2026年与兄弟姐妹或朋友合购公寓：$1.3M两房单位的联名共有（Joint Tenancy）vs 分权共有（Tenancy-in-Common），该怎么选？

专家观点： 2026年与兄弟姐妹或朋友合购公寓，最理想的做法是双方都是首次购房的新加坡公民，并以分权共有（tenants-in-common）方式持有产权，出资比例与持股比例相符。选错持有方式在购买当天不会有任何代价，但一旦有人想退出、结婚或身故，代价就会变得高昂。

越来越多单身人士合资购买人生第一套私宅，而配有两间套房卫浴（en-suite）的$1.3M两房单位，正是热门首选。与兄弟姐妹或朋友合购公寓，在私宅领域是合法且相当普遍的做法，但也伴随着ABSD、CPF和退出陷阱，许多合购人往往要等到有人想退出时才发现问题所在。本指南将完整拆解一笔$1,300,000的购买交易，比较联权共有（joint tenancy）与分权共有（tenancy-in-common）的差异，聚焦最关键的问题：情况有变时该怎么办。

2026年与兄弟姐妹或朋友合购公寓：你必须知道的规则

就私宅而言，并没有规定共同业主必须是家人。真正有变化的是政府在税务和CPF方面如何看待这对合购人。以下三项规则，几乎决定了每一宗兄弟姐妹或朋友合购交易的结果。

• ABSD按买家中身份最高者计算。 根据 IRAS ABSD页面 （2026年8月更新），凡由两名或以上、身份不同的买家联合购买，将以其中适用的最高ABSD税率，计算在所购房产的全部价值上。IRAS也会将你视为拥有该房产，即使你只拥有其中一部分权益。
• 夫妻豁免（married-couple relief）并不适用于你。 全额ABSD（额外买方印花税）豁免可能适用于联名购买住宅房产的夫妻。该夫妻中须有一方为新加坡公民（SC），且房产必须仅以夫妻双方名义购买。兄弟姐妹及朋友均不能使用跨国籍夫妻的首套房豁免，也不能使用六个月内第二套房退税的安排。
• 您必须选择一种持有方式。 每个联名产权都会被登记为联权共有（joint tenancy）或分权共有（tenancy-in-common），用于设立或变更持有方式的表格须提交至新加坡土地管理局（SLA）。

联权共有 vs 分权共有：份额、身故与退出安排

CPF局的购屋指南（2026年7月）说明，在联权共有（joint tenancy）下，您与共同持有人对房产拥有相等的权益。而在分权共有（tenancy-in-common）下，每位共同持有人对房产持有独立且明确的份额，同时享有使用整个房产的权利。与联权共有不同的是，持有人可以拥有不同的持股比例。

「生存者继承权」是联权共有（joint tenancy）的核心特点。HDB关于持有方式的指南采用相同法律概念，指出联权共有人身故后，其权益会自动转移给其余共有人，无论死者是否留有遗嘱。这种方式适合两名未婚兄弟姐妹，但通常不适合两位朋友，因为你的份额会归朋友所有，而非留给父母、未来配偶或子女。

日后仍可以更改。SLA的法定声明表格允许联权共有人解除联权共有关系，转为与其他登记业主按联权共有人数比例分权共有（tenancy-in-common）。因此两名联权共有人会变成各占50%的分权共有人。若原本出资比例不均，解除联权共有并不能纠正这一点，因此购买时就应设定好正确的分配比例。

130万新元两房式单位实例解析：印花税、贷款与现金支出

假设两名新加坡公民都未持有任何住宅房产，以75% LTV的首次房屋贷款购买一套$1.3M的两房单位。无论选择哪种持有方式，买方需缴付的买方印花税（BSD）都是一样的。以下是根据 IRAS BSD税率:

75%贷款为$975,000，25%首付为$325,000。其中至少5%（$65,000）须以现金支付，最多20%（$260,000）可动用CPF OA。BSD加上首付共计$361,600，全部须在私宅期权时限内缴清，详情请见我们的 《14天购买选择权（OTP）指南》。BSD须在行使期权后14天内缴付，之后可用CPF OA报销。下表列出两人可能分摊这笔预付款项的方式。

如果其中一方出资60%，登记为60/40的分别持有（tenants-in-common）会在产权文件上如实记录这一比例。若采用联名共有（joint tenancy），出资60%的一方将拥有同等权益，多出的$36,160将得不到法律保障。

当其中一位联名买家已拥有房产时

这正是许多兄弟姐妹联名购房交易最容易破裂的地方。由于最高的ABSD（额外买方印花税）税率适用于整个房价，只要联名买家中有一人名下已有房产，哪怕只是部分权益，也会改变你们双方需缴付的总额。

