关键要点
- 新加坡公民在2026年购买第二套住宅房产需缴纳20% ABSD（额外买方印花税），第三套及以后的房产则需缴纳30%，税率自2023年4月27日起维持不变。
- 如果您保留现有房贷，第二套房产的LTV上限为45%，意味着您必须以现金和CPF支付至少55%的房价。
- 已婚夫妇只有在新购房产后六个月内出售首套房产，且新房产由夫妻双方共同拥有的情况下，才能申请第二套房产的ABSD豁免。
- 通过信托或公司购买住宅房产将触发65% ABSD，高于个人税率，因此这并非规避税务的捷径。
- 第二套房产要在财务上合理，其租金回报必须能够舒适地超过您的按揭成本和前期ABSD成本。
专家观点： 2026年在新加坡购买第二套房产，作为公民需预算20% ABSD，且如果保留首套按揭，贷款价值比将严格限制在45%，因此只有在现金储备充足且租金收益确实能覆盖持有成本时，这笔交易才行得通。
2026年在新加坡购买第二套房产的真实成本
拥有第二套房产以获取租金收入或资本增值的梦想依然存在，但2026年的准入门槛比大多数首次投资者预期的更高。在额外买方印花税、收紧的贷款上限以及随之而来的现金部分之间，在您收取第一个月租金之前，前期支出可能轻易达到数十万元。在做出承诺之前全面了解情况，正是将稳健的投资组合举措与昂贵失误区分开来的关键。 2026年新加坡第二套房产购买ABSD 在您做出承诺之前，充分了解全局才是区分明智投资与昂贵失误的关键。
可核实的事实：2026年的ABSD和LTV
先从税务说起。 IRAS 官方确认，新加坡公民的第二套住宅房产需缴纳20% ABSD税率，而第三套或以后的房产则按30%征税。 对于第二套房产，新加坡公民需缴纳20%的ABSD，第三套住宅房产则需缴纳30%，而新加坡公民和新加坡永久居民在第三套房产层面均需缴纳30%的税率。 这些税率自2023年4月27日的降温措施实施以来一直保持不变。
ABSD不是仅按您协商的价格计算。 ABSD是按购买价格或市场价值中较高者计算，因此如果您以$1.5M购买一套公寓，而IRAS估价师将市场价定为$1.6M，ABSD将按$1.6M计算。 在房价上涨的市场中，以低于估值的价格购买转售房产并不能为您节省ABSD。
在融资方面，第二笔贷款是许多升级买家面临困境的地方。 如果您有现有的房贷并正在申请第二笔贷款，LTV限额将大幅降至45%，或者如果贷款期限较长或超过65岁则降至25%。 这是由 TDSR和LTV规定设定的，其后果是直接的：45%的LTV意味着您必须自己筹集55%的房产价值，由现金和CPF组合支付。
| 住宅房产ABSD（2026年） | 新加坡公民 | 新加坡PR | 外国人 |
|---|---|---|---|
| 首套房产 | 0% | 5% | 60% |
| 第二套房产 | 20% | 30% | 60% |
| 第三套及后续房产 | 30% | 35% | 60% |
| 实体/信托 | 65% | ||
这些是经核实的税率：公民为0/20/30%，PR为5/30/35%，外国人为60%，实体为65%。 买方印花税（BSD）在所有这些之外额外征收，按累进制计算，住宅房产的最高边际税率为6%。
为何45% LTV上限改变一切
以一位新加坡公民购买第二套$2 million的公寓为例，同时仍在偿还首套房贷款。仅20%的ABSD就达$400,000。在LTV上限为45%的情况下，最高银行贷款额为$900,000，剩余$1.1 million需从现金和CPF中支付。再加上约$69,600的BSD，您在装修第一个房间之前就需要超过$1.5 million的前期资金投入。
| 按未偿房贷数量划分的LTV限额 | 标准LTV | 较低LTV（期限>30年或年龄>65岁） |
|---|---|---|
| 无未偿贷款 | 75% | 55% |
| 一笔未偿贷款（第二套房产） | 45% | 25% |
| 两笔或以上未偿贷款 | 35% | 15% |
如果您没有未偿房贷，LTV限额通常为75%或55%；对于有一笔现有房贷的买家，限额降至45%或25%；对于有两笔或以上未偿贷款的买家，限额进一步降至35%或15%，如果贷款期限超过30年或超过65岁，则适用较低数字。 这正是为什么许多投资者在购买下一套房产之前会全额还清或出售第一套房产，以恢复更高的LTV额度。如果您想了解这些限额如何与您的收入相互作用，我们的解说文章 TDSR和LTV如何影响您的借贷能力 详细讲解了其中的机制，您也可以在我们的指南中了解前期现金规划 购买私宅所需的现金.
