Space Nova：罕见新项目 永久地契B1 大成地段
永久地契工业产权是新加坡最稀缺的资产之一。几乎所有待推出的新工业项目都是租赁地契,通常为30年或60年的JTC地段。Space Nova打破了这一格局。这是位于成熟大成区New Industrial Road 21号的全新永久地契B1轻工业发展项目,楼高七层,仅47个分层单位,由JVA Venture开发。对于希望拥有而非租赁的企业主,以及寻找免ABSD永久地契工业资产的投资者而言,此盘值得认真考察。
采用PropertyNet商业内参基准所使用的独立100分框架评分。无开发商费用,无赞助排名。工业产业对所有买家ABSD为0%。
为何选择 评分
指示性售价约为每平方英尺$14xx起,入场门槛约$2.3x百万起。以大成附近永久地契B1而言属竞争性定价,与近期永久地契工业项目推售价相若。低楼层因装卸通道优势而带溢价,中高楼层则为最实惠入场选择。扣分反映定价为指示性质,且永久地契入场价高于较廉宜的租赁地契货源。
大成、巴耶利峇和麦波申一带的B1租金约为每平方英尺每月$2.80至$4.00,以指示性呎价计算总租金回报率约2.0%至3.0%。坡道通道、6.3米至6.5米层高、全高度玻璃及每单位独立卫生间配置,扩大了科技、研发、电商、展厅及轻型制造等租户群体。扣分反映永久地契定价相比租赁地契压缩了收益率。
最强支柱。几乎所有即将推出的工业项目都是租赁地契，因此全新永久地契B1工业项目极为罕见。仅47个分层单位坐落于精品七层楼宇中，配备坡道和高楼层，这在B1项目中并不常见，且享有双环线地铁站接驳。任何买家均无需缴付ABSD。一旦售罄，这种地契和规模的供应将难以替代。
永久地契支持转售和融资，无租约递减且享有完整贷款年限。项目距离大成和巴特礼地铁站步行仅8分钟，邻近CTE、PIE和KPE高速公路，坐落于成熟的大成工业租赁带内。扣分因素包括较高的单位总价（约230万元起），这缩小了买家群体，以及3年SSD、分层自用转售规则，和2029年中的建成时间。
以下是对Space Nova优势的独立实用分析：地段、建筑、物流、单位格局、平面图及投资前景。
项目 概况
- 项目名称： Space Nova
- 发展商： JVA NIR Pte Ltd（JVA Venture Pte Ltd旗下子公司）
- 位置： 21 New Industrial Road, Singapore 536208（大成，地段MK23-02214L）
- 地契： 永久地契
- 土地用途: B1清洁与轻工业
- 建筑: 精品，1栋7层楼
- 单位: 47个分层单位
- 单位面积： 典型151至162平方米（约1,625至1,745平方英尺）；底层176至248平方米；顶层高达271平方米
- 楼层净高： 6.5米（1楼）、6.3米（2至7楼）
- 主要特点： 坡道通道、全高玻璃外墙、每个单位配有独立卫生间、灵活可组合布局、公共空中露台、电动车充电设施
- 交通便利性： 步行8分钟至Tai Seng和Bartley地铁站（环线）；驾车5分钟可达CTE、PIE和KPE高速公路
- 指示性定价: 约$14xx psf起（约$2.3x百万起/单位）
- 预计交房： 2029年6月30日（法定完工日期为2032年6月30日）
参考 售价
参考价格指南起价约$14xx psf，每单位约$2.3x百万起。与典型分层工业产业一样，底层因其装卸通道和更高的楼板承重而享有溢价，中层则提供最实惠的每平方英尺入场价。以下数字仅供参考，以发展商的官方价目表为准。
| 5楼 / 6楼 / 7楼 | $15xx psf起 · $2.4x百万起 |
|---|---|
| 4楼 | $14xx psf起 · $2.3x百万起 |
| 2楼 / 3楼 | 从 $17xx psf · $2.7x 百万起 |
