年公布的规定。

VERS到底是什么，为什么剩余75年地契意味着你还很早期

VERS在2018年国庆群众大会上首次公布，是新加坡应对地契递减的长期方案。 新加坡公共住房 组屋地契为99年，VERS是政府在地契临近尾声时回购整个组屋区，以便重新发展土地的框架。对你来说重要的机制是：这是自愿性质的，在组屋楼龄约70年时推出，需要经过整个组屋区的投票才能推进。这个流程常被比作家居改进计划(HIP)的投票机制，需要多数居民同意。

两个事实应当作为你规划的基础。首先，VERS是在楼龄达到70年左右时提供的，也就是剩余租约大约30年的时候。一个剩余租约75年的组屋，大约还要24年才能进入这个窗口期。其次，政府已表明首批VERS计划不太可能在2030年代之前推出，因为大部分组屋尚未达到需要重建的楼龄门槛。简而言之，如果你的组屋还有75年租约，VERS并不是你在这十年内可以围绕其规划售房的退出方案。

对于补偿金额也应保持清醒认识。VERS的设计初衷就是比SERS（选择性整体重建计划）更不慷慨，因为它必须覆盖范围更广的老龄组屋，而不是少数高价值重建地段。迹象显示补偿将与剩余租约价值挂钩，加上适度补贴和可能的安置协助，而非一笔意外之财。我们关于 VERS对老龄组屋屋主的意义 的详细解析文章进一步探讨了投票机制和时间线。

租约贬值在75年至30年间的表现

等待会产生成本的核心原因在于，HDB组屋是一种贬值资产，其价值取决于剩余租约年限，而非你的购入时间。广泛引用的Bala曲线显示，全新99年租约的价值约为永久地契的96%，剩余60年时约为80%，剩余30年时约为60%，贬值在最后几十年会加速。

对于剩余75年屋契的组屋,重要的一点是:它仍处于曲线较平缓的上段。急剧贬值要到后期才会出现。这意味着,现在卖出与15年后卖出相比,能保住的价值差异是显著的,但最剧烈的价值流失发生在接近和跨过60年门槛时,而非立即发生。

要了解您所在镇区特定屋契年限的定价情况,可参阅我们的指南: 2026 年 HDB 租约贬值与 Bala 曲线 详细分析剩余屋契如何影响转售价值。

悄悄缩小未来买家池的融资门槛

持有组屋最被低估的成本不是贬值曲线上的标价，而是CPF和贷款条规对日后有能力购买你组屋的买家群体造成的限制。两道门槛驱动着这一切。

CPF 使用。 CPF公积金只能用于剩余租约至少20年的HDB组屋，而要完全动用CPF，租约必须覆盖最年轻买家至95岁，否则将按比例削减。一名40岁买家看中剩余租约55年的组屋时，可能会发现CPF使用额被限制在估值以下，差额需以现金支付。官方的 CPF购屋动用条规 列明了95岁覆盖测试。

银行贷款LTV与贷款期限。 根据 MAS贷款与价值比及贷款期限规定指出，HDB组屋的标准75% LTV银行贷款仅适用于剩余租约至少30年且覆盖最年轻买家至95岁的情况。若不符合，最高LTV将按比例下调，贷款期限也受剩余租约限制，这会推高月供并进一步限制买家的借贷能力。

为什么这对持有10至15年很重要？以一套今天剩余75年的组屋为例：40岁的买家现在轻松符合95岁规则（40 + 75 = 115）。快进15年后：组屋剩余60年,40岁买家仍符合（40 + 60 = 100）,但50岁买家也符合（50 + 60 = 110实际没问题）；而当剩余55年时,45岁买家（45 + 55 = 100）刚好达标,但更年长的买家开始无法全额使用CPF。要点是：组屋每老化一年,就悄悄地先把年长买家筛掉——而他们往往正是成熟地区转售组屋最有现金实力的买家群。

规律很明显。剩余75年时组屋对几乎所有买家友好。收窄是渐进的,而非明年就跌落悬崖,这正是恐慌性抛售往往不是正确答案的原因。要了解实际融资结构如何运作,请参阅我们关于 印花税和买家成本 和 TDSR 和 LTV 如何影响贷款额度 将会非常有用。

现在脱售还是继续持有：权衡利弊

现在脱售的理由

• 您的组屋处于租约衰减曲线较高、较平缓的部分，可在剩余 60 年租约开始急剧下滑前锁定价值。
• 买家群体最广泛，因为几乎所有买家都能通过 CPF 和 LTV 审查，有助于提升需求和价格。
• 消除老旧组屋最大的不确定性：VERS 是否、何时及以何种赔偿金额覆盖您的组屋区。
• 资金可立即重新部署，无论是换购合适面积的组屋、增加退休流动资金，还是趁仍符合贷款资格时升级住宅。

继续持有的理由

• 租约剩余 75 年时，折旧仍属渐进式，不存在迫使今年必须脱售的急剧下跌。
• 脱售和重新购买会产生实际交易成本，而已完全供完的组屋可成为低成本居所。
• 若您的组屋区最终纳入 VERS，您将获得赔偿金及安置协助，但金额不多且需等待多年。
• 如果您年纪较大，重新购屋时不依赖 CPF 或长期贷款，租约衰减的影响远低于年轻卖家。

如果您持有组屋纯粹是为了等待VERS，请诚实评估：从历史数据来看，只有极少数组屋曾被纳入SERS计划，而VERS取决于地段投票和政府规划，最早也要到2030年代才会有结果。对大多数屋主而言，更务实的考量框架是持有期决策。如果您本来就计划未来几年内搬迁，趁剩余租约还长时出售能保护房产价值。如果您已安居且资金自足，继续持有也是合理的选择。

考虑升级的屋主也应仔细规划时间点。我们的指南关于 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 以及 组屋达到MOP后该怎么做 涵盖了步骤安排。挂牌前，请通过我们的 组屋销售收益计算器 计算器算清楚，扣除CPF退款后实际到手的金额。如果您考虑售出后转投新楼盘，我们在罗弄泉的 Chuan Park评测 是一个有用的参考基准，适合老龄组屋卖家考虑迁入。

售房本身也有成本需要规划。请在 HDB售房资格页面 上确认您的资格，并通过 URA 和HDB转售统计数据核实市场可比价格，再设定要价。

每个老龄组屋都有不同的故事,一旦结合您的年龄、CPF余额、计划和地段来考虑。以上的计算为您提供了框架,但正确的决定取决于您的具体数字和时间规划。如果您想获得独立、公正的分析,了解现在是否应该出售老龄组屋或继续持有,以及实际可得款项和升级选项,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取个性化、无压力的咨询服务。