已婚夫妇ABSD减免：合法途径
对于已婚夫妇，有一个公认的途径可以完全避免在第二次购房时缴纳20% ABSD。该减免政策允许已婚夫妇购买第二套房产并申请退还ABSD，前提是他们在规定的时间窗口内出售第一套房产。 第一套房产必须在第二次购房后的六个月内出售，或在新楼盘TOP或CSC后的六个月内出售，如果错过任何一个条件，ABSD将成为永久性的，申请必须在第一套房产完成出售后六个月内通过myTax Portal提交。
有两个条件容易让人出错。首先，新房产必须由配偶双方联名购买才能申请减免。 有时夫妇会只用一方名义购买以保留另一方的首次购房者身份，但这只有在购买方确实对第一套房产没有权益的情况下才有效，如果双方名字都在现有产权上，之后就无法申请减免了。 其次，时间期限毫不宽容：如果延迟出售第一套房产，您将失去退款资格。如果您的目标是升级而非持有两套房产，我们的指南 从组屋升级到公寓而无需缴付ABSD 详细介绍了先卖后买的顺序安排。
信托、公司和脱钩：哪些可行哪些不可行
一个常见的问题是，信托或公司结构是否可以规避ABSD。2026年的答案是明确否定的。 实体购买需缴纳65% ABSD，高于个人外国人税率，使用信托结构更糟，前期税率为65%；IRAS会主动审查旨在规避ABSD的安排，并可在应缴税款基础上再征收50%的附加费。 通过公司实体购买住宅房产会增加您的税务负担，而不是减少。
相比之下，脱钩是一种合法且广泛使用的私宅策略。 脱钩是指共同业主中的一方将其份额出售给另一方，从而让退出方在下次购房时恢复首次购房者身份的正式做法，对于私宅来说这是合法且相当常见的。 这样可以让夫妻一方释放首次购房者的身份，避免下次购房时缴纳20% ABSD，但脱耦本身需要承担BSD及法律费用。我们的 私宅脱耦指南 详细分析了节省的金额是否足以抵消交易成本。如果您打算用CPF来支付第二套房产，请阅读我们关于 用CPF购买第二套房产的说明 。
租金回报能否抵消ABSD？
这是任何第二套房产决策的核心问题。20% ABSD从购买那刻起就是沉没成本，因此您的投资必须非常努力才能收回这笔支出。以$2百万的房产为例，$400,000的ABSD约占资产价值的20%，您只能通过资本增值而非租金来收回这笔费用。
简单测试：如果目标地区的毛租金回报率在3%至3.5%左右，租金必须首先覆盖您的按揭利息、维护费、房产税和空置期，才能开始为收回ABSD做贡献。在45% LTV的贷款下，55%的现金和CPF组成部分使您的股本较大而杠杆较低，这会削弱房产投资本应具有的股本回报吸引力。请保守计算，压力测试更高利率的情况，并将净数字与其他投资选择做比较。我们关于 印花税如何运作 和 印花税计算器 的文章将帮助您精确计算适合您情况的前期费用。
机遇与风险
机会确实存在。 第二套房产让您拥有实物资产、潜在的租金收入流，以及在供应受限的城邦中获得长期资本增长的机会。对于能够顺利执行豁免的夫妻，或是通过还清首套贷款来恢复更高LTV的投资者来说，持有房产的数学逻辑仍可能优于流动性更强的替代选择。
风险同样值得重视。 20% ABSD是巨大的前期拖累，需要多年的资本增值才能收回。45% LTV上限迫使您投入大量现金，降低了流动性和股本回报率。利率波动可能将正现金流房产变成负现金流。而且ABSD政策历来只朝一个方向调整。 ABSD已修订五次，每次修订都是上调，从未有过下调。 假设税率会下降来制定计划，充其量只是投机行为。
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2026年在新加坡购买第二套房产需要缴纳多少ABSD？
新加坡公民购买第二套住宅房产需缴付20% ABSD（额外买方印花税），按购买价或市场价中较高者计算。新加坡永久居民需缴付30%，而外国人无论拥有多少套房产均需缴付60%。这些税率自2023年4月27日起维持不变。
如何合法避免第二套房产的ABSD？
已婚夫妇若在联名购买第二套房产后的六个月内卖出首套房产，并及时通过myTax Portal提交申请，可申请全额豁免ABSD。私宅脱钩（decoupling）是另一条合法途径。通过信托或公司购买并无帮助，反而需缴付65% ABSD。
购买第二套房产可以贷多少？
若您仍有未偿清的房贷，金管局将您第二套房产的LTV上限设定为45%，若贷款期限超过30年或延伸至65岁以后则降至25%。这意味着您必须以现金加CPF支付至少55%的房产价值。
通过信托购买第二套房产是否能省税？
不行。通过信托或实体购买的住宅房产需缴付65% ABSD，比个人税率更高。税务局会审查避税安排并可加征50%附加费，因此信托反而会增加而非减少您的税务负担。
购买第二套房产需要多少租金回报才划算？
没有单一标准，但毛回报率必须能轻松覆盖您的房贷利息、维护费、房产税和空置期，而20% ABSD实际上只能通过资本增值来收回。鉴于45% LTV要求的大额现金投入，在做出承诺前必须针对更高利率进行保守压力测试。
2026年在新加坡购买第二套房产是可行的，但要区分明智的投资组合决策和现金流陷阱，关键在于安排好购买顺序、把握卖房豁免的时机，以及根据完整的ABSD和LTV现实情况进行诚实的回报率计算。每个人的情况都不同，从考虑脱钩的升级买家到决定是否在再次购买前还清首套房贷的投资者。如果您希望对自己的第二套房产计划进行独立、数据为先的评估，请在签署任何文件前联系PropertyNet.SG团队，获取保密的个性化咨询。