第二笔房贷同样会降低贷款额度上限。如果任一借款人名下仍有未偿清的房贷，请先查看 MAS贷款期限和LTV限制 再假设可获得75%的贷款额度。借款人的年龄也很关键，因为75%的贷款限额仅在贷款年期不超过30年、且贷款到期时借款人未满65岁的情况下适用。我们关于 TDSR和LTV如何相互影响 逐层分析。如果问题出在现有房产上，我们的 拆名与ABSD指南 在你决定之前，说明了这条路径的成本。

你们两人能否贷款$975,000？

根据 MAS的TDSR（总偿债率）规定，总负债偿还额不可超过每月总收入的55%，银行会以4%的下限利率测试还款能力。以$975,000贷款、分30年偿还、利率4%计算，压力测试下的每月还款额约为$4,655。这意味着，若无其他债务，两人合计的总收入需达到约每月$8,463，而任何浮动收入还需先打七折（即扣除30%）计算。你可以 测试你们的合计收入是否符合贷款要求 再去看样板房。CPF可用于支付每月还款，但如果每月须偿还给贷款机构的总额为$2,000，所有联名业主的CPF合计扣除额也不可超过$2,000。

选购两房单位：先看清楚面积是怎么算的

两个成年人合住一套单位，通常都希望有双主卧格局，因此要仔细比较实际可用空间。根据统一面积计算规则（适用于2023年6月1日起提交申请的项目），冷气机搁板、花槽和挑高空间不再计入分层地契面积。大多数2026年推出的新盘都遵循这套规则。而在截止日期前获批的转售两房单位，仍沿用旧的计算方式，因此其psf不能直接比较。若想了解按统一规则计算面积的项目实例，请参阅我们的 Lucerne Grand 测评. 无论查看的是哪个楼盘，在比较面积前，请先确认该楼盘采用的是哪种面积计算方式。

与兄弟姐妹或朋友联名购买公寓：机会与风险

机遇：

• 两份收入合并，可以通过单靠一人无法通过的TDSR（总偿债比率）测试，让购买$1.3M私宅的梦想提早好几年实现。
• 两名首次购房的SC（新加坡公民）买家只需缴付0% ABSD，因此首期费用与已婚夫妇需支付的$361,600相同。
• 以「分权共有」（tenancy-in-common）方式持有，各自可以把自己的份额留给家人，也能单独出售。

风险：

• 提早出售。 如果双方关系破裂，并在购买后不久就出售单位，2025年7月4日起购买的房产将需缴付SSD（卖方印花税）。下表列出以$1.3M出售价计算的金额。

• 买断份额的ABSD。 IRAS官方给出的例子是：一名PR（永久居民）持有房产的一半份额，并向父母买入另一半。这笔交易将被视为你的第二个住宅房产，需缴付30% ABSD。若以同样逻辑套用在新加坡公民身上，买断共有人价值$650,000的一半份额，将需缴付20% ABSD，即$130,000，另加BSD $14,100（首$180,000为$1,800，接下来$180,000为$3,600，剩余$290,000按3%计算为$8,700）。

• 日后才结婚。 您的份额仍算作一项房产。根据IRAS的一个例子，一名与母亲联名持有房屽的新加坡公民（SC），若之后与丈夫购买婚房，将面临20%的ABSD（额外买方印花税）。若她在相关日期起6个月内，脱售她与母亲联名拥有的房屋中的权益，这对夫妇仍可申请退还ABSD。
• 退出时的CPF。 在分权共有（tenancy-in-common）下，您需按各自比例退还CPF本金及累积利息，若您使用的CPF款项超出您所占的房产份额，可能还需自掏现金补足退还至CPF户头的差额。您可以在 估算每位共同业主的CPF退还额与现金收益 后再商定分配比例。

这些风险都不构成不合资购房的理由。相反，每一项都说明应在签约前，请律师草拟一份共同拥有协议。协议内容应涵盖谁负责支付管理费与分期付款、买断价格如何厘定，以及出售条件如何触发。

合买私宅是不少人上车的聪明方法，但前提是印花税、贷款、持有方式和退出方案都要在双方签约前谈妥。如果你正考虑和兄弟姐妹或朋友合资购买一套$1.3M的两房单位，想进一步了解ABSD（额外买方印花税）的情况、该怎么分配持份比例才合理，或者日后一方要买断另一方股份该如何计价，欢迎联系PropertyNet.SG，我们会针对两位买家的实际情况，提供中立、量身定制的专业建议。