Woods Square：业主出售 RTS 启用前四个月
关于Woods Square有一个常见的误解需要先澄清,因为这会改变结论。这里的单位多年来一直低调发售,容易被误解为无人问津的项目。但事实并非如此。远东机构在2016年预展时只推出124个单位,刻意保留其余单位作为业主自行出租,并自用部分楼面。现在出售的是一个成熟、已出租的办公楼资产组合,由业主释出,而非滞销存货。这个区别决定了这是警示信号还是投资机会,也是本项目获得此评分的主要原因。
采用PropertyNet Commercial Benchmark统一的独立百分评估框架评分。无发展商费用,无赞助排名。
为何选择 评分
单位售价为每平方英尺$2,172至$2,297，另享1%折扣、豁免设立成本及最长六个月完成期（免收逾期利息）。关键是这些是已建成、已出租的楼层，剩余87年地契，而非期房承诺，售价落在转售市场现有范围内（约每平方英尺$2,050至$2,480）。推论是以市价而非低于市价购入，容错空间不大，而Woodlands办公楼每平方英尺$2,200以绝对值而言并不便宜。
收入从第一天开始，租约期至2027年至2029年，总收益率为2.86%至3.01%，意味着租金约为每平方英尺每月$5.25至$5.65。这是合约收入，且由于远东多年来一直是业主，大楼拥有经验证的出租记录而非假设，租户包括AIA新加坡、Anytime Fitness及远东本身。推论是扣除后的实际收益：每平方英尺每月约$0.59至$0.62的维护费、房产税，且不能用CPF因此全是现金支出。净收益率远低于3%，且续租从不保证。
Woods Square是兀兰区域中心的首个项目，至今仍是该区唯一的分层办公楼。它通过Causeway Point与兀兰地铁站及兀兰区域巴士转换站直接连通，这在分层办公楼中极为罕见。该片区规划在100公顷土地上创造多达10万个就业机会。由于远东集团持有大部分楼面，现在推出市场的单位确实有限，而非积压库存。但可以推断，随着该片区的发展，最终会增加更多办公空间，其中部分将是分层产权，而分层办公楼本身并非稀缺资产类别。
这仍然是最薄弱的一环，因为分层办公楼转售市场结构性稀薄：商业买家无法使用CPF，每笔交易都需全额现金支付，而单个560平方英尺办公单位的买家群体在任何市场都很狭窄。带租约出售也意味着只能卖给投资者而非自用者，进一步缩小了买家范围。有利因素且相当重要的是：商业产权无需缴付ABSD和SSD，入场门槛约$1.22 million是个人可负担的水平，剩余地契87年，以及即将在一站之隔开通的新柔捷运RTS Link将带来实质需求推动力。
为何远东集团现在才 出售这些楼层？
Woods Square早在 2016时就已预展，但当时只 推出了124个单位。其中约半数已售出,价格介于每平方英尺$1,700至$2,230之间,塔楼办公单位平均约$1,800 psf,而SOLO单位则约$1,950 psf。该大楼于2021年底取得空置管有权。
其余单位从未推出市场。 远东机构一直持有并出租,这完全符合集团一贯的作风:作为长期持有者,它特意保留零售楼层以便管理租户组合,预留第二座塔楼作出租用途,并将自家办公室设在大楼内。目前的主要租户名单包括友邦保险新加坡、Anytime Fitness健身中心、Superland幼儿园以及远东机构本身,正是十年来作为业主经营的成果。
现在的转变在于,远东机构已开始出售这些保留楼层。这一点的重要性不容小觑,因为它改变了您所购买的本质:
- 这些是成熟的、已出租楼层,而非市场当初未能售出的滞销库存。
- 出租记录是已验证的事实,而非预测。 大楼多年来一直由发展商自行管理和出租,因此租金和需求都是确凿的数据。
- 您将继承现有租约,从交易完成起即有租金收入,租约到期日分布在2027年至2029年之间。
- 可售库存真正有限，因为这是正式发售而非剩余单位。
在比较价格时需要特别谨慎。目前的售价介于每平方英尺$2,172至$2,297，相比2016年推出时的平均每平方英尺约$1,800，计算下来年增长率约2%，但这并非同类比较的资本增值。2016年的数据是预购未建成单位的价格；而今天的价格是已建成、已出租、剩余87年地契的办公单位。客观来说，兀兰分契式办公单位的价值一直保持稳定而非飙升，这符合一个主要催化剂尚未到位的区域的预期表现。
