City Plaza第三次集体出售:淡滨尼路$970M永久地契地段无需ABSD已获80%业主同意

专家观点： City Plaza第三次集体出售终于突破80%门槛,达到9.7亿元,其商业地契才是区别于其他项目的隐形优势。发展商收购这幅芽笼永久地契地段无需缴付额外买方印花税(ABSD),省去了同等住宅集体出售项目必须承担的高昂成本。

City Plaza第三次集体出售尝试突破80%门槛

经历两次失败后, City Plaza集体出售 芽笼业主终于做到了2018年和2021年都未能达成的目标。 新闻报道 而营销文件证实,这栋楼龄已久的18层永久地契综合发展项目已取得所需同意书授权,并以9.7亿元的指导价展开公开招标。对于一个历经近十年追逐集体出售的项目而言,这是首次真正进入招标阶段。

这段历史之所以重要,是因为它凸显了这一成果来之不易。 根据新加坡的集体出售条例,楼龄超过10年的发展项目需要获得按份值和分层面积计算均达80%的业主同意。City Plaza的 2018年首次尝试 寻求10.5亿元的底价,但仅获得53%的支持率。2021年的尝试采用了与今天相同的9.7亿元指导价,以79.3%的支持率惜败收场。

这一次,数字终于达标。地块本身正是故事的核心: City Plaza占据一幅141,503平方英尺的永久地契地段,面向芽笼路和丹戎加东路,在URA 2025年总蓝图中划为商业用途,容积率为3.0。 永久地契、近市区、大面积地段且步行可达巴耶利峇地铁站,是真正稀缺的资源。

为何商业用地分区意味着发展商无需缴付ABSD

City Plaza在结构上与典型住宅集体出售不同的关键细节在于其用地分区。由于该地段在现行总体规划中被划为商业用地, 收购时无需缴付额外买方印花税。这并非漏洞或特别优惠,而是因为新加坡的商业或工业房地产本身就不适用ABSD。

要理解这为何价值数百万元,不妨与住宅集体出售作比较。当发展商收购住宅集体出售地段时,该实体须遵守发展商ABSD框架。 IRAS对用于房屋开发的住宅房地产征收40%的ABSD税率,其中5个百分点不可退还,其余35%仅在符合严格条件(包括在五年内完成并售出所有单位)的情况下才可预先退还。

以9.7亿元的住宅地价计算，仅5%不可退还的部分就约为4850万元，这还不包括若未能在期限内售罄、剩余35%可能需要缴付的风险。而商业用地则完全没有这些计算。如需了解完整的印花税格局，我们的 买方印花税与ABSD指南 详细分析了各层税务如何叠加。

值得强调的关键是，这项免ABSD优惠是基于该地段目前的 现有 商业用途地契。然而，重建计划指向住宅用途，这正是规划细节的关键所在。

URA的初步意见指向住宅主导型重建

为了给竞标者提供明确性，营销代理向当局申请了初步规划意见。 URA在2026年7月9日经过约五个月的讨论后发出了这份意见，表明可能建设以住宅为主的综合用途项目，底层可能包含商业空间。 这一愿景符合巴耶利峇中心周边的转型发展，像Paya Lebar Quarter和Park Place Residences等项目已经重塑了该区域。

附近的住宅参考价解释了发展商的兴趣所在。位于Kinex商场上方的永久地契项目Katong Regency在2012年推出时平均售价约为每平方英尺$1,608，近期转售成交价已突破每平方英尺$2,000。在PLQ的Park Place Residences，一个两卧室单位以约每平方英尺$2,359易手。这些数字为这个永久地契、邻近地铁站的地段重建提供了可信的定价空间。

但住宅转换引入了两个买家必须计入成本的变量。首先，将商业用地转为住宅用途可能需要缴纳 土地增值费，而营销代理未提供估算，因为费用取决于最终方案。其次，免ABSD优势适用于当前的土地购买；未来任何住宅分层销售给最终买家的税务处理是另一回事，受一般住宅规则管辖。对于任何权衡更广泛供应格局的人，我们对 2026年下半年新房销售反弹预测 的分析提供了有用的背景。

这对第14区和市郊边缘地段的启示

City Plaza位于第14区，这片芽笼和巴耶利峇区域已悄然从边缘地带发展成为真正的交通和商业枢纽。 巴耶利峇是东西线和环线的转换站，更广泛的区域现在拥有多个购物中心和不断增长的办公集群。这里的大型永久地契地段非常罕见，而其稀缺性正是指导价在两次推售中均坚守9.7亿元的原因。

对于更广泛的市场，这个案例提醒我们 地段规划是土地经济学的首要驱动因素，而非次要考量。两个原本相似的市郊边缘地段，仅仅因为一个是商业用途、另一个是住宅用途，就可能在税务负担上相差数千万元。这一差距扩大了能够使账目可行的竞标者范围，从纯商业投资者到考虑住宅改建玩法的发展商。这也与我们在分析中记录的更广泛趋势相关 新加坡土地及交易价格如何在2026年转入结构性高位区间.

机遇与风险

发展机遇 原因显而易见。发展商获得了一块稀缺的永久地契、靠近市区的地段，无需缴付ABSD，附近住宅价格基准强劲，紧邻双线地铁转换站，并且URA提供的规划初步意见降低了规划风险。业主方面则终于将一项老化资产变现，该资产的零售人流量和维护经济效益一直在恶化。

风险 同样具体，不应被忽视：

• 土地改善费不确定性。 改作住宅用途可能触发一笔未公布预估额的费用，这将直接压缩发展商利润，并可能转嫁到最终单位售价。
• 招标成交风险。 达到80%门槛启动招标，但不保证会有等于或高于底价的投标。2018年和2021年的尝试显示需求对价格敏感。
• 去化及融资。 大型重建项目必须在降温措施、 TDSR和LTV限额及融资成本影响买家需求的市场中售出。潜在买家可以使用我们的工具模拟自己的预算 负担能力计算器.
• 规划执行。 初步规划意见仅是指导，并非最终批准。任何方案仍需获得全部法定许可。

City Plaza是一个经典案例,充分说明了地段用途、稀缺性和规划咨询如何共同决定一块地皮的真实价值,也证明了单凭标价往往无法反映全貌。如果您正在考虑集体出售相关的购房决定、评估市区边缘地段的经济效益,或只是想了解ABSD和地价补偿如何影响您的下一步行动,PropertyNet.SG团队可以为您提供独立、数据为本、针对您情况量身定制的专业分析。欢迎在作出任何决定前联系我们进行保密咨询。