关键要点
- 分层地契商场将业权分割给众多独立业主，导致租户策划、营销和维护难以协调，这正是许多此类商场表现逊于REIT管理商场的核心原因。
- 自2022年3月起，URA已禁止在中央区黄金地段如乌节路和中央商业区进行商业空间的分层细分，意味着这些区域几乎不会再出现新的大型分层地契商场。
- 2026年仍存活的分层地契商场往往依靠明确的利基市场取胜，例如Queensway Shopping Centre主打运动用品或Far East Plaza专攻时尚，而非与精致的郊区商场正面竞争。
- 新加坡全岛零售空置率和电商崛起给策划不善的分层地契商场带来更大压力，因此人流量和租户组合比表面租金回报率更为重要。
- 分层零售单位适合规模较小的个人投资者，但买家必须权衡其流动性、管理和转售风险，以及相对于单一业主资产的较低入场价。
专家观点： 分层地契商场在新加坡可以成功，但前提是以鲜明的零售利基定位、合理的管理和对人流量的现实评估来抵消所有权分散的弊端。2026年，随着URA关闭黄金地段新建分层商场的大门，少数存活下来的成功案例证明这种模式只在特定情况下奏效，而非普遍适用。
在工作日下午走进新加坡某些老旧商场，你可能会看到关闭的店铺、空荡的走廊和一种奇怪的寂静。但走进Queensway Shopping Centre或Far East Plaza，你会发现热闹的氛围、忠实的顾客和清晰的定位。两者都是 分层地契商场。那么为何有些蓬勃发展，有些却逐渐凋零？对于关注平价零售单位的投资者和对这类资产感兴趣的买家而言，这正是2026年最重要的问题。
什么是分层地契商场
在传统管理的商场中,单一业主(通常是房地产投资信托基金或凯德集团等发展商)拥有并经营整个中心。他们控制租户组合、市场营销和升级工程。分契式商场在结构上截然不同。 发展商将个别单位出售给不同的投资者或店主,管理委员会仅负责监督公共区域。
这种分散性是该资产类别面临几乎所有挑战的根源。 分契式商场存在明显的问题。个别租户或小投资者要么缺乏参与全商场营销或翻新项目的动力,要么缺乏为这些项目出资的资源,而管理委员会也无法为商场塑造统一的形象。 结果是,在较弱的情况下,商场沦为一堆杂乱无章、毫无统一规划的店铺集合。
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对这一资产类别而言,最重要的政策事实出现在2022年,并持续影响着2026年。 位于新加坡中央区显著地段的商业发展项目,以及混合用途发展项目的商业部分,不再允许分契细分为独立单位。这一限制也适用于中央商业区奖励计划和战略发展奖励计划下的重建提案,URA将商业用途定义为包括办公室、商店和餐厅。
URA明确说明了原因。 分契细分的发展项目由于业权分散,往往在维护和保养方面面临挑战,可能难以就定期维护或升级建筑达成共识,从而导致建筑物理状况恶化,并难以策划良好的租户组合。 地理范围广泛。 该规定适用于乌节路、东陵路、史各士路、珊顿道、罗敏申路、安顺路、莱佛士码头、莱佛士坊公园、新加坡河沿岸等地区,以及国会大厦、最高法院大楼、政府大草场和战争纪念公园等具有国家重要意义的地标附近的发展项目。
实际影响是深远的。黄金地段的大型分契商场基本上将不再新建,而现有商场在下一次重建时也将面临限制。完整指导方针可在监管机构的门户网站上查阅: URA,交易数据可通过以下渠道交叉核对: URA REALIS.