现有单位及 租金回报
本次发售的单位分为带租约可收租的投资单位，以及空置供自用的单位。截至撰稿时共有14个单位可售，其中两个已售出，两个已预订。
投资型单位（现有租户）
| 单位 | 面积 | 租约至 | 价格 | 每平方英尺 | 总回报率 |
|---|---|---|---|---|---|
| #08-xx | 947平方英尺 | 2029年4月 | $2,058,629 | $2,174 | 2.95% |
| #08-xx | 560平方英尺 | 2028年3月 | $1,216,470 | $2,172 | 2.90% |
| #09-xx | 1,873平方英尺 | 2028年9月 | $4,101,798 | $2,190 | 3.01% |
| #10-xx | 560平方英尺 | 2028年1月 | $1,228,946 | $2,195 | 2.87% |
| #10-xx | 560平方英尺 | 2028年2月 | $1,235,179 | $2,206 | 2.86% |
| #11-xx | 560平方英尺 | Mar 2027 | $1,232,058 | $2,200 | 2.92% |
| #12-xx | 1,033 sqft | May 2027 | $2,318,334 | $2,244 | 2.86% |
| #13-xx | 560平方英尺 | Feb 2027 | $1,229,565 | $2,196 | 2.90% |
单位编号仅显示楼层。具体楼栋和单位详情可应要求提供,因供应情况随时变动。
自用,空置
| 单位 | 面积 | 可用 | 价格 | 每平方英尺 |
|---|---|---|---|---|
| #08-xx | 560平方英尺 | 即刻入住 | $1,216,470 | $2,172 |
| #10-xx | 570 sqft | 即刻入住 | $1,239,857 | $2,175 |
| #12-xx | 560平方英尺 | 即刻入住 | $1,218,344 | $2,176 |
| #12-xx | 560平方英尺 | 2026年9月 | $1,218,344 | $2,176 |
| #13-xx | 1,044 sqft | 即刻入住 | $2,398,341 | $2,297 |
| #13-xx | 560平方英尺 | 即刻入住 | $1,267,002 | $2,263 |
单位编号仅显示楼层。具体楼栋和单位详情可应要求提供,因供应情况随时变动。
有两点值得注意。 商业单位总价低，起价约122万元，因此这批单位能吸引散户买家，而不仅限于基金。而且已出租的单位附带 已签订的租金收入，租约到期日分散在2027年至2029年之间，因此买家不是在承担空置单位的风险并寄望未来出租。这些租约是由远东机构作为业主签订的，比发展商提供的租金保证更具参考价值。
租金回报率需要仔细解读。一个560平方英尺、售价121万6470元的单位，若毛回报率为2.90%，意味着租金约为每平方英尺每月5.25元。扣除管理费约每平方英尺每月0.62元、房产税以及租约之间可能出现的空置期，净回报率将远低于3%。商业房产不能使用CPF购买，因此这个回报率是基于现金投资。
RTS Link捷运，以及其实际 落脚位置
新柔捷运系统（Rapid Transit System Link）是新加坡北部有史以来最大的交通连接改变。该项目目标在2026年底完工，并于年底前后开始载客服务，跨境行程仅需五分钟，旅客在出发站一次性完成移民关卡手续。首列列车已于2026年2月抵达新加坡总站，系统测试工作持续进行中。
以下是大多数营销宣传遗漏的关键条件，而这一点很重要。 RTS终站设在兀兰北站，而非兀兰站。 兀兰北站是汤申-东海岸线的北端终点站，位于兀兰北海岸路1号附近。Woods Square坐落于兀兰区域中心，毗邻兀兰地铁站，而兀兰地铁站位于 汤申-东海岸线往南一站.
