关键要点
- 用于购买组屋的CPF储蓄将按每年2.5%复利累积利息，售屋时必须将本金和全部利息退还到CPF户头。
- 2026年1月1日至3月31日期间，CPF普通账户利率维持在2.5%的底线水平，HDB优惠贷款利率因此保持在每年2.6%。
- 申请HDB贷款的买家可在普通账户中保留最多S$20,000作为储备金，而申请银行贷款的买家则可自行决定保留金额。
- 55岁以下的退款将回到普通账户，但55岁及以上者的退款将优先存入退休账户，直至达到全额退休存款。
- 每月分期付款以现金和CPF混合支付，可减少累积利息，并在日后换房时保障更多现金收益。
专家观点： 使用CPF普通账户购买组屋的威力很大，但提取的每一元都会默默按每年2.5%累积利息，售屋时必须全额退还。理解2026年的这套机制，决定了你下次换房时是拿到丰厚的现金支票，还是令人失望的零收益。
你找到了理想的单位，钥匙已到手，CPF承担了大部分首期开销。感觉几乎像是免费。但多年后，当你卖房换屋时，一个你购房时几乎没注意的数字，悄悄改写了你的售屋收益。那个数字就是CPF累积利息，它是新加坡组屋融资中最容易被误解的部分。
2026年组屋买家的CPF规则现况
起点是利率环境。 根据HDB, CPF 确认 的资料，2026年1月1日至3月31日期间，普通账户利率维持在每年2.5%的底线水平，而与OA利率挂钩、高出0.1%的HDB优惠贷款利率则维持在每年2.6%。
这个2.5%的OA利率有双重意义。它是你的存款不动时能赚取的利率，也正是你提取CPF后需按此累积利息的利率。 您的OA储蓄可用于购买HDB组屋，或购买或兴建新加坡私人与住宅物业。 OA储蓄也可用于支付房产购买的首期、房屋贷款、印花税和律师费，以及HDB组屋的房屋保障计划保费。
| CPF利率（2026年1月1日至3月31日） | 比率 |
|---|---|
| 普通账户 (OA) | 2.5% p.a.（底线） |
| 特别账户、保健储蓄、退休账户 | 4.0% p.a.（底线） |
| HDB优惠贷款 | 2.6% p.a. |
| 住房CPF累积利息 | 年利率2.5%，每年复利计算 |
可动用的CPF额度与$20,000保障金
对于剩余租约能够覆盖最年轻买家至95岁的组屋，您通常可以不受限制地使用普通账户（OA），上限为购买价或估价中的较低者。如果租约不足以覆盖，可使用的CPF将按比例计算，因此短租约组屋需要仔细核查。我们的指南 组屋租约贬值 解释了为何这一点常让购买旧组屋的买家措手不及。
在贷款方面，限额规定很明确。 新组屋的贷款与估值比率(LTV)上限为购买价的75%，转售组屋则为转售价或估值的75%（以较低者为准）。 新加坡金管局的 LTV框架 银行贷款也采用相同比率，因此需要通过CPF和现金支付25%的首期。
保留金制度为退休储蓄提供了缓冲。 购买HDB组屋并申请HDB贷款的CPF会员可选择在普通账户中保留最多$20,000，余额用于偿还房屋贷款；而选择银行贷款的买家则可保留任意数额的OA存款。 这些储蓄可作为安全网，并赚取无风险利息。
累计利息：改变售房收益的关键数字
这是HDB买家必须了解的CPF规则核心。CPF累计利息是指您提取的OA存款如果留在账户中本应赚取的利息，按年利率2.5%复利计算。 当您动用CPF存款购房时，您的退休储蓄会减少，因此售房时需要退还您使用的金额加上该金额累计的利息，以恢复您的退休储蓄。
关键是，这也适用于津贴。增强版CPF购屋津贴(Enhanced CPF Housing Grant)和其他津贴会存入您的OA，这意味着即使是政府提供的「免费」补助，在售房时也会累计需要偿还的利息。 售房时，您必须先将使用的CPF加上累计利息退还到OA，之后才能提取任何净收益。
简单举例：2021年以约$500,000购买大巴窑一间四房式组屋，使用约$150,000 CPF支付首期，五年后累计利息接近$20,000。到2026年售出时，这笔利息会加到需退还CPF的本金中，使您实际到手的现金减少相应金额。持有时间越长、使用的CPF越多，复利金额就越大。