| 1楼 | 从 $19xx psf · $3.7x 百万起 |
仅供参考,如有变动恕不另行通知。请联系我们以获取最新的逐层定价和单位供应情况。
为什么选择 地点 详情
新工业路坐落于成熟的大成及Upper Paya Lebar工业区内,是新加坡租赁需求最稳定的工业地段之一。该区域长期以来深受科技与媒体公司、研发与设计工作室、电商及最后一公里物流业者,以及清洁轻工业的青睐,附近还设有多家企业园区和食品业总部。对于有意出租的业主而言,这种深厚而稳定的需求基础至关重要。
交通连接是真正的优势所在,对于工业地址来说尤其难得。Space Nova 步行约8分钟即可抵达环线的大成 MRT 和巴特礼 MRT,可快速转乘东北线(在Serangoon站)和市区线(在MacPherson站)。驾车方面,CTE、PIE 和 KPE 高速公路约5分钟可达,全岛配送和机场往来都十分便捷,前往CBD和樟宜机场各约15分钟车程。周边生活配套齐全,Serangoon的NEX购物中心、Grantral Mall及巴耶利峇美食区近在咫尺,而Paya Lebar Park Connector则提供了绿意盎然的休憩空间。
该区域还受益于持续的公共和私人投资,从日趋成熟的Paya Lebar iPark商业园区,到随着巴耶利峇空军基地逐步迁移而带来的东部走廊长远转型计划。这里的业主买入的是一个拥有稳定租赁基础的成熟地段,而非未经验证的新兴地区。
新加坡金管局的 建筑 与设计理念
作为一栋B1工业大楼,Space Nova的设计考量极为周到。整面玻璃幕墙将自然光线引入各楼层深处,赋予企业一种大多数实用型厂房所缺乏的企业形象,这对于需要接待客户或经营展厅的公司尤为实用。内部层高方面,底层达6.5米,上层楼面达6.3米,为安装夹层、高层货架或重型设备提供了真正的灵活性。
实用的建筑配套设施一应俱全：安全的乘客电梯大堂、专用的货物服务电梯、电动车充电车位、自行车停车场、消防指挥中心、变电站以及中央垃圾处理中心。每个单位都配有独立卫生间，这看似细微却能消除多租户工业建筑中常见的不便之处，而公共空中露台则为员工提供了一个绿意盎然的户外空间，让他们在工作日得以放松休息。
物流与 建筑表现
这正是这栋建筑为营运商创造价值的地方。Space Nova 围绕坡道车道而建，这在 B1 工业建筑中并不常见，车辆可以直接驶上楼层靠近单位进行装卸，而不必在单一的底层装卸区排队等候。配合 6.3米至6.5米的挑高天花板，这使得建筑真正适合货物处理业务，而不仅仅是办公型租户。
主要营运特点：
单位格式及 灵活性
Space Nova是一个多用户B1发展项目,即楼层被划分为独立产权的分层单位,而非一整栋单一用户的厂房。全项目共有47个单位,分布在七层。典型高层单位面积约为151至162平方米(约1,625至1,745平方英尺),底层设有三个较大单位,面积从176至248平方米,适合需要更多地面空间的企业,而顶层则包含一个271平方米的较大单位。
作为B1级建筑(清洁与轻工业),允许的用途都能很好地融入混合城市环境:科技、媒体与软件、设计与研发、展厅与创意工作室、电商与最后一英里物流,以及轻型无污染制造。布局灵活,相邻单位在获得批准后可合并为更大面积,让成长中的企业能在同一栋建筑内扩展规模,无需搬迁。
总平面图及 楼层平面图
参考单位面积及完整的逐层定价详情可在正式销售预展时索取。平面图及面积以最终测量为准，相邻单位的合并在技术上可行，但须由业主提交申请并获有关当局批准。
新加坡金管局的 投资 角度
Space Nova 的投资价值建基于地契和稀缺性，而非炒作。首先，永久地契。新加坡永久地契工业产业十分罕见且日益稀缺，因为几乎所有新楼盘及 JTC 地段均为租赁地契。永久地契意味着价值不会随时间因租约递减而受损，融资时可获最长贷款期限，转售和再融资路径也更顺畅。这种结构性优势在长期持有下会不断累积。
