2026公寓换公寓省钱攻略：11周内解锁$600K现金资产

本案例为综合案例：数据取自新加坡真实交易和客户案例，姓名与细节已作修改。

专家点评：对于已经持有一套公寓的新加坡公民夫妇来说，先卖后买通常是换房最省钱的做法，因为这样能把原本可能高达20%的ABSD（额外买方印花税）直接省成$0，同时释放被套牢的资金用于下一次购房。

从一套公寓换到另一套公寓，是新加坡市场上最容易被误解的操作之一。买家往往只顾着新单位，却忽略了买卖顺序才是决定要不要多付几万元不必要税款的关键。这是Aaron和Sze Min的故事——一对四十出头的新加坡公民夫妇，他们把局促的两房单位换成了三房单位，并从中套现了大约 $600,000的现金差价 正在进行中，全部在内 11周.

这对夫妻为什么在2026年决定换房

Aaron和Sze Min早在2018年就买下了位于中央区外围（RCR）、面积750平方尺的两房转售公寓。随着孩子渐渐长大，二胎也快出世，这套房子已经不够住了。他们换房并不是为了追求门面风光，而是真心需要一间实用的第三卧房和一间书房，并且想趁中价位转售市场行情走软时出手。

时机拿捏得恰到好处。 URA 最新数据显示，2026年第二季度整体私宅价格指数仅上涨0.5%，较上一季度的0.9%有所放缓。根据URA截至2026年第二季度的数据，非有地私宅价格环比实际下跌0.1%，RCR跌幅更大，而转售交易占私宅总交易量的比例攀升至约62%。简单来说，对于想把一套转售单位换成另一套的买家而言，这是一个买卖双方都比较谨慎的窗口期，因为他们在同一个市场里既要卖软盘，又要买软盘。

决定整个购房顺序的ABSD陷阱

真正的第一个决定，其实与新公寓本身无关，而是先买还是先卖。由于Aaron和Sze Min已经拥有一套住宅物业，若在卖出之前先买下置换单位，这套新单位就会被视为 第二套房产。对新加坡公民而言，这意味着需要缴付 20% 额外买方印花税.

以他们最终$2.02M的购买价计算，20%的ABSD为 $404,000。已婚的新加坡公民夫妇如果在六个月内卖出第一套房产，可申请ABSD退税，但退税意味着要先垫付$404,000，之后再申请退回。很少有家庭能轻松拿出$404,000放在IRAS那里等上好几个月。Aaron和Sze Min认为更干净利落的做法是 先卖后买，这样置换的公寓就会被视为他们名下唯一的物业，从而只需缴付 $0 ABSD。如果你想了解换房者是如何安排这类交易顺序的，我们关于 无需缴付ABSD的换房攻略 文章中有相同的逻辑分析，而 拆名与99-1购房安排解析 为想保留两套房产的夫妻讲解另一条门路。

11周时间表，逐周详解

整个搬迁过程时间紧凑。先卖后买会增加中间无房可住的风险，因此步骤安排比单一价格更关键。

他们唯一失算的地方，就是过渡期算得太紧。出售交易比购入交易早约两周完成，导致他们临时手忙脚乱地寻找短期住所和储物空间。事后看来，他们本可以把出售的成交日期谈得更晚一些，或是在两份合约中安排更明确的重叠期。结果多花了大约一个月的租金，还经历了一个搬两次家的紧张周末。

$600,000现金净值从何而来

让这次换房划算的关键数字，是出售房子后释放出来的现金。他们在2018年购入的单位已经增值，加上多年来偿还贷款也减少了未偿还的贷款额。以下是这笔$1.42M出售交易的实际计算。

这$226,000的CPF退款并没有消失，而是会连本带利退回CPF普通账户（OA），可以直接用于下一次置业。卖家常常低估这笔金额而打乱预算，因此在签约前务必先算清楚自己的CPF退款金额，可以使用 CPF累计利息计算器 来确切了解有多少款项退回OA，又有多少款项存入银行账户。

这套新$2.02M三房单位需缴付的印花税

以$2,020,000购入意味着需缴付BSD（买方印花税），这也是许多换房者容易低估预算之处。最常见的错误是只算到4%那一档，却忘了超过$1.5M部分适用的5%税率。以下是逐档详细计算。

把$70,600的BSD计入置换房产成本后，就能明白为何避开$404,000的ABSD支出如此关键。BSD和ABSD都须在行使购房选择权（OTP）后14天内缴付，CPF OA可用于报销这两项费用。为了在签约前核实印花税及可承担的贷款额度，他们透过一个 负担能力与贷款计算器 来核算，因为TDSR（总偿债比率）上限为月薪总额的55%，而房贷可负担能力测试采用4%的下限利率。你可以直接在 IRAS BSD页面 以及ABSD税率表也可在 IRAS ABSD页面.

