最后审核：2026年4月
如果您在新加坡拥有私人住宅或执行共管公寓（EC），您可能拥有可观的房产净值而不自知。房屋净值贷款让您能够利用这笔价值，获得一笔现金而无需出售房产。
本指南涵盖新加坡房屋净值贷款的运作方式、申请资格、可借贷额度，以及需要注意的主要风险。
什么是房屋净值贷款？
房屋净值贷款（也称为房产净值融资）是以您房产净值作为抵押的一次性贷款。您实际上是用房产作为抵押品，向银行或金融机构借取现金。
符合资格的房产类型包括执行共管公寓（MOP期满后）、私人公寓、有地住宅和商业房产。HDB组屋不符合房屋净值贷款资格。
贷款金额取决于您房产的当前市场估值，由银行指定的估价师在申请时确定。
为什么使用房屋净值贷款？
从房产中套现有几种方式：出售、收取租金收入，或申请房屋净值贷款。如果出售或出租不切实际，房屋净值贷款可能是最具成本效益的选择。
主要优势是 利率显著较低 与其他贷款类型相比。房屋净值贷款的定价与标准房贷利率相似，因为它们以房产作为抵押。
| 贷款类型 | 典型利率 |
|---|---|
| 房屋净值贷款 / 房贷 | 约1.4%至2.5% p.a. |
| 装修贷款 | 约3.5%至6% p.a. |
| 个人贷款 | 约6%至12% p.a. |
| 商业贷款（无抵押） | 约8%至18% p.a. |
由于利率较低,房屋净值贷款通常用于:
- 购买第二套房产
- 支付装修、教育或创业资金
- 整合并降低高息债务(如个人贷款、信用卡欠款)
例子: 如果您有一笔$100,000的个人贷款,利率为8%,还款期36个月,总利息约为$12,800。通过房屋净值贷款以2%利率进行再融资,总利息将降至约$3,100,为您节省近$9,700。
何时可以套现?
- 私人住宅和商业房产: 您可以随时申请。但是,如果您的房产在现有房贷的锁定期内,可能需要支付提前还款罚金。
- 执行共管公寓: 必须在完成5年MOP后才能套现。
可以借多少?
您可以借贷的金额取决于新加坡金融管理局(MAS)设定的 贷款与估值比率(LTV)上限 减去已使用的CPF和未偿还贷款余额。
当前LTV限额
| 情景 | LTV(贷款期限≤30年且借款人年龄≤65岁) | LTV(贷款期限>30年或借款人年龄>65岁) |
|---|---|---|
| 无未偿还房贷 | 75% | 55% |
| 1笔未偿还房贷 | 45% | 25% |
| 2笔或以上未偿还房贷 | 35% | 15% |
套现计算
估算可套现金额的公式:
套现金额 = (LTV % x 房产估值) − 已用CPF − 未偿还贷款
例子: 您的房产估值为 $1,500,000。您没有其他未偿还的房屋贷款。您已使用 $300,000 的CPF,目前尚欠房贷 $400,000。
套现金额 = 75% x $1,500,000 − $300,000 − $400,000 = $425,000
注意:通过房产净值贷款无法提取已用于房产的CPF款项。这是为了防止您通过房产融资提前动用CPF存款。
TDSR要求
新加坡所有房产贷款,包括房产净值贷款,均受 总偿债率（TDSR） 框架约束。您的每月总债务偿还额(房贷、车贷、个人贷款、信用卡等)不得超过 总月收入的55%.
对于浮动收入(佣金、花红),只有70%计入TDSR计算。
最长贷款期限
房产净值贷款的最长贷款期限为 30年 (私宅)及 25年 (HDB/EC),但须符合以下条件:
- 贷款期限加上您申请时的年龄不得超过65岁,才能获得完整的LTV限额
- 如果贷款期限超过65岁,将适用较低的LTV限额(见上表)
例子: 如果您今年40岁,在完整LTV下的最长贷款期限为25年(40 + 25 = 65)。您仍可选择30年期限,但LTV会相应降低。
费用与处理时间
房产净值贷款需支付一些前期费用:
| 费用项目 | 估计金额 |
|---|---|
| 律师费(产权转让) | $2,000 至 $3,500 |
| 估价费 | $300 至 $600 |
| 提前还款罚金(如在锁定期内) | 未偿还贷款的1%至1.5% |
典型处理时间
| 情况 | 预计时间 |
|---|---|
| 现有贷款（同一银行，无锁定期罚款） | 约2至4周 |
| 已全额付清房产 | 约1.5个月 |
| 转贷 + 套现组合 | 约3至4.5个月 |
对于商业房产业主，部分银行提供 房产净值透支额度.这类似于备用信贷额度：您可根据需要在核准额度内提取现金，且仅需支付提取金额的利息。您还可以随时还本而无需缴付罚款。
需注意的风险
房产净值贷款仍属债务，以您的房产作为抵押。以下是主要风险：
- 被收回房产的风险： 若您未能按时还款，银行可收回您的房产以追讨未偿还的贷款金额。
- 追加保证金： 若您的房产市值大幅下跌，银行可能会要求您以现金补足差额。例如，若您欠款$800,000而房产现值为$700,000，银行可能要求您在短时间内支付$100,000的差额。
- 仅限现金还款： 与一般房贷不同，CPF公积金不能用于偿还房产净值贷款。所有还款必须以现金支付。
- 利率风险： 若您选择浮动利率净值贷款，每月还款额将随市场利率波动。
套现前的实用建议
- 仔细规划套现金额。 套现涉及法律和估值费用。避免套现金额过少而需重复办理（并再次支付费用）。
- 保留应急储备 套现后,确保仍有至少6个月的开支储备以应对突发情况。
- 考虑保险保障 房贷保险或定期寿险可以在您发生意外时保护家人。
- 货比多家银行 不同银行提供的估价和利率各有差异。与经验丰富的房贷专员合作可助您以零成本争取最优条件。
- 提早检查TDSR 在做出承诺前,先计算清楚,确保加入新贷款后仍能轻松满足55% TDSR门槛。
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政府与官方资源
注:本文旨在提供一般信息,不构成财务或法律建议。法规和利率可能变动。如需个性化指导,欢迎 联系我们 进行免费咨询。
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