其次，无需缴付ABSD。额外买方印花税（ABSD）仅适用于住宅房产，因此工业买家无论拥有多少房产、是否通过公司购买或其国籍如何，ABSD均为0%。对于在住宅ABSD方面已达上限的投资者而言，这开辟了一个无需承担该税务负担的永久地契资产类别。请注意，商业和工业购买需缴付GST，许多买家通过已注册GST的公司来架构购买，以便在完成后申报进项税退税，但需获得IRAS批准。请咨询您的银行家和税务顾问，了解合适的持有架构。
第三，持有规定有利于耐心的业主。工业 SSD 实行三年递减制，若在首年、第二年和第三年内出售，税率分别为 15%、10% 和 5%，而分层工业单位在首三年内只能转售予自用买家。这些规定抑制炒卖，有利于自用业主和中长期投资者，恰好符合此建筑的定位。
第四，市场基本面稳健。JTC的工业房地产价格指数在2026年第一季度同比上涨4.6%，多用户厂房价格环比上涨1.7%，入住率达90.2%。这是连续第八个季度价格增长快于租金增长，反映出工业资产的持续需求。对于一个位于成熟租赁地带的永久地契B1项目而言，这是一个有利的市场环境。
一如既往，请自行核算数据。每位买家的回报率、融资方案和合适的持有架构都不同，尤其是GST处理方式，值得在承诺购买前弄清楚。
谁应该 深入了解
Space Nova将吸引几类明确的买家群体。首先是从事科技、研发、电子商务、展示厅或清洁轻工业的企业主和中小企业，他们宁愿拥有自己的经营场所，也不愿继续支付租金。拥有一个永久地契单位可以将固定成本转化为长期资产，而坡道、高天花板和双地铁接驳使日常运营更加便利。
第二类是希望在不受ABSD影响下获得永久地契资产的投资者。对于已经承担住宅ABSD的买家而言，位于成熟租赁区域的永久地契B1项目是继续将资金投入房地产的方式，这类企业级建筑租赁表现良好。
第三类是家族办公室和资产持有架构，他们寻找永久地契、无租约递减的工业资产来长期锚定投资组合，而且地点需要有经过验证的稳定需求。
Space Nova值得记住的五大特点：在几乎所有新工业项目都是租赁地契的市场中它是永久地契，无需缴付ABSD，罕见地配备坡道及6.3米至6.5米楼底高度，步行8分钟可达两个地铁环线站，并且位于成熟的泰盛工业地带。2026年的新工业项目中，能同时具备这五项优势的屈指可数。
常见 问题
Space Nova的PropertyNet商业内参评分是多少？
Space Nova的发展商是谁？
Space Nova是永久地契还是租赁地契？
Space Nova有多少单位？单位配置如何？
哪个地铁站离Space Nova最近？
Space Nova需要缴纳ABSD吗？
新加坡工业房产的卖方印花税（SSD）如何计算？
Space Nova 预计何时完工?
为何 Space Nova 的地点具有优势?
新加坡金管局的 总结
Space Nova不只是又一栋分层厂房。在永久地契工业产业几乎绝迹的市场中,它是罕见的全新永久地契B1项目,且在设计思维上达到了大部分B1建筑所忽略的层次。斜坡车道、6.3米至6.5米层高、全高玻璃幕墙、每个单位配备独立洗手间以及公共空中露台,这一切都表明这是一栋为营运而设计的建筑,而不仅仅是持有资产。地点结合了成熟的大成租赁地段与罕见的双地铁环线站点便利,永久地契加上零ABSD的结构性优势,是租赁地契竞争对手无法匹敌的。取舍点很明确:永久地契定价下的适中回报率、约$2.3x百万起的较高单位总价,以及到2029年中的建设周期。综合评估,它在Commercial Insider Benchmark中获得82/100分及强力买入评级,值得列入任何2026年永久地契工业产业的认真候选名单。
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