他们必须优先核查的SSD风险

由于他们是在2018年买下原有公寓的，卖方印花税（SSD）根本不成问题。SSD只在持有期内才会生效，而对于2025年7月4日之前购入的房产，税率是三年内12%、8%和4%递减。但对于在2025年7月4日或之后购入房产的人来说，持有期更长，税率也更重： 16%、12%、8%和4% 为期四年。假设有人在2025年底左右买入公寓，想在2026年缩小住房规模（right-size），出售时可能要面对16%或12%的SSD，这足以吃掉全部的资产增值。这里的教训是，挂牌出售前务必先核实自己的购买日期。如果你正在考虑降级换房，我们关于 如何在缩小住房规模时避免支付SSD或双重ABSD 一文详细列出了当中的陷阱。

公寓换公寓交易：机会与风险并存

对Aaron和Sze Min来说，这次操作的好处是实实在在的。他们扩大了居住空间，完全避开了ABSD，并将$600,000现金加上腾出的CPF余额重新投入，换购了一套更大的资产，而当时转售市场正处于低迷期。在市况平淡时买入，意味着即便旧房子卖价较低，他们买入新单位时也不至于买贵。

这些风险同样真实，值得一一说明。先卖后买会造成时间差，可能导致你必须租房过渡，甚至手忙脚乱，正如他们所经历的那样。如果你在承诺购买后卖房交易告吹，你可能会被迫支付原本想避免的20% ABSD（额外买方印花税）。而在转售换转售的操作中，绝不能在协调线（harmonisation line）两侧盲目比较呎价（psf）。根据协调后的楼面面积（floor area）计算规则，面积以墙体中线为准测量，所有产权面积（strata area）都计入GFA（总楼面面积），而空调板、花槽和高天花板等虚位（void）则不计入可售面积，因此协调后的单位显示的面积会更小但更实用。协调规则仅适用于2023年6月1日起提交申请的项目，这意味着2026年绝大多数新私宅都已采用协调面积标准，但在此截止日期前获批的转售单位，仍按旧方式计算楼面面积，把虚位也算在内。如果你也在物色新盘作为参考基准，例如我们对 Bloomsbury Residences，该项目是按协调后的楼面面积规则建造的，正好提醒你：在比较面积或呎价之前，先确认每个单位所采用的计量方式。

换房换尺寸族的通用操作框架

撇开个人情况不谈，这次换房其实遵循任何公寓业主都能套用的五个步骤。第一，确认购买日期，检查自己是否还在SSD（卖方印花税）征收期内。第二，决定先卖后买还是先买后卖：对大多数新加坡公民夫妻来说，先卖后买能把原本20%的ABSD（额外买方印花税）账单变成$0。第三，扣除贷款余额、卖房费用和CPF退款后，算出真正的现金净值，才知道自己实际的购买力。第四，为置换房产预留全额BSD（买方印花税）预算，包括超过$1.5M部分的5%税率级距。第五，精心安排交割日期，确保自己既不会无处安身，也不会两头背贷。把这五点都做对，换房就会变成一道算术题，而不是一场赌博。

本案例研究综合自新加坡真实交易及客户案例；文中姓名及身份信息已作修改。

置换房子看似简单，可一旦牵涉到税务先后顺序和CPF（公积金）退款，事情就变得复杂了，而且每个家庭的情况都不一样。如果你正考虑在2026年进行公寓换公寓的置换，PropertyNet.SG的团队可以帮你梳理自身的SSD（卖方印花税）风险，核算现有单位的真实现金部分，并合理安排买卖顺序，避免不必要的ABSD（额外买方印花税）或SSD支出。欢迎在放盘前联系我们，做一次独立、无压力的评估。