碧山2026新公寓：Eco World以破纪录每平方英尺地价$1,612投得Lorong Puntong地段

Eco World以每平方英尺地积比率S$1,612的破纪录价格投得Lorong Puntong / Sin Ming Avenue地段,这是碧山自2015年以来首个新私宅地段,预计售价约每平方英尺S$3,000,将重新定义这个新加坡最抢手成熟地段之一的价格预期。

十一年来,想在碧山规划区内购买全新公寓的买家无处可寻。这一情况在2026年9月15日改变了,当时一家马来西亚发展商以破纪录的地价投得汤申路上段附近的一块小型地段。这 碧山新私宅2026 个故事与其说是关于一次土地招标,不如说是关于当新供应终于出现时,长期供应短缺会对价格产生什么影响。

Lorong Puntong地段招标情况

URA 在确认用地清单中推出Lorong Puntong / Sin Ming Avenue地段,招标引起强烈关注。 根据URA的招标结果,该地段吸引了七份标书,Eco World Development以S$2.081亿,即每平方英尺地积比率S$1,612的价格成为最高投标者。 以下数据基于2026年9月15日截标的招标。

地段本身面积不大。占地46,103平方英尺,最高容许建筑总面积为129,093平方英尺,地积比率为2.8,99年地契,预计可建约140个私宅单位。小型地段使总投标额保持在可控范围内,这正是为什么有七家发展商参与投标,而非一些顾问预测的四至六家。

得标价不仅高,而且遥遥领先。Eco World的标价是唯一超过每平方英尺土地价1,600新元的投标,比第二高标——Hong Leong Holdings与TID合资公司的1.8733亿新元高出11.1%。冠亚军之间相差约2,077万新元,这种差距是单一投标永远无法揭示的市场真实落差。

创纪录地价对碧山意味着什么

背景是稀缺。碧山规划区上一次售出GLS住宅地段要追溯到2015年,该地块后来发展成Lorong Puntong的Thomson Impressions,共288个单位。此后,附近新私宅供应稀少,只有2018年的Jadescape和2025年的精品永久地契项目Artisan 8等少数新楼盘。

这一地价也创下区域新高。分析师指出,这是中央区其余地区(Rest of Central Region)住宅地段的历史新高,超越六周前Berlayar Drive创下的基准。对附近业主而言,实际意义在于 确认售地清单（Confirmed List）上的地段会在固定日期招标，不考虑发展商需求，因此这批新供应是按计划推出的，并非由某方触发才释放。

地价直接影响新盘售价。根据最高标价，分析师预估未来项目的推出价可能约为每平方英尺S$3,000起。在你认为附近转售单位会自动跟涨之前，不妨先看看我们对 中部市郊中端买家窗口期的分析，转售市场正吸纳越来越多成交，正是因为新盘定价已拉高。

地点、交通与买家群

地段靠近汤申-东海岸线（Thomson-East Coast Line）的宏茂桥地铁站（Bright Hill MRT），该线预计在2030年左右与未来的跨岛线（Cross Island Line）交汇，地段旁还有爱同学校（Ai Tong School）。周边环绕新民和碧山等成熟组屋区，以及Jalan Angklong和Jalan Tambur沿线的小型有地住宅区。

这样的地理位置决定了买家构成。业内人士指出，主要买家来自碧山和新民的组屋升级者，以及有地住宅缩小户型者，他们希望留在同一社区而非搬到岛上其他地方。对于一个约140个单位的项目而言，这是一群对地点忠诚度高的精准客群，而非广泛的投资市场。如果你是碧山组屋屋主正在考虑这一步，我们的指南会讲解 从组屋升级到公寓而无需缴付ABSD 先卖后买的操作次序，助你避开20%的第二套房产额外印花税。

买家在同一走廊也有其他选择。规模大得多的 Thomson Reserve，这个位于Upper Thomson的1,268单位项目预计将于2026年10月推出，将带来截然不同规模的供应量。请注意，不同项目的面积计算标准有所差异，因此在跨越统一界线比较面积或每平方英尺价格前，务必确认项目采用的是哪种楼面面积计算基准。

每平方英尺$3,000的新盘买家需要支付多少

以每平方英尺S$3,000的指示价格计算，入场门槛完全取决于单位面积。一个约530平方英尺的紧凑两房单位总价接近S$160万，而约900平方英尺的三房单位总价接近S$270万。两者之间的印花税差距相当显著，买方印花税按照价格区段累进征收，依据为 IRAS BSD时间表.

因此，一个S$160万的两房单位需缴纳S$49,600的BSD，而一个S$270万的三房单位需缴纳S$104,600。一个常见错误是只计算到4%档就停止，忘记S$150万以上部分还有5%档，导致低估数万元的税款。这些数字假设新加坡公民首次购房，没有 额外买方印花税。公民购买第二套房产需额外支付20% ABSD（额外买方印花税），以S$270万单位计算，在任何减免前就是S$540,000。

贷款额度按同样方式计算。首次房贷的贷款与估值比率上限为75%，依据 MAS LTV规则确认你的借贷额度，如果贷款期限超过65岁或超过30年则降至55%，而且每月还款额必须符合55% TDSR上限要求，并以4%底限利率进行压力测试。在您爱上样板房之前，值得 自行计算负担能力 确保你筛选的价格区间是你的收入和TDSR真正负担得起的。

机遇与风险并存

从机会面来看,在成熟且交通便利的地段出现真正的新楼盘稀缺是罕见的,而一个仅140单位的小型项目能够向重视原地不动的买家收取地段溢价。碧山的交通、学校和公园使其具备抗跌力,而跨岛地铁线在Bright Hill的转换站更增添了长期的连通性优势。

• 机遇： 2015年以来碧山首个新公寓,买家群体集中,地段基本面强劲。
• 风险： 破纪录的地价意味着全价推出,因此上涨空间从第一天起就部分反映在价格中了。
• 风险： 99年地契和紧凑地段的高层设计,因此景观和单位组合在项目内部会有显著差异。
• 风险： 每平方英尺S$3,000的推出价远高于周边转售价,因此支付溢价是押注整个区域重新定价。

实话实说,破纪录的地价标保护的是卖地的政府,而不是买房的买家。等待实际推出价和公布的平面图不会让你损失什么,而纯粹押注这个新盘会推高区域价格、现在就买附近的转售单位,在大市情绪依然疲软时会有实实在在的下行风险。

单一地块的天价成交本身不会改变你的购房计划,但它会重置整个区域的价格锚点,而这正是需要清晰独立判断的关键时刻。如果你在碧山或新民一带拥有房产,正在考虑是否出售、持有或升级到即将推出的新楼盘,欢迎联系PropertyNet.SG,获取量身定制、以数据为本的咨询服务,契合你的时机、预算和融资需求,而非只看新闻标题。