上诉庭推翻高庭关于购房权倒签日期案件的判决

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简介

本案最初在我们2013年9月通讯中就高等法院的判决进行了审查。上诉法院于2014年5月26日推翻了高等法院的判决。

纠纷背景

答辩人（买方）于2012年7月12日成功获得了本地银行的原则性批准。当时，最高贷款额仍限制在现行贷款价值比（LTV）的80%。2012年10月5日，金管局发布新指南，规定如果借款期限与借款人年龄之和超过65岁，则LTV比率上限为60%（「10月5日通告」）。

2012年10月10日，买方口头出价，2012年10月12日，买方和上诉人（卖方）就该房产的买卖达成协议。买方声称银行建议他们通过房产经纪询问卖方是否可以将购房期权书（Option to Purchase）日期倒填至2012年10月4日，以便符合较高贷款额的条件。在本案中，买方需要24年期贷款，加上他们的年龄将超过65岁。买方还声称银行人员告诉他们「很多买家」都在倒填购房期权书日期，这是「普遍做法」。

2012年10月13日，卖方签署了一份购房期权书，日期倒填至2012年10月4日，并以购买价的1%期权费进行交换。随后，卖方的儿子告知她倒填购房期权书日期是违法的，她不应继续出售该房产。

2012年10月24日，即购房期权书到期前一天，卖方律师致函买方律师，表示卖方不希望成为倒填购房期权书日期这一「违法或违规」行为的一方，并撤回其要约。他们在信中继续表示，卖方的指示是拒绝任何行使购房期权书的行为。

2012年10月24日，买方律师回复称，根据购房期权书的规定，卖方无权撤回要约。

2012年10月25日，买方曾到卖方律师事务所尝试行使购房选择权（Option to Purchase），但未获成功。随后，买方律师于2012年12月6日致函提议，按实际签署日期即2012年10月13日履行合约，并表示买方将根据10月5日通告获取贷款。然而，买卖双方未能就此事达成共识。

高等法院的裁决

买方于2013年1月11日向高等法院提起诉讼，要求法院宣告该购房选择权对卖方具有法律效力及约束力，并要求卖方具体履行该购房选择权，或要求赔偿损失。

卖方辩称，由于买方倒签合约日期，该购房选择权属非法合约，因此不可执行。因此，买方不应享有具体履行权，因其「双手不洁」。

买方辩称，该购房选择权对卖方具有法律效力及约束力，因为该合约本身并非非法，而是可以合法履行的。买方还辩称，他们已自愿承诺完全遵照10月5日通告履行合约，已「洗清双手」并悔改任何所谓的非法行为。

高等法院宣告该购房选择权对卖方具有法律效力及约束力，并下令卖方具体履行该购房选择权。

向上诉庭提出的申请

卖方就高等法院的裁决提出上诉。卖方辩称，MAS推出相关规定的政策目标是通过避免房地产泡沫失控来保护公众。卖方补充说，倒签日期的购房选择权根据普通法属于非法，因为其目的是欺骗银行向买方发放更大额度的贷款，即违反10月5日通告以LTV比率80%发放贷款，这导致该购房选择权无效且不可执行。因此，买方无权要求具体履行。

买方反驳卖方的主张,辩称任何违法行为「现在已无关紧要」,因为银行贷款从未提取,无论如何,买方愿意根据10月5日通知书限制所索赔的金额。买方还辩称,购房期权的合法目的是授予他们购买该房产的选择权,而且他们不可能欺骗银行,因为倒签期权的想法本身就是来自银行职员。即使融资存在任何违法行为,这也过于间接,不足以导致购房期权无法执行。

本上诉案的关键问题是,尽管购房期权被倒签以使买方获得比10月5日通知书规定更大的信贷额度,买方是否有权执行该购房期权,因此,该购房期权是否因违反公共政策而在普通法下无效且不可执行。

上诉庭的裁决

上诉庭推翻了高等法院的判决,驳回了买方的论点。买方放弃其原先倒签表格目的的举动是无关紧要的,因为他们知道自己打算做的事情是违法的,这使得合同在订立时就是非法的。

法院还裁定,相关银行最终是否受骗或遭受任何损失,以致他们对买方有有效的诉讼理由,同样是无关紧要的。一旦确立了合同的非法目的,该非法目的就玷污了合同本身,不能以买方未执行该非法目的作为抗辩理由。

法院拒绝在本案中执行购房期权,是对买方在订立购房期权时明确意图违反10月5日通知书行为的「适当且相称」的回应。

法院认为，”基于公共政策考量，法院在本案中拒绝向明知故意倒签合同、并企图利用虚假日期违反法律的当事人提供协助”。法院明确表示，买方的违法行为”并非仅属轻微或行政性质”，而是直接关系到政策目标，即限制住宅房产贷款额度以维持房地产市场稳定。如果法院允许买方执行倒签的OTP（购买选项书），确实会破坏这一政策目标。

总结

读者应注意本案所强调的倒签购房权日期以规避公共政策的风险。

- 撰文 Pan Wai Liong，Advocate & Solicitor

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