关键要点
- Frasers Property领军的财团以21.28亿元最高标价,即每平方英尺地价1,323元(按容积率计算),在2026年7月15日截标的Bayshore Drive综合用途政府售地项目中胜出。
- 这幅99年地契、面积5.74公顷的地段可建约1,280个住宅单位及22,500平方米商业空间,并将与未来汤申-东海岸线的Bedok South地铁站整合发展。
- 得标价比由CDL领军的Hong Leong财团高出约5.8%,另有CapitaLand、UOL及CICT组成的财团竞标,以及由新注册Breeze实体提交的最低标价。
- Frasers Centrepoint Trust将持有一个面积22,100平方米购物商场的50%股权,这是其首个发展项目,预计2030年底前竣工。
- 预计2028年推出、2032年后落成,Bayshore Drive属于中期投资项目,并非即时置业机会。
专家观点： Frasers领军财团为Bayshore Drive开出的21.28亿元标价,创下CBD区以外政府售地项目的历来最高纪录,其每平方英尺地价1,323元(按容积率计算)为未来东海岸新楼盘定下价格底线而非上限。
新加坡 Bayshore Drive GLS 地段已正式批出,数字创下历史纪录。由Frasers Property领军的五方财团以21.28亿元夺得这幅综合用途地段,树立了每一位东海岸买家、换房者和投资者如今都应纳入规划考量的新指标。本文将剖析得标方、成交价,以及 Bayshore Drive综合用途地段 意味着这个最终将容纳约10,000户家庭的地段的首发价格。
Bayshore Drive政府售地招标结果
招标于2026年7月15日截止时， URA 该地段收到三份投标书。得标者为由Frasers Property、Frasers Centrepoint Trust、Sunway MCL、Sekisui House和Lum Chang组成的财团。我们在此仅陈述事实，并非为其背书。
主要数字令人瞩目。 正如我们在招标推出时所预测的，分析师预计地价将接近20亿元，最终结果超过了这一水平。
| 详情 | 数据 |
|---|---|
| 得标者 | 由Frasers Property领衔的五方财团 |
| 最高标价 | $2.128 billion |
| 地价 | 每平方英尺地价$1,323 |
| 地段面积 | 57,460.6平方米（约5.74公顷） |
| 最大总楼面面积 | 149,398平方米（超过160万平方英尺） |
| 商业部分 | 22,500平方米，包括22,100平方米的零售商场 |
| 潜在收益率 | 约1,280个住宅单位 |
| 地契 | 99年地契 |
这块99年租赁地段占地57,460.6平方米，最高总楼面面积为149,398平方米，其中包括22,500平方米的商业面积，零售商场的GFA为22,100平方米。该商场意义重大。星狮地产信托将开发并持有零售部分的50%股权，占总GFA的15%，这标志着FCT的首个开发项目，预计将于2030年底左右完工。
为何中标如此果断
中标差距本身就说明了发展商的决心。星狮领衔的财团不是险胜，而是大胜。其20.128亿元的报价相当于每平方英尺建筑面积1,323元，比第二高的竞标价高出5.8%，后者由城市发展领衔。
竞标阵容虽然集中但实力强劲。第二高竞标者是包括城市发展、丰隆集团、Hong Leong Holdings、Hong Realty和TID在内的财团，而最低竞标来自Breeze Residential和Breeze Commercial Trustee，这两家实体于7月才成立。第三个竞标来自凯德发展、UOL和凯德腾飞商业信托组成的财团。
三家财团竞标这一规模的地段，出价数量虽不算多，但符合实际：能承担超过20亿新元混合用途项目的开发商本就屈指可数。两家落选财团本身也是顶级发展商组成的联营体，足见这笔交易的资本密集程度。
对东海岸新盘售价的影响
地价是最终售价的最大成本构成，因此每平方英尺楼面地价$1,323已为市场定下明确预期。最直接的参照是首幅Bayshore地段。Vela Bay正是在首幅Bayshore地段上建成，2026年4月推出时取得72%认购率，显示该区域买家需求强劲。
Vela Bay的定价颇具参考价值。这个515单位项目在4月推出首周末售出72%单位，平均尺价$2,886。以下是买家应理解的反常识重点：地段更大并不自动意味着房价更低。22,500平方米的商业义务增加了开发复杂度，压缩了住宅部分的实际利润空间，反而可能推高每单位地价成本和推出价格。
| 指标 | Bayshore Road（Vela Bay） | Bayshore Drive（本次得标地） |
|---|---|---|
| 地价 | $1,388 psf ppr | 每平方英尺地价$1,323 |
| 用途 | 纯住宅 | 混合用途（住宅+商场） |
| 单位数 | 515 | 约1,280个 |
| 参考推出价 | 平均$2,886 psf（2026年4月） | 尚未推出 |
需要注意的是,Bayshore Drive 的地价略低于 Bayshore Road,但混合用途结构和综合交通枢纽的溢价意味着最终推出的住宅项目售价仍可能落在相当甚至更高的区间。许多买家一开始被这个地段吸引的原因,正是支撑东部整体需求的同一动力,我们在 2026年资本增值与租金回报分析.
