Generations @ Tannery：罕见全新 永久地契B1 市区边缘地段
永久地契工业产业是新加坡市场上最稀缺的资产之一。几乎所有即将推出的新工业项目都是租赁地契，通常为30年或60年JTC地契。Generations @ Tannery打破了这一格局。这是位于芽笼规划区丹绒巷71号的全新永久地契B1工业项目，楼高12层，拥有54个生产单位和5间工业食堂，由Providence Group开发。对于希望拥有而非租赁厂房的企业主，以及寻求免ABSD永久地契工业资产的投资者而言，这个项目值得认真考虑。市场反应印证了这一点：Generations @ Tannery在推出当天即告售罄。
采用PropertyNet商业内参基准所使用的独立100分框架评分。无开发商费用,无赞助排名。工业产业对所有买家ABSD为0%。
为何选择 评分
指导价格大约为每平方英尺$1,5xx至$2,0xx，单位售价现从$2.6x百万起。这一价位与近期的永久地契B1新楼盘如CT Pemimpin（约$1,968 psf）和CT Gold相当，并高于该区域的永久地契B1转售价格（$1,4xx至$1,7xx psf）。在这个水平的永久地契入场价属于合理价值，而首日100%售罄有力地验证了定价策略。评分扣分仅反映高端价格接近溢价水平。
Aljunied、MacPherson和Geylang地带的B1租金约每月$3.00至$4.50 psf,按指示性PSF计算毛租金回报率约2.0%至3.0%。多用户格局、5间食堂、14个双钥匙单位及罕见的坡道扩大了租户群,涵盖轻型制造、食品加工、电商和物流。扣分反映永久地契定价压缩了相对较便宜租赁产业的回报率。
最强支柱。几乎所有即将推出的工业项目都是租赁地契,因此全新永久地契B1确实稀有。仅59个分层单位坐落于紧凑的3,150平方米地段,配备坡道和B1少见的双钥匙布局。对任何买家均无ABSD。此地契和规模的供应一旦售罄难以替代。
永久地契支持转售和融资,无地契递减且贷款期限完整。地段距Mattar地铁站5至6分钟,PIE、CTE和KPE近在咫尺,位于成熟的D13和D14工业租赁带内。Paya Lebar空军基地和Kallang Alive转型带来长期增值潜力。扣分反映建至2030年底的漫长工期、3年SSD及分层自用转售规则,以及相比黄金地段Tai Seng较为安静的微观位置。
以下是Generations @ Tannery的独立实用分析:地点、建筑、物流、单位格局、平面图及投资理据。
项目 概况
- 项目名称： Generations @ Tannery
- 发展商： Providence Estates (Tannery) Pte Ltd (Providence Group)
- 位置： 71 Tannery Lane, Geylang Planning Area, D14 (Lot 03829V MK24)
- 地契： 永久地契(完全保有产权)
- 土地用途: B1轻工业
- 指示性定价: 每单位从$2.6x mil起(见下方指南)
- 地块面积： 3,150.10平方米 · 最高批准高度64米
- 建筑: 12层多用户工业大厦
- 单位: 54个生产单位 + 5间工业食堂(14个双钥匙单位)
- 停车场: 51个车位，含10个备有电动车充电设施及2个无障碍车位 · 3个摩托车位 · 52个自行车位
- 电梯： KONE客用及服务电梯（33人 / 2,500公斤）
- 装卸设施： 5层坡道式 · 公共装卸区可容纳7.5米刚架车辆
- 预计交房： 2030年12月31日
- 预计法定竣工： 2033年12月31日
Generations @ Tannery 是一项全新重建项目，按照URA于2023年6月生效的统一楼面面积规则建造。实际上这意味着分层面积遵循当前更严格的定义，买家无需为空置空间或虚空面积付费。
参考 售价
Generations @ Tannery在推出首日即告售罄。推出价格指导从$2.6x百万起。与分层工业项目的典型情况一样，低层单位因其装卸通道和更高的楼板承重而享有溢价，而高层则提供最实惠的入场价。以下数字仅供参考，以发展商的官方价格表为准。
| 7楼 | 起价$2.6x百万 |
|---|---|
| 6楼 | 起价$2.7x百万 |
| 5楼 | 起价$2.9x百万 |
| 4楼 | 起价$3.1x百万 |
| 3楼 | 起价$3.2x百万 |
| 2楼 | 起价$3.3x百万 |
仅供参考,如有变动恕不另行通知。请联系我们以获取最新的逐层定价和单位供应情况。
为什么选择 地点 详情
