2026年新加坡公司/信托买房：$2,200,000公寓须缴$1,430,000 ABSD

专家观点： 对于自住需求，2026年通过公司购买新加坡公寓几乎从来都不划算。以一套$2,200,000的单位为例，实体买家需缴付65%的ABSD（额外买方印花税），相当于多付$1,430,000的税款。只有三种途径能切实降低税率：为指名个人妥善设立的信托、真正的房地产开发项目，以及非住宅物业。

许多企业主和较富裕的家庭都会问，在新加坡通过公司或信托购买房产是否能省税、保护资产或简化财产传承。这曾经是个值得认真考量的规划问题。但自2023年4月起，印花税账单已让答案在大多数情况下变得清晰明确。不过仍有少数特殊情形下，实体或信托架构依然可行，值得在签署Option to Purchase（OTP）之前先了解清楚。

公司名义购买新加坡房产：2026年65% ABSD规则详解

MAS于2023年4月宣布现行税率，将实体或信托购买任何住宅物业的ABSD税率从35%上调至65%，房地产开发商除外。根据 IRAS ABSD页面，实体买家购买任何住宅物业，凡在2023年4月27日或之后完成购买的，均须缴付65%的税率。实体买家在2013年的税率为15%，2018年起上调至25%，十年间税率大幅攀升。

IRAS对实体的定义相当广泛。「实体」指的是非个人的买方，涵盖私人有限公司、非法人团体，以及以合伙财产形式持有房产的合伙企业。这里没有首套房优惠：65%的税率适用于实体购买的第一个单位。信托同样适用这项规定。IRAS指出，凡是将住宅房产出售、转让或转移给受托人以信托形式持有的交易，一律按ABSD（额外买方印花税）（Trust）65%的税率征收。 资料来源：IRAS印花税页面，适用于2023年4月27日或之后购买的税率。

$2,200,000购房实例解析：公司与个人买家的印花税比较

我们以$2,200,000的购房价格作为示例，因为这正是常有买家询问公司持有房产时会涉及的价位。到了2026年，这个价位在OCR（中央区以外）能买到3房新私宅，在RCR（中央区边缘）则能买到2房单位。以个人身份购买这个价位的房产，买家需要有扎实的收入水平。假设贷款75%，即$1,650,000，分30年偿还，按MAS 4%的压力测试利率计算，每月供款约为$7,877。根据55%的TDSR（总偿债比率）规定，买家家庭总收入需达到每月约$14,300，且名下不能有其他债务。你可以使用我们的 TDSR与贷款额度计算器.

无论买家身份为何，BSD（买方印花税）税率都是一样的。以下是按级距计算的明细，依据 IRAS BSD税率:

ABSD（额外买方印花税）的税率取决于买家身份，差距相当大：

一家公司为这套单位支付的印花税，比外国人还多，比新加坡人首次购房者更是多出$1,430,000。相比之下，使用首次房屋贷款的新加坡公民个人只需$550,000首付：至少$110,000现金，加上最多$440,000的CPF OA公积金，再加上$79,600的BSD（买方印花税），总计$629,600。而公司不能动用董事的CPF存款。该 MAS LTV规则确认你的借贷额度 将非个人借款人的房屋贷款LTV（贷款成数）封顶在15%，因此公司购买一套$2,200,000的公寓最多只能贷款$330,000，须以现金支付$1,870,000，这还不包括$1,509,600的印花税：也就是说，买一套$2,200,000的单位，前期需要准备约$3,379,600。BSD与ABSD（额外买方印花税）均须在行使OTP后14天内缴付。我们的 按买家身份划分的BSD与ABSD印花税计算器 可为您的具体情况算出应缴税款，而我们的指南 BSD和ABSD如何共同作用 则说明了各个税率级距。

2026年通过信托购房：65%的ABSD何时可获退还

信托仍是规划的重点所在。新加坡财政部（MOF）在2022年5月说明，设立ABSD（Trust）信托税制，是为了确保即使住宅房产转入信托时尚无可识别的实益拥有人，ABSD仍须缴付。65%是默认税率。不过，IRAS（新加坡税务局）提供退税安排：退还金额将按ABSD（Trust）65%税率，与适用ABSD税率最高的实益拥有人所对应税率之间的差额计算。

