关键要点
- 脱耦让一位共同业主将其私宅份额出售给另一方,使退出的配偶能以首次购房者身份购买第二套房产,无需缴付20% ABSD。
- 脱耦只适用于私人房产;自2016年起,配偶之间的HDB转让已被禁止,除非是离婚、死亡或经济困难等特殊情况。
- 买方需按市价对转让份额缴付买方印花税,如果该房产持有不足四年,根据2025年7月的新规,还可能需要缴付卖方印花税。
- IRAS将脱耦视为真实交易,并积极审查纯粹为规避ABSD而设计的人为99-1安排,不合规者将面临追讨和额外费用。
- 脱耦只有在ABSD节省明显超过总交易成本,且留下的业主能单独通过全额贷款的TDSR审核时,才具有财务意义。
专家观点： 2026年新加坡房产脱耦可以合法地让一方配偶在购买第二套房产时免付20% ABSD,但它只适用于私人房产,且只有在节省的印花税明显超过交易成本和合规风险时才值得。
对于共同拥有一套公寓并梦想增添第二套房产的新加坡夫妇来说,有一个数字让大多数计划戛然而止:额外买方印花税。联名持有的房产意味着两个名字都与之挂钩,因此第二次购房将自动按较高的第二套房产税率征税。 脱耦脱耦,也称为部分出售,是许多人在2026年转向的合法解决方案。本指南解释新加坡房产脱耦的实际操作方式、真实成本、谁最受益,以及已变得更加严格的合规陷阱。
新加坡房产脱耦的实际含义
脱耦是指从私人住宅房产产权中移除一位共同业主姓名的过程。业界产权转让指南对此有明确说明。 IRAS 确认了基本原则:当新加坡公民从共同业主处获得同一房产的额外权益,最终只拥有该一套房产时,该收购无需缴付ABSD,但仍需缴付BSD。
结果是一方配偶成为现有住宅的唯一屋主，而另一方则不再拥有任何住宅产业。脱售产业的一方便可购买第二套房产，并享有首次购房者待遇，从而避开第二套房产的ABSD（额外买方印花税）。
现行的ABSD框架是这一策略的核心基础。 IRAS税率自2023年4月27日起维持不变，详情如下：
| 买家身份 | 第1套房产 | 第2套房产 | 第3套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
对于新加坡公民夫妇而言，第二套房产需缴付的20%正是除名策略所要规避的税额。以150万元的购房价格计算，可省下30万元税款。您可使用我们的工具自行计算 印花税计算器.
为何除名策略仅适用于私人产业
这是最重要的资格条件。除名策略只能用于私人产业。根据2016年政策调整，HDB不允许配偶之间转让组屋所有权，除非属于离婚、共同屋主去世、结婚、经济困难、医疗原因或放弃公民身份等特殊情况，HDB会个别审核其他个案。
执行共管公寓屋主则介于两者之间：只有在履行完5年的MOP（最低居住期）后才可进行除名。至于私人公寓、洋房和有地住宅，屋主享有最大灵活性，可通过标准产业转让程序办理。
如果您目前持有组屋并在考虑各种方案，建议先阅读我们关于 免ABSD升级途径 以及 执行共管公寓与私宅路线 的文章，不要想当然认为除名策略适用于您。
法律程序与印花税机制
法律程序与一般第三方交易非常相似。有两种方式：买卖或赠与转让。大多数律师建议采用买卖方式，因为赠与可能在赠与方三年内破产时被视为低值交易而撤销，且银行一般不会为赠与转让提供融资。
典型流程如下：
- 检查持有方式。 如果产业是以联权共管方式持有，必须先解除联权共管并转为分权共管，才能转让个别份额。
- 取得估价。 专业估价确定转让份额的市场价值，因为印花税按市场价值计算，而非家庭协定价格。
- 委托各自律师。 新加坡法律规定买卖双方必须有各自的法律代表，即使是配偶之间也不例外。
- 缴付印花税。 购入方配偶须在买卖协议签署后14天内就转让份额缴付BSD。
- 重组贷款。 现有房贷必须转至单一业主名下进行再融资,并需获银行批准。
- 退还CPF。 退出方配偶必须将其动用的CPF金额连同累计利息退还至自己的CPF账户。
- 向SLA提交转让申请。
印花税方面,规则非常明确。买方须按 买方印花税 转让份额的价格或市值(以较高者为准)缴税。现行住宅BSD税率阶梯最高边际税率为6%,自2023年2月15日起生效。若买方已持有另一项房产,所购入份额可能也须缴付ABSD。了解 BSD和ABSD如何叠加 至关重要,切勿贸然行事。
更关键的是, 卖方印花税 可能也适用。2025年7月3日,政府将SSD持有期从三年延长至四年,并将每级税率提高四个百分点,适用于2025年7月4日或之后购入的所有住宅物业。由于退出方配偶在技术上属于出售份额,若持有期较短,SSD可能会产生税负。
| 持有期(2025年7月4日或之后购入) | SSD税率 |
|---|---|
| 1年内 | 16% |
| 1至2年 | 12% |
| 2至3年 | 8% |
| 3至4年 | 4% |
| 超过4年 | 无需缴付SSD |
正因如此,顾问一般建议在SSD免税期过后才进行除名。若在持有期内完成部分出售,可能令ABSD节省完全化为乌有。
实际成本案例:数目算得过来吗?