Tannery Lane位于成熟的Geylang和Aljunied工业地带内,横跨第13和第14邮区。这是新加坡最稳定的工业租赁区域之一,轻工制造、食品加工、电商和物流企业需求持续旺盛。发展商的数据显示这是高租赁需求地段,对任何打算出租的业主来说至关重要。
交通便利是真正的优势。步行约5至6分钟即达市区线的Mattar地铁站,员工和访客可直达中央商业区、Bugis和Paya Lebar Central。驾车方面,PIE和CTE约7分钟车程,KPE约10分钟,全岛配送和往返机场都很便捷。Paya Lebar Quarter、Paya Lebar Square、Bendemeer Shopping Mall和City Plaza等生活设施均在短途车程内,步行4分钟可达Aljunied Park享受绿意空间。
更重要的是未来发展前景。Paya Lebar空军基地计划于2030年左右迁移,将在东部释放大片土地用于建设新的综合用途市镇,重建工程将在随后数十年分阶段推进。就近的Kallang Alive区域和加冷河翻新计划将为周边地区带来全新的滨水住宅、休闲设施和焕然一新的工业区。在此购置物业的业主,投资的是一个将受益于长期公共投资的地段,而非一个停滞不前的位置。
新加坡金管局的 建筑 与设计理念
对于一栋B1工业建筑而言，Generations @ Tannery 在设计上的考量显得格外周到。入口动线以气派的电梯大堂为中心，配备了高载重量的 KONE 电梯（额定33人或2,500公斤），即便在高峰时段，人员和货物在楼层间的移动也十分迅速。建筑面向 Tannery Lane 和 Soon Wing Road 两侧（均为五类道路），拥有两个车辆出入口，通过单向和双向车道实现更流畅的内部交通流线。
该项目在最高批准高度64米处封顶，共12层楼。实用的建筑配套设施是内置而非后加：专用变压器和开关房确保运营稳定，首层设有中央垃圾收集中心、封闭式石油气储存区，空调平台装有门和百叶窗，将热量和噪音导向外部同时保持足够通风。这些不起眼的细节，决定了一栋工业建筑在日常运营中是否舒适实用。
物流与 建筑表现
这是建筑为营运者创造价值的关键所在。Generations @ Tannery 围绕一条5层车辆坡道建造，这在B1工业建筑中十分少见，让3级车辆能够直接驶上低层楼面，在单元层面进行装卸，而不必在单一的地面装卸区排队。首层设计可容纳长达7.5米的刚架车辆，该层净高至少4.5米以容纳此类车辆，车道净空高度为2.2米。
主要营运规格：
这五个工业食堂是许多B1建筑所缺乏的实用优势。所有五个食堂均已获得相关部门的永久批准，并配备了厨房排气竖井和地面排水口，经营者只需安装管道并取得自己的营业执照即可。对于工业区的工作人群而言，现场餐饮减少了员工午餐时间外出的需要，有助于提高租户留存率。
单位格局： 生产型、双钥匙型及食堂型
Generations @ Tannery是一个多用户B1发展项目，这意味着楼层被划分为可独立拥有的分契单位，而非一个大型的单一用户厂房。项目共有54个生产单位及5个工业食堂。作为B1（洁净轻工业）建筑，允许的用途都是能与住宅区和谐共存的类型：科技与媒体、软件与数据处理、设计、原型制作与研发、精密设备的轻型制造与组装、电子或制药产品，以及轻型、无污染的仓储。
最突出的格局是双钥匙单位。项目共有14个双钥匙单位，其中Level 2有2个，Level 6、7、8各有4个。双钥匙单位将一个分契单位分为两个独立空间，各有自己的入口。业主可以自用一边并出租另一边，或将两边分别租给两个不同的租户，为业主提供了真正灵活的收入安排。两个空间属于同一个分契地契，因此作为一个单位整体出售，高层的双钥匙单位配有两个卫生间和两个信箱。
Level 6至8还提供私人电梯直达单位，通过钥匙卡控制，让企业拥有自己的专属抵达体验，直达办公场所。这些单位适合直接接待客户或服务有行动需求客户的公司。配备全高玻璃的高层单位及保留楼层不对外公开销售，因此买家可购买的流通单位数量比总单位数更为有限。
总平面图及 楼层平面图
单位面积为参考数据，完整楼层分布和逐层定价将在正式销售预展时公布。平面图和面积以最终测量为准，少数特定配置（如相邻单位合并）在技术上可行，但需业主提交申请并获当局批准。
新加坡金管局的 投资 角度
Generations @ Tannery 的投资价值在于地契和稀缺性，而非炒作。首先是永久地契。新加坡的工业永久地契非常罕见且越来越稀缺，因为几乎所有新项目和JTC地段都是租赁地契。永久地契意味着没有地契贬值侵蚀资产价值，融资时可获最长贷款期限，而且转售和再融资路径通常更顺畅。这种结构性优势在长期持有中会不断累积。