交通便利性与勿洛南地铁站优势
地段基本面正是这块地皮吸引大额投标的原因。 这个混合用途发展项目将与勿洛南地铁站、巴士转换站和零售空间整合,是2026年上半年政府售地计划确定名单中推出的4,575个住宅单位的一部分,比过去十年每次政府售地计划确定名单的平均供应量高出50%。.
该地铁站位于汤申-东海岸线上,整个地区的发展具有长期潜力。这个项目是更大范围 Bayshore 规划的一部分,整体将提供约10,000个公共和私人住宅单位,配套公园、自行车道和其他设施。除了购物商场,还有生活方式方面的吸引力:紧邻项目的未来 SAFRA 会所将是新加坡最大的,预计于2030年开放。
买家的机遇与风险
对于考虑投资 Bayshore 地区的潜在买家和投资者而言,利弊各有千秋。
投资机遇：
- 优先进驻综合枢纽 与地铁直通、毗邻商场的项目在新加坡是经过验证的保值配置。Vela Bay 推出时72%的认购率说明需求真实存在。
- 庞大的本地升级换房客群。 数以千计的勿洛和淡滨尼组屋将在2026至2028年间届满MOP，为市场带来手握售屋资金、随时可入场的天然买家流。如果您正是这一群体的一员，请参考我们的指南 HDB售卖与公寓购买的时机把握 的说明值得早读。
- 长周期组屋区转型。 一个涵盖10,000套住宅、公园及单车道的总蓝图往往会随时间推移提升区域配套价值。
风险因素:
- 这是中期投资布局，而非即时回报型产品。 预计2028年推出、2032年或之后才能完工，意味着您的资金将在入伙或出租之前被锁定数年。
- 供应集中。 这一地段单是本身就将为已规划10,000套住宅的片区新增约1,280个单位，可能在供应爬坡期拖累租金回报。我们的 2026年下半年租赁市场回顾 显示目前全岛空置率已接近7%。
- 融资逆风。 基于每平方英尺地价$1,323 ppr的新盘定价需要审慎规划负担能力。请通过我们的工具对照当前LTV和TDSR上限核算您的数字 负担能力计算器 并在 MAS LTV 页面 和 MAS TDSR 说明页面.
关于现代楼面面积的另一要点：未来Bayshore Drive的新楼盘将按照目前所有新项目统一采用的标准化楼面面积规则定价。可售面积以墙体中心线计算，空调机位和花槽等空位不计入面积，因此每平方英尺价格反映的是真正可居住的空间。如果您要比较样板房，我们在 GFA统一计算后如何判断单位使用效率 的详细讲解会教您如何正确读懂平面图。
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谁赢得了Bayshore Drive GLS地段，竞标价是多少？
由Frasers Property领衔、成员包括Frasers Centrepoint Trust、Sunway MCL、Sekisui House和Lum Chang的财团，以21.28亿元（相当于每平方英尺地价$1,323 psf ppr）的最高标价，投得这幅99年租赁期的综合用途地段。招标于2026年7月15日截止，URA随后将地段批予最高出价者。
为什么说这是创纪录的？
21.28亿元的成交价是新加坡中央商业区以外的GLS地段所录得的最高标价，成为全国首个成交额突破20亿元的非CBD政府售地项目。这一规模既反映了地段面积之大，也体现了综合用途开发的定位要求。
Bayshore Drive的住宅单位何时公开发售？
目前尚未公布推出日期。根据2026年年中批地后的一般规划和审批时间推算，预计公开销售约在2028年前后，项目竣工可能在2032年或更晚。买家应将其视为中期而非即时的购房机会。
这次的地价与第一幅Bayshore地段相比如何？
首个Bayshore地段Bayshore Road以每平方英尺地价$1,388售予由SingHaiyi领导的财团,发展成515单位的Vela Bay,于2026年4月推出,平均售价约$2,886 psf。Bayshore Drive的地价$1,323 psf略低,但其综合用途结构及地铁整合意味着住宅推出时的定价可能处于相若甚至更高区间。
Bayshore Drive项目将包含哪些设施?
项目将设有22,100平方米的零售商场,由Frasers Centrepoint Trust持有50%股权作为其首个开发项目,并将与未来的勿洛南地铁站及巴士转换站整合。邻近的SAFRA会所预计将成为新加坡最大规模,定于2030年启用。
Bayshore Drive地段成交确认了发展商看好新加坡东海岸新区的持久价值,但创纪录地价及多年开发周期意味着明智之举是审慎规划而非仓促承诺。无论您是勿洛或淡滨尼的组屋屋主准备在MOP期满后升级,还是投资者在租金回报与长期资本增值间权衡,正确的入场策略取决于您的实际数字和时间表。在采取下一步行动前,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取针对您目标的独立个性化建议。