关键要点
- 2026年第一季度共有412套HDB转售组屋以至少S$100万的价格售出，创下历史新高，较上一季度增长约17至18%。
- 2026年第一季度整体HDB转售价格指数下跌0.1%至203.4点，这是自2019年第二季度以来首次季度下滑。
- 百万组屋仅占2026年第一季度转售交易的约6.9%，而约70.8%的交易价格仍低于S$75万。
- 大巴窑、红山、女皇镇和宏茂桥等成熟市镇约占2026年第一季度所有百万组屋交易的90.8%。
- 预计2026年将有13,480套组屋达到MOP期限，几乎是2025年数字的两倍，这将扩大选择范围并缓和全岛价格增长。
专家观点： 百万组屋在2026年不断刷新纪录，但它们仍只是转售市场中的一小部分，而整体市场实际上已开始降温。醒目的数字吸引眼球；但深层数据为买家和换房者讲述了一个更理性的故事。
很少有房产新闻能像单月内一连串HDB组屋突破七位数价格那样引发如此多的反应。数十套 百万组屋 易手的景象让人觉得公共住房已经变得遥不可及。然而HDB的官方数据却呈现出更细腻的画面。在这些破纪录的高价交易背后，是一个在近七年来首次悄然转向的更广泛转售市场。
2026年HDB官方数据实际显示了什么
让我们从可验证的事实开始，而非社交媒体上的议论。 URA HDB发布的数据证实了2026年初的一个真实悖论。 百万组屋 交易创下纪录，但整体指数却下滑了。
在高价端，激增是真实的。
根据分析师从产权转让书中提取的数据， 2026年第一季度共有412套HDB转售组屋以至少S$100万的价格售出，较上一季度增长约17至18%。这些高价交易包括190套四房式组屋、143套五房式组屋、78套公寓式组屋和1套多代同堂组屋。这些组屋的平均价格约为S$115.1万，略低于上一季度的S$116.5万。
然而整体市场却朝相反方向发展。2026年第一季度,HDB转售价格指数环比下跌0.1%至203.4点,低于2025年第四季度的203.6点。这是自2019年第二季度以来首次下跌,结束了近七年的持续增长。值得注意的是,百万元组屋交易仅占该季度所有交易的约6.9%,而大部分交易(约70.8%)仍在75万新元以下成交。
| 指标 | 2025年第四季度 | 2026年第一季 |
|---|---|---|
| 组屋转售价格指数 | 203.6 | 203.4 (-0.1%) |
| 百万元组屋交易量 | 约350至368宗 | 412宗(创纪录) |
| 百万元组屋平均价格 | 约116.5万新元 | 约115.1万新元 |
| 百万元组屋占所有交易的比例 | 低个位数 | ~6.9% |
为何百万元组屋屡创新高
高价交易的集中并非偶然，而是由一系列特定且可预测的基本因素所驱动。买家在下结论前应先理解这些因素。
地点集中。 2026年第一季度，约90.8%的百万元组屋交易集中在成熟住宅区，其中大巴窑、红山、女皇镇和宏茂桥居首。这些市中心及近市区地段拥有便利的交通、完善的设施及邻近学校，买家愿意支付溢价。如果您正在衡量哪里的价值更稳固，可参阅我们关于 转售价值最佳的组屋市镇 详细分析了地理分布。
2026年MOP浪潮。 结构性转变正在发生。预计有13,480个组屋单位将在 最低居住期限（MOP） 2026年届满，几乎是2025年约6,973个单位的两倍。刚满MOP的较新组屋，剩余租约通常超过94年，售价强劲，因为它们结合了现代格局和长期地契。2026年第一季度超过半数的百万组屋交易涉及屋龄15年或以下的单位。
与私宅的比较 随着大众市场三房式公寓的平均价格维持在200万新元以上，一套位于中心地段、售价约100万新元的大型组屋，对许多家庭来说仍然具有相对的价值优势。这正是考虑原地不动或升级换房的家庭所面临的抉择，我们在以下指南中深入探讨： 从组屋升级到公寓而不必多付ABSD.