从需求端来看,整体零售市场远谈不上景气。 最近一次测量显示,全岛零售空间空置率为8.1%,与前一季度持平。 此外还面临结构性竞争。 分契商场在电商和旅游限制等逆风因素下可能缺乏韧性,因为引入新概念、进行营销和定位等往往需要集体行动,导致商场无法吸引人潮,客流量低迷。
为何有些分契商场依然成功
失败案例广为人知,但成功案例更具启发性。共同点在于拥有一般房地产投资信托商场难以复制的独特定位。
以运动用品闻名的Queensway Shopping Centre以实惠价格提供各类运动服装,这座分契商场逆势而行。 Far East Plaza和Sim Lim Square同样通过成为特定品类——时装和电子产品——的首选目的地而建立了忠实客群。缺乏统一规划,反而成了优势而非缺陷。 缺乏统一概念让分契商场有机会自然发展,找到自己的定位,形成集市般的氛围,汇聚多元行业,别有魅力,也为创业者和小商家提供了试验和发展的空间。
餐饮是另一个持续亮点。业者反复观察到,餐饮和小众商家在分契商场中有更高的存活率,部分原因是新加坡人愿意为真正喜欢的美食而奔波,也因为综合用途楼宇中的住户为商场提供了稳定的日常客源。
决定一切的管理难题
一座分契商场是兴旺还是衰败,通常取决于协调能力。 分析师在讨论分契商场的困境时,经常提到租户组合不佳,因为与单一业主商场相比,分契商场没有整体规划,也没有统一的协调机构来做促销或季节性活动。 更糟糕的是，一个糟糕的租户会破坏整体环境，一旦不良商业进驻，商场的格调就会转变，将主流购物者赶走。
这正是URA立法要防止的摩擦，也是为什么新加坡最成功的零售项目都由单一业主模式主导。业内顾问指出，单一业主商业项目往往管理更完善，出租率更高，因为租户组合受到更好的控制，从而提升资产价值。
投资者的机遇与风险
分契式零售是个人投资者拥有新加坡商场文化一席之地的少数途径之一，因为知名购物中心都被机构投资者垄断。 与许多其他国家不同，投资者无法在新加坡大多数商场内购买零售单位，因为大多数商场都由大公司、REITs和主要发展商拥有。 这种稀缺性为小型买家创造了真正的利基市场。
| 因素 | 机遇 | 风险 |
|---|---|---|
| 入场价格 | 资本投入低于整栋单一业主资产；个人投资者可负担 | 弱势商场的小单位可能长期空置 |
| 管理 | 可独立经营自己的概念和业务 | 缺乏统一管理；一个糟糕的邻居可能影响人流 |
| 流动性 | 位置优越的单位存在利基需求 | 转售可能缓慢；URA规则取消了黄金地段的重建退场途径 |
| 收益率 | 合理租金能吸引稳定的利基租户 | 全岛零售空置率和电商压力限制上行空间 |
| 稀缺性 | 黄金地段Central Area基本禁止新建分契式商场 | 现有存量楼龄老化且缺乏统筹升级 |
对于高净值和机构资本而言，考量角度有所不同。郊区商场规模的大型单一分契资产吸引较大投资者，而逐个分割的小单位则吸引个人和自用业主。 一些顾问预计Central Area现有的分契商业建筑将更受欢迎，指出分契办公单位往往吸引资金规模较小的投资者。 另一面则是失去退场选项。 这项限制被认为对受影响项目的投资前景略为不利，因为它减少了开发商和投资者的一条潜在退场途径。
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那么分层地契商场能否成功？
坦白说答案是：有条件地可以。成功需要清晰的零售定位、愿意协调的积极管理委员会、如楼上居民等固定客源，以及业务不完全依赖自然人流的租户。当这些条件不存在时，结构性衰退的拉力就会很强。IRAS关于 买方印花税 的认证框架仍然适用于商业购置，因此需要将交易成本计入任何投资考量中。作为一个资产类别，分层地契商场是逆向的、需要亲力亲为的投资方式，而非被动收益产品。
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分层地契商场与REIT持有的商场之间的主要区别是什么？
分层地契商场的单位由众多个人或投资者分别拥有，管理机构仅监管公共区域；而REIT或单一业主持有的商场由单一实体控制，负责策划租户组合、营销和升级改造。 在单一实体商场中，管理方负责招租、营销、品牌形象和租户组合，而在分层地契商场中，开发商将所有单位出售给个人，只有管理委员会监管公共部分。
我可以在ION Orchard等新加坡著名商场内购买商铺吗？
一般不可以。 虽然无法购买ION Orchard或VivoCity等热门零售商场内的商铺，但新加坡有几个综合发展项目确实提供分层地契零售空间出售。 分层地契零售是本地个人投资者拥有实体商场空间的主要途径。
URA为何限制商场的分层细分？
这项限制旨在限制发展项目内的分层地段数量，以避免业权过度分散，确保中央区重点地段商业房产的维护和品质，并使重建计划得到妥善管理和维持。 这主要适用于乌节路和中央商业区等黄金地段。
分层地契商场一定是糟糕的投资吗？
不一定。位置优越、拥有独特定位、餐饮业态强劲或拥有固定住宅客源的商铺单位可以表现良好。但风险确实存在，包括流动性较弱、缺乏统一管理、以及面临全岛零售空置率的影响，因此对具体建筑及其管理记录进行尽职调查比表面收益率更为重要。
购买分层地契商铺会征收ABSD吗？
商铺等商业房地产不征收额外买方印花税（ABSD），ABSD仅适用于住宅房地产，但买方印花税（BSD）和消费税（GST）的考量仍然适用。您可以直接在以下网站查询当前的商业税率 IRAS ABSD页面.
分层地契商铺是新加坡房地产市场中较为复杂的领域之一，低门槛的入场价格可能掩盖了真实的管理和流动性风险，而两个表面相似的商场可能有着截然不同的命运。无论您是在权衡分层地契商铺与住宅投资，还是只是想了解URA的政策转变如何影响您居住的社区，正确的答案完全取决于您的时间规划、资金状况以及亲力亲为的意愿。如果您希望获得独立、以数据为本的方案评估，PropertyNet.SG团队很乐意与您详细探讨，为您制定符合目标的策略。