这仍然是个绝佳位置。只需一站就能抵达数分钟即可通关的边境关卡，这将重塑北部企业对柔佛劳动力、物流和后勤空间的看法，而Woods Square是区域中心内唯一的分层办公楼。但这是一站之隔，并非近在咫尺，若评论模糊这一点，便是对读者的不负责任。
项目 概况
- 项目名称： Woods Square
- 发展商： Woodlands Square Pte Ltd（公司注册号201412920E），远东机构旗下公司
- 位置： 兀兰广场12号，兀兰区域中心，第25区
- 地契： 地契99年，自2014年7月15日起，剩余约87年
- 地段： Mk 13 Lots 6117T and 6119K
- 建筑结构： 两栋办公楼及两栋小型办公阁楼（SOLO）单元，底层设有零售商场、餐饮店及托儿中心
- 售卖单位： Tower 1共365个单位，面积从549平方英尺起，层高4.2米。SOLO 1及2共101个单位，面积从495平方英尺起，层高5米。总共466个分层地契单位
- 租赁单位： Tower 2共28个精装单位，面积从1,378至9,849平方英尺，可合并至最多20,000平方英尺
- 交通便利性： 有遮蔽通道直通兀兰地铁站（南北线及汤申-东海岸线）及兀兰区域巴士转换站，途经Causeway Point
- 设施： 屋顶泳池、健身房、会议凉亭、遮蔽走道、自行车停放处及淋浴设施
- 主要租户： AIA Singapore、Anytime Fitness、Far East Organization、Superland Pre-School、The Write Connection
- 空置交房： 2021年12月31日。法律完成日期2024年12月31日
- 2016年推出定价： 办公单位每平方英尺$1,700至$2,230，平均约$1,800 psf；SOLO单位平均约$1,950 psf
- 促销至2026年9月30日： 额外1%折扣、豁免设立费用、最长六个月完成付款且豁免逾期利息
为何选择兀兰区域中心 详情
兀兰区域中心占地100公顷，计划在10至15年内创造多达100,000个就业机会，分为约30公顷的兀兰中央区及约70公顷的兀兰北海岸区。它作为北部农业科技与食品走廊的核心，连接农业食品创新园、双溪加株生态区、共和理工学院及实诺哥食品区。兀兰保健园区则增添了重要的医疗保健雇主。
这是一个严肃、获拨款且长期的规划，而非营销说辞。但需注意时间轴：10至15年意味着大部分就业机会的落实远超一般投资期限，而Woods Square已经历了头十年，结果如上所述。
新加坡金管局的 产品特点
建筑本身并不是问题所在。Tower 1提供4.2米的层高，而SOLO单位更达到5米层高，这使得阁楼格局得以实现，配有内置家具平台和额外的室内储物空间。单位面积从小型起步，SOLO为495平方英尺起，Tower 1为549平方英尺起，这使它们对自住买家和小型投资者都相当accessible。
对于郊区办公楼而言，其配套设施异常完善：屋顶平台设有游泳池、健身房和会议亭，各楼座之间有有盖连廊相连，配备淋浴设施的自行车停车场，以及设有托儿中心的零售和餐饮裙楼。主要租户包括AIA Singapore、Anytime Fitness、Superland Pre-School以及远东机构本身。
商用vs住宅: 税务差异
对于正在考虑120万元办公单位或120万元公寓的买家而言,印花税待遇是两者之间最大的结构性差异,而商用物业明显占优。
购买商业产权无需缴付额外买方印花税(ABSD)及卖方印花税(SSD)。 对于已拥有住宅产业的买家或公司而言，这免除了可能高达30%或以上的成本，并且在脱售时无需承担持有期限罚款。买方印花税(BSD)仍按一般阶梯税率征收。
但相应的限制同样实在。若卖家已注册GST则需缴付消费税，CPF公积金不能用于支付首付或月供，贷款与估值比(LTV)通常低于住宅且贷款期限较短。建议根据 最新银行房贷利率 计算融资方案再做决定，因为现金需求远高于同等价位的住宅购置。
投资 案例
看涨理由在于地段、时机以及实际购入的资产。Woods Square是100公顷区域中心内唯一的分层式办公楼，规划容纳10万个工作岗位，直接连通地铁转换站及区域巴士转换站，RTS Link将在数月内于一站之隔启用。您购入的是业主自落成起一直经营的已竣工并有租户的整层单位，从完工起即有租金收入，无需缴付ABSD或SSD，入场价约$1.2 million，个人买家也能负担。
不利的一面在于收益率和退场,而非质量。毛收益率低于3.1%,扣除维护费、房产税和空置期后会进一步降低,而且因为不能使用CPF,全部需要现金支付,机会成本是实实在在的。单个小面积分层办公室的转售市场本来就很薄弱,出售已出租单位意味着只能卖给投资者而非自用买家,这又进一步缩小了买家范围。地契从2014年起算,折旧已经开始,而兀兰办公区的前景仍取决于一个距离成熟还有10到15年的区域规划。
简单来说,这是一个收益和选择权的故事,而非资本增值的故事,应当以这个角度来购买。它适合能够以现金支付、愿意等待整个区域建设完成、即使RTS效应不如预期也乐意持有这个空间的买家。若要将本项目与其他商业资产逐个对比,请参阅完整的 PropertyNet Commercial Benchmark.