退款去向取决于您的年龄
退款的去向由您售房时的年龄决定，这也是许多卖家感到意外的地方。
| 售房时年龄 | CPF退款去向 |
|---|---|
| 55岁以下 | 存入您的普通账户（OA） |
| 55岁及以上 | 先补足您的退休账户（RA）至全额退休存款；余额保留在OA |
根据CPF的说法， 当您出售房产时，您需要退还已使用的金额加上累计利息，以恢复您的退休储蓄；如果您曾抵押该房产以凑足退休存款，您也需要退还抵押金额。 对于有意购买第二套房产的买家，购买第二套房产者在动用超额OA之前，也必须先预留基本退休存款。我们关于 使用CPF购买第二套房产 以及 BTO与组屋脱钩 的详细分析涵盖了这些限制条件。
动用CPF的机会与风险
CPF不是陷阱，但它需要深思熟虑的策略。机会是实实在在的，风险也同样存在。
- 机遇： CPF能为您保留现金用于装修、应急和投资，同时仍能让您购得住房。 如果您近期没有动用OA资金的计划，可以部分用现金支付，并在OA中预留$20,000作为安全网，继续赚取高达3.5%的无风险年利率（包括额外利息）。
- 机遇： 组屋优惠贷款利率2.6%仍接近OA利率，因此2026年借贷成本与CPF收益之间的利差很小。
- 风险： 用尽CPF意味着日后退款义务更大。如果您的组屋升值不足，累计利息可能完全抵消您升级时的预期现金收益。
- 风险： 长期持有组屋作为出租单位，而CPF利息累积数十年，即使计入租金收入，最终出售时您可能面临负现金流。
一个广泛采用的缓解方法是 用现金支付分期付款以减少产生利息的本金。 每月还款在现金和CPF之间分摊，可降低退款义务并保护您的收益。如果您正在规划下一步行动，我们关于 计算HDB售屋所得的框架 以及更全面的 组屋升级到公寓的路径 的详解准确展示了累计利息如何影响您的最终收款。关于构成这一切的融资规则，请参阅我们的解说文章 TDSR和LTV如何影响你的指南 以及 印花税如何运作.
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
每一波新楼盘推出都会改变转售需求、租金回报率以及附近现有屋主的退场时机。如果您的组屋已过MOP（最短占有期）或将在两年内届满，现在正是检视您选择的最佳时机。获取免费、数据支持的评估报告，了解您的单位能卖多少钱以及您的升级路径。
WhatsApp：免费屋主评估无需缴付ABSD的升级指南常见问题
什么是CPF累计利息及如何计算？
这是您提取的OA储蓄如果未动用本应赚取的利息，按每年2.5%计算并对用于组屋的每一元CPF进行年度复利，包括津贴、首期、印花税、律师费和每月分期付款。
出售组屋时是否需要退还CPF津贴？
是的。购屋津贴会存入您的普通户头，因此在出售时必须将津贴金额加上累积利息退回CPF，之后才能获得现金净收益。
如果我的售屋收益少于需退回CPF的金额怎么办？
只要您以市价或高于市价出售，一般无需自掏腰包补足差额。但是，由于在清偿未偿还贷款后，退款享有优先权，您的现金收益可能非常少甚至为零。
2026年申请HDB贷款时可以保留多少CPF？
申请HDB贷款时，您可在普通户头中保留最多S$20,000作为安全储备。如果是银行贷款，您可选择保留任何金额，CPF建议至少保留S$20,000。
如果我已年满55岁，退回的CPF会存入哪里？
会先充值至您的退休户头直到达到全额退休存款。之后的余额会保留在普通户头中，若您曾使用房产来满足退休存款要求，已抵押的金额也必须退回。
CPF规则奖励提早规划的人，惩罚那些把普通户头当作免费资金的人。无论您是购买第一间BTO组屋、考虑升级、还是决定如何分配每月还款中的现金和CPF比例，正确的安排可以在整个组屋持有期内为您保留数万元。如果您想清楚了解累积利息将如何影响您的具体数字和下一步决策，欢迎联系PropertyNet.SG团队，获取针对您情况的个性化、无压力建议。