条件非常严格。根据2022年的豁免规定，受益人只有在信托条款下其实益拥有权不可撤销、不可变更、且不附带任何后续条件时，才符合资格。必须先支付65%，并且须在文件签署日期后6个月内提出申请。以下是以一套$2,200,000公寓为例的具体运作方式：

前两行符合IRAS自身给出的例子。对于未成年子女名下的第一个房产，获退还的ABSD总额将是此前已支付的全额65% ABSD。第三行则是陷阱所在。IRAS会拒绝子女份额视毕业与否而定的信托安排，并指出若实益拥有权要到未来才归属，则不符合ABSD（Trust）豁免的条件。即使最终成功退款，家庭仍须先垫付$1,430,000长达六个月之久。还有第二个陷阱：转入信托的住宅房产，将计入任何可识别实益拥有人的房产数量。因此，您子女日后购房将被视为第二套房产。这一计算逻辑，正是我们案例研究的依据，该案例讲述了 一对夫妇险些支付$376,000 ABSD.

公司购屋在这种情况下依然划算

1. 真正的房地产开发项目。 房产发展商或其受托人购地需缴付40% ABSD（额外买方印花税），其中35%可在符合条件下预先豁免。发展商必须在2年内动工，并证明已完成5个或以上住宅单位的开发，且在5年内售出该发展项目的所有单位。剩余的5%则无法退还。若未能在期限内售出90%以上单位，对于2021年12月16日或之后购入的地段，IRAS将追讨全部35%。此途径仅适用于发展商，不适用于购买自住房屋的家庭。

2. 非住宅物业。 ABSD仅适用于住宅物业。若公司购入价值$2,200,000的办公室单位，或每层楼均获批作商业用途的店屋，只需按非住宅税率缴付BSD：$1,800 + $3,600 + $19,200 + $20,000 + $35,000 = $79,600，无需缴付ABSD。不过要留意地段分区，IRAS会将划为「住宅」「商住」或「白色地段」的土地视为住宅用途，即使该地段实际用于非住宅开发。

3. 值得为之付出成本的资产保护或传承安排。 有些家庭愿意先缴付65%，因为日后能透过既定的裸信托（bare trust）收回大部分款项。也有家庭选择以遗嘱规划代替。由于IRAS对遗嘱信托（testamentary trust）另有规定，建议在假设遗嘱与生前信托效果相同之前，先咨询专业意见。

规避方法同样行不通。如果您购买住宅物业控股公司的股份，并跨越「重大股东」门槛，IRAS（新加坡税务局）将征收1%至6%的买方额外转易印花税（Additional Conveyance Duties of BSD），外加65%（统一税率）的ABSD（额外买方印花税）。税务处理方式以购买日期为准，日后任何意向上的变更，在印花税计算上都不被考虑。

以实体或信托方式持有物业：机会与风险

• 机遇： 为未成年子女设立归属裸信托（vested bare trust），可将子女名下第一套房产的ABSD降至$0，同时让父母在孩子年幼时掌控该资产。
• 机遇： 以公司名义持有商业和工业物业，可完全豁免ABSD。对于购买非住宅物业的企业主来说，以何种实体持有物业尤为关键。
• 风险： 退税并非必然获批。只要有一项附带条件、错过6个月期限，或受益人尚未出生，都将导致高达$1,430,000的退税全数落空。
• 风险： 若发展商未能达标，IRAS可处以重罚。如发现并无诚意满足相关条件，IRAS可追讨应缴的全额印花税，即最高65%，并对应补缴的税额另加征50%附加费。
• 风险： 对大多数家庭而言，共同持有是更划算的替代方案。请参阅我们关于 联权共有 vs 分权共有 的指南，了解如何在不借助实体的情况下分配持股比例。

如果您已决定以个人名义购房，并正在此预算范围内比较三房单位，我们的 Amberwood at Holland 项目评测 是衡量10区房价的实用参考指标。

产权持有结构是少数一旦出错就可能造成七位数损失、且盖章后无法补救的房产决策之一。无论你是在公司、信托或个人名义之间作出取舍，还是想在签署OTP之前确认信托契约是否符合ABSD退税条件，PropertyNet.SG团队都可以为你的具体情况推算印花税、现金流和贷款安排。欢迎在做出决定前，先联系我们获取独立、个人化的专业意见。