Woods Square谁适合买 适合谁
首先,也是最有说服力的, 自用买家。一家在兀兰北侧营业并支付租金的企业,可以用约122万元购买一个560平方英尺的单位,不再向房东交租,并且紧邻地铁转换站。对这类买家来说,资本增值疲弱并不太重要,因为替代方案是交租而最终没有任何资产。
第二， 长期持有的现金投资者 他们希望在不触发ABSD的情况下获得商业地产敞口,能够接受低于3%的净收益率,并且真正看好RTS和区域建设在十年而非三年内带来的效应。
第三， 已拥有住宅房产的买家 并面临ABSD（额外买方印花税）的限制。仅印花税节省的金额就足以抵消数年的收益率差异。
它不适合需要流动性的投资者、期待住宅式资本增值的买家，或任何需要在几年内出售的人士。
相关阅读： 比较 Space Nova，一个永久地契B1项目获得82分，了解地契和稀缺性如何影响各项指标。至于同区的住宅项目，请参阅 Norwood Grand（第25区），而更广泛的区域规划请参阅我们关于 兀兰区域中心的文章。完整表格请见 商业基准.
常见 问题
Woods Square是什么项目？有多少单位出售？
目前售价及回报率是多少？
为何Woods Square长期都有单位在售？
新柔捷运系统（RTS Link）会停靠Woods Square吗？
与住宅相比,税务和融资有何不同?
主要风险有哪些?
新加坡金管局的 总结
关于 Woods Square 需要理解的一点是,其长期供应是一种策略,而非症状。远东机构于 2016 年出售了一小批单位,保留了其余部分,作为房东出租并将自己的办公室设在其中,直到现在才释放那些楼层。如今的买家将获得一个已建成、已入伙的办公楼,有着经过验证的出租记录和即时租金收入,这是一个占地 100 公顷的区域中心内唯一的分契式办公楼,与地铁站和巴士转换站直接相连,而且四个月后,距离一站之遥就将开通五分钟的过境通道。这确实是一个非常有利的位置,因此评分为 75/100,选择性买入。评分未能更高的原因在于不受叙事影响的算术:总租金回报率低于 3.1%,扣除维护费、房产税和空置期后进一步缩减,需要全额现金支付因为无法使用 CPF,而且小型分契式办公楼的转售市场在任何情况下都很窄。如果是自用或以现金长期持有赚取租金收入,可以考虑购买。但不要指望快速脱手。
本文信息基于开发商宣传手册、截至2026年9月30日有效的开发商促销价格表,以及公开报道数据(包括2016年推出价格、当前挂牌价格及RTS Link项目最新进展),如有变动,恕不另行通知。所引用的回报率为开发商价格表中的总回报率,未扣除维护费、房产税、空置期、中介费或融资成本;实际净回报将会更低。2016年推出价格与2026年促销价格之间的比较采用已报道的平均值,未针对单位户型、楼层高度或朝向进行调整。租赁情况和单位供应持续变动,请在采取行动前确认最新状态。在做出任何购买决定前,请向官方销售团队核实所有数据、平面图及时间表。所展示的效果图和平面图均为艺术概念图,取自建筑师的产品简报及开发商营销资料;仅代表设计意向,实际建成产品可能有所不同。本文仅供一般参考,不构成财务、法律或投资建议。在作出任何购买承诺前,请咨询您的银行顾问、律师及持牌房地产专业人士。PropertyNet Commercial Benchmark评分为PropertyNet.SG的独立意见,与开发商无任何关联或赞助关系。