其次，无需缴付ABSD。额外买方印花税（ABSD）仅适用于住宅房产，因此工业买家无论拥有多少房产、是否通过公司购买或其国籍如何，ABSD均为0%。对于在住宅ABSD方面已达上限的投资者而言，这开辟了一个无需承担该税务负担的永久地契资产类别。请注意，商业和工业购买需缴付GST，许多买家通过已注册GST的公司来架构购买，以便在完成后申报进项税退税，但需获得IRAS批准。请咨询您的银行家和税务顾问，了解合适的持有架构。
第三，持有规则奖励有耐心的业主。工业卖方印花税采用3年递减制，若在第一、第二和第三年内售出，税率分别为15%、10%和5%。分层工业单位在首三年内也只能转售给最终用户。这些规则抑制炒卖，有利于自用业主和中长期投资者，而这正是本项目所适合的客群。
第四，市场基本面稳健。裕廊集团的工业房地产价格指数在2026年第一季度按年上涨4.6%，多用户厂房价格按季上涨1.7%，入驻率达90.2%。这是价格增速连续第八个季度超过租金增速，反映工业资产需求持续强劲。加上巴耶利峇空军基地和加冷活力计划的转型，这一地段的早期永久地契业主拥有可信的长期增值故事。
一如既往，请自行核算数据。每位买家的回报率、融资方案和合适的持有架构都不同，尤其是GST处理方式，值得在承诺购买前弄清楚。
谁应该 深入了解
Generations @ Tannery适合几类明确的买家。首先是从事轻工业、食品、研发、电商或物流的企业主和中小企业，他们希望拥有自己的经营场所而非持续支付租金。拥有永久地契单位能将固定成本转化为长期资产，而坡道和食堂也让日常营运更便利。
第二，希望获得永久地契敞口而无需承担ABSD的投资者。对于已承担住宅ABSD的买家，拥有稳定租户群的永久地契B1是继续将资金投入房地产的途径。14个双钥匙单位在这方面尤其实用，因为分隔式布局让您可以靠一方租金收入维持，同时自用或持有另一方。
第三，寻求永久地契、无租约损耗工业资产作为投资组合长期支柱的家族办公室和资产持有架构，并以巴耶利峇空军基地转型作为耐心持有的升值潜力。
Generations @ Tannery 值得记住的五大亮点：在新工业产业几乎都是租赁地契的市场中它拥有永久地契，不需缴付 ABSD，配备罕见的坡道及 14 个双钥匙单位，距离 Mattar 地铁站仅 5 至 6 分钟，且坐落于巴耶利峇空军基地转型计划门口。2026 年少有新工业项目能同时具备这五大优势。
常见 问题
Generations @ Tannery 的 PropertyNet 商业内参评分是多少？
Generations @ Tannery 的发展商是谁？
Generations @ Tannery 是永久地契还是租赁地契？
Generations @ Tannery 有多少个单位，单位组合是怎样的？
距离 Generations @ Tannery 最近的地铁站是哪一个？
Generations @ Tannery 是否需要缴付 ABSD？
新加坡工业房产的卖方印花税（SSD）如何计算？
什么是双钥匙工业单位？这对 Generations @ Tannery 有何意义？
Generations @ Tannery 预计何时完工？
为何 Generations @ Tannery 的地点具有优势？
新加坡金管局的 总结
Generations @ Tannery不只是又一栋分层厂房。它是市场上罕见的全新永久地契B1工业项目——如今永久地契工业产业几乎已绝迹——而且在设计思维上达到了大多数B1建筑不曾企及的水平。坡道式车道、14个双钥匙单位、五间获批食堂以及KONE电梯核心,处处显示这是一栋为营运而建、而非仅供持有的建筑。地点结合了成熟的工业租赁带,毗邻两大长期转型区,永久地契加上零ABSD的优势,是租赁地契竞争者无法匹敌的结构性优势。取舍是坦诚的:永久地契定价下的中等回酬、需等到2030年底的漫长建期,以及比黄金地段Tai Seng更静谧的微区位。市场已用行动给出肯定——开盘当天售罄。综合权衡,该项目在PropertyNet Commercial Insider Benchmark获评83/100分及强力买入评级,值得列入任何2026年永久地契工业产业的认真考察清单。
本文资料基于发展商手册、销售资料及常见问题,如有更改恕不另行通知。发展商实体按官方电子手册所列(Providence Estates (Tannery) Pte Ltd)。指示性价格仅供参考;正式价格表将由指定销售人员发布。请在做出任何购买决定前,向官方销售团队核实所有数据、平面图及时间表。本文仅供一般资讯参考,不构成财务、法律或税务建议。请在承诺任何购买前咨询您的银行家、律师、税务顾问及持牌房地产专业人士。PropertyNet Commercial Insider Benchmark 评分是 PropertyNet.SG 基于 /commercial-benchmark/ 发布框架的独立意见,与发展商无任何关联或赞助关系。