2026年新加坡公寓租赁市场：指数152.3，较峰值跌17.7%，榜鹅和淡滨尼北空置率拖累

新加坡私宅租赁指数在2026年第二季度降至152.3，较2023年第三季度高峰下跌17.7%，而且跌幅分布极不均匀：Lentor和Tampines North等供应过剩的郊区空置率最高，而优质地段和有地住宅租金仍在上涨。

如果您拥有出租的公寓，或者正在评估购房前的租金回报率，2026年的租赁市场需要您仔细研究细节而非只看表面数据。单一指数掩盖了市场的明显分化：优质地段和有地住宅是一边，供应过剩的郊区是另一边。这不是一个可以用去年高峰租金来定价的市场。

2026年新加坡公寓租赁市场现状

两个数据勾勒出整体情况。市场展望数据显示，URA私宅租赁指数在2026年第二季度为152.3，较2023年第三季度185.1的峰值下跌17.7%。这一headline跌幅反映出租金从2022至2023年的飙升中回落了多少，但仍略高于2019年疫情前水平。 基于URA截至2026年6月的数据和业界展望估算；同季度URA官方非有地住宅租赁总指数为162.5。

官方季度发布数据反映了近期走势。 私宅租金在2026年第二季度上涨0.7%，高于上一季度0.3%的涨幅。 表面上看似乎是复苏迹象，但实际上增长乏力，几乎完全由有地住宅和优质地段支撑，而郊区公寓租金却走向相反方向。

为何Lentor和Tampines North空置率最严重

租金回调是供应问题，而供应高度集中。Lentor一带已经吸纳了数千套单位，包括Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Lentor Mansion及其他在2024和2025年陆续交钥的新楼盘，后续还有更多。Tampines North则同时面临新公寓项目竣工以及附近大量BTO组屋交付的双重压力。当数百套几乎一模一样的单位在短短几个月内争夺同一批租户时，要价必然松动，空置期也随之拉长。

业内估计，Lentor和Tampines North等规划区的空置率约为7%至9%，远高于全岛平均水平。而全岛平均空置率本身也在上升。URA官方数据显示，截至2026年第二季度末，已建成私宅空置率在核心中央区为8.3%，中央区其余地段为6.1%，中央区以外为5.6%，全岛整体空置率升至6.4%。空置率上升通常是租金增长放缓的先行信号。

需求端也在悄然减弱。前一年有超过20,000个BTO单位完工,让本地家庭拿到了自己的钥匙,不再需要临时租房;而私宅业主购买转售组屋的15个月等候期取消(2026年7月28日起生效),进一步缩小了新加坡人在交易期间租房的群体。部分企业控制成本,也将外籍租户转向更便宜的单位或完全撤出新加坡,首先冲击的是优质地段的高端租金。

每位房东定价时必须考虑的区域分化

战术要点是:在郊区的正确做法与在优质地段恰恰相反。2026年第二季度,CCR非有地住宅租金因新供应受限而上涨约1.2%,RCR基本持平,而OCR郊区租金则因大量新盘入伙而下跌约0.3%。如果您在Lentor或Tampines North持有房产,您需要在价格和出租速度上竞争;如果您持有地段优越的优质单位,则有更多空间坚守价格。关于中端市场销售板块的平行表现,可参考我们对 RCR公寓价格与中端买家窗口期 的分析,同样的区域轮动也在资本市场上演。

租金回报率反映了这种分化。核心中央区（CCR）的总租金回报率约为3.2%至3.5%，以资本稳定性见长；而市郊区（OCR）单位因入场价较低，回报率往往达到4.0%至4.5%。但在供应过剩的地区，账面回报率较高只有在单位真正租出时才有意义。一两个月的空置期就会迅速抵消回报优势，因此空置风险必须纳入每一个市郊投资的考量。在根据回报率假设做出购买决定之前，值得使用我们的 租金ROI计算器 对数据进行压力测试，模拟实际空置期，而不是轻信经纪的高峰租金预测。

成交租金中位数呈现实际情况：私人公寓两至三卧室单位月租从OCR到CCR大致介于S$3,700至S$6,200，较2023年高峰估计下跌12%至18%；而组屋租金则较为坚挺，仅回软约8%。如果您是房东正在考虑续约租金，应参考当前成交租约数据，而非您在2023年取得的租金水平。

租约双方的机遇与风险

对租户而言,这是多年来最有利的议价时机,尤其在Lentor、Tampines North及更广泛的OCR区域。更多选择、空置率上升及落成潮意味着这些地区的房东正逐渐从过去的主导地位转向协商。现在锁定较长租约可在下一轮紧缩前确保较低租金。

对房东而言,只要及早行动,风险是集中且可控的。随着数千个私宅单位将在2026年下半年落成,留住租户胜过逞强:以略低租金续约留住付租租户,通常好过空置单位追逐市场高价。翻新老旧单位、在租约条款上提供适度弹性、按当前市场而非过往记忆定价,是供应过剩时期有效的策略。有意投资新盘的买家应优先考虑真正具备交通便利性及供应管道趋缓而非膨胀的地点。在当前推出的项目中,Tampines West项目如 Pinery Residences 展示了以交通带动需求的案例,但买家在假设易于出租前,仍应权衡该区大量落成管道。

在比较新私宅和转售公寓的租赁存量时,有一个面积计算要点需要注意:自2022年URA、SLA、BCA和SCDF联合通告发布以来,面积统一标准已成为新发展项目申请的规范,并适用于2023年6月1日起的申请。这意味着大多数2026年新楼盘所报的可售面积较小但更高效,不包括空调搁板和花槽等空隙。而在截止日期前获批的转售单位仍沿用旧标准报价。当您跨越这条分界线比较每平方英尺租金时,请核实各项目采用哪种标准,否则会高估账面面积较大的旧单位之租金回报率。如果您正在考虑是否值得购买用于出租,我们的 负担能力与贷款计算器 以及我们 TDSR和LTV如何影响您的贷款指南 是您寻找租户前的正确起点。

2026年租赁市场呈现两极分化，正确决策完全取决于您的单位处于哪一端以及您的入场成本。无论您是在为Tampines North的续约定价、评估新楼盘的回报率，还是决定今年租房是否优于买房，清晰独立的分析比沿用高峰期假设更能带来回报。如果您希望获得针对您单位租赁定位、实际回报率或购买时机的专业建议，欢迎联系PropertyNet.SG团队，获取量身定制的无压力咨询服务。