标题背后的降温迹象
重要的是不要让少数破纪录的成交案例掩盖整体市场的走向。转售价格增长已明显放缓，2025年全年仅上涨2.9%，而2024年则为9.7%。多股力量正在汇聚。
- MOP期满单位数量接近翻倍，扩大了供应量并缓解了许多地区的竞争压力。
- HDB今年在三轮预购组屋计划中维持约19,600套的庞大供应量,其中包括超过4,000套等候期较短的单位。
- 累积的降温措施影响,包括 印花税及ABSD 的调整以及更严格的贷款限制,持续抑制整体房地产市场的需求。
对买家而言,这意味着大众市场有更多选择、竞标压力减轻,尽管高端市场的小众领域仍然火热。在拉高预算之前,值得了解融资规定如何影响您的购买能力。我们的解说文章 TDSR和LTV如何影响您的贷款 涵盖了您需要规划的贷款限制,您也可以直接查阅 金管局贷款与估值比率页面 和 MAS MSR和TDSR规则.
2026年买家的机遇与风险
两极分化的市场既带来机会也暗藏陷阱。以下是平衡的观点。
机遇。 不断增加的MOP（最低占有期）组屋供应为家庭提供了实用的中间选择。想要现代化格局但不愿等待三至五年BTO组屋的买家，可以考虑刚过MOP的转售组屋，其中许多位于热门市镇且拥有较长租赁期。随着全岛价格趋软、选择增多，买家的议价能力比起2021至2024年的狂热时期已有所改善。对于在那波涨势中坐拥可观账面收益的屋主而言，现在或许是考虑 升级至执行共管公寓 或私宅的合理时机，前提是财务状况允许。
风险提示。 首先，高价成交可能造成误导。破纪录的价格集中在少数几个区域和罕见的组屋类型，例如跃层式公寓和大型多代同堂单位，因此附近出现百万元成交并不代表您自己的组屋价值自动水涨船高。其次，为租赁组屋支付七位数金额需要仔细考虑 长期租赁递减和最终转售收益的问题。第三，HDB已提醒宏观经济前景仍存不确定性，并敦促家庭在承担房贷时保持审慎。假设房价只会上涨而过度负债是典型错误。在做出承诺前，应就整个贷款期限模拟总持有成本，并使用 CPF购屋指南.
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
每一波新楼盘推出都会改变转售需求、租金回报率以及附近现有屋主的退场时机。如果您的组屋已过MOP（最短占有期）或将在两年内届满，现在正是检视您选择的最佳时机。获取免费、数据支持的评估报告，了解您的单位能卖多少钱以及您的升级路径。
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确认实际需要动用多少现金和CPF。百万组屋在新加坡会成为常态吗？
尽管百万组屋成交数量创下纪录,但在2026年第一季度的HDB转售交易中,百万组屋仅占约6.9%,大约70.8%的成交价格仍低于75万新元。这一现象主要集中在少数成熟市镇以及较大型或较新的组屋单位,而非遍布全岛。
2026年HDB转售价格真的下跌了吗?
HDB转售价格指数在2026年第一季度下跌0.1%至203.4点,这是自2019年第二季度以来首次季度下跌。跌幅温和且更具象征意义而非暴跌,大多数分析师预测2026年全年将实现低个位数增长,因为供应正在扩大。
哪些市镇的百万组屋成交最多?
成熟市镇占主导地位,在2026年第一季度约占百万组屋成交的90.8%。大巴窑、红山、女皇镇和宏茂桥录得最大份额,主要得益于中心位置、完善配套设施以及大量刚达到MOP的新组屋。
为什么刚达到MOP的组屋售价如此之高?
刚达到MOP的组屋结合了现代化格局和较长的剩余屋契,通常超过94年,对于希望比BTO时间表更快入住的买家极具吸引力。随着2026年约有13,480个单位达到MOP,这些抢手单位的供应今年大幅上升。
我应该赶在价格再次上涨前购买吗?
试图抓住市场底部往往不明智。随着MOP浪潮和大量BTO供应的增加,买家在2026年普遍拥有更多选择和议价空间。应关注组屋是否符合您的长期需求,以及即使价格持平也能负担得起,而非追逐创纪录的头条新闻。
单月数十个百万组屋的故事确实引人注目,但更明智的解读在于表象之下:一个日趋成熟的转售市场,高端稀缺性与广泛正常化并存。无论您是考虑下一步的升级者、评估刚达到MOP组屋的首次购房者,还是决定何时出售的屋主,正确的决定取决于您自己的预算、时间表和目标,而非头条新闻。如果您希望获得针对您具体情况的独立、数据驱动的评估,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取量身定制、无压力的专业建议。