假设一对新加坡公民夫妇共同持有一套价值150万元的公寓,以分权共有方式各持50%,已过SSD期限。其中一方向另一方购入75万元的半数份额。
| 项目 | 预估成本 |
|---|---|
| 就75万元转让份额缴付BSD | ~$17,100 |
| 律师费（两家事务所） | $3,000至$6,000 |
| 估价费 | $300至$800 |
| SSD（如持有超过4年） | $0 |
| 脱钩总成本 | 约$21,000至$24,000 |
| 第二套$1.5M房产可避免的ABSD | $300,000 |
在这种情况下,节省的金额远超成本。一般而言,当转让份额的BSD显著低于原本需支付的ABSD时,脱钩在财务上是合理的。对于大多数中端市场房产,数学计算结果是有利的,但剩余持有者必须凭一己之力通过 TDSR 全额贷款的审核。如果您计划使用CPF购买下一套房产,请参阅我们的指南 使用CPF购买第二套房产.
哪些夫妇最受益
脱钩往往适合以下夫妇:其中一方的收入足以独立偿还整个现有抵押贷款,房产已持有超过SSD期限,并且已累积相当的净值。它也有利于对第二套房产有明确投资策略的夫妇,而非仅因市场火热而做出反应的夫妇。如果您正考虑下一步购买,我们的 新楼盘购买指南 文章会详细说明操作顺序。
脱钩很少适用于以下夫妇:双方均无法独自承担全额贷款,仍处于SSD期限内,或第二套房产预算过低以致节省的ABSD几乎无法抵消交易成本。
机遇与风险
机会很直接:合法且有据可查的脱钩可让夫妇重组产权结构,在购买第二套房产时无需承受ABSD的全部负担。它也有助于遗产规划和更清晰的产权安排。
风险同样真实且日益增加:
- 合规审查。 IRAS将脱钩视为真实交易,并严格审查纯粹为避税而存在的安排。自2024年起,IRAS和房地产代理理事会(CEA)打击滥用99-1结构的行为,对违规方追缴税款并加收罚金。
- 融资失败。 如果剩余持有者无法通过TDSR全额贷款审核,银行可能拒绝重组,导致整个计划搁浅。
- SSD风险。 过早脱钩会触发转让份额的卖方印花税。
- 交易摩擦。 涉及银行贷款时,整个流程通常需要约2至3个月,加上CPF退款义务和业主经常低估的律师费用。
- 婚姻和遗产考量。 单独持有会改变资产在离婚时的分配方式,并取消联名共有权提供的生存者权利。
脱钩重组的形势已从纯粹的财务计算转变为合规优先的操作。交易必须具有真实的商业实质，以公平市场价值进行，并缴清所有税费。任何纯粹为逃税而设计的安排都是违法的。
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2026年新加坡房产脱钩重组如何操作？
一名共同业主将其在私宅中的份额按市价出售或转让给另一名共同业主。购买方配偶成为唯一业主，并就转让份额缴纳BSD（买方印花税），而退出方配偶因不再持有住宅房产，可以首次购房者身份购买第二套房产，从而避免20%的第二套房产ABSD。
我可以对组屋进行脱钩重组吗？
不可以。自2016年起，HDB已不允许配偶之间进行业权转让，除非在特定情况下，如离婚、共同业主去世、结婚、经济困难、医疗原因或放弃公民身份。脱钩重组本质上是私宅和过了MOP的执行共管公寓策略。
脱钩重组时我还需要缴纳印花税吗？
是的。买方须就转让份额的价格或市值（以较高者为准）缴纳买方印花税，如买方已拥有其他房产则需缴纳ABSD。根据2025年7月4日的新规，如果房产持有不足四年，还可能需缴纳卖方印花税。即使份额以赠与方式转让，仍需缴纳印花税。
脱钩重组合法吗？
当脱钩重组属于真实交易，具有商业实质，以公平市价进行并缴清所有税费时，便是合法的。纯粹为规避ABSD而设计的人为99-1比例安排自2024年起已成为IRAS的打击对象，可能导致追税和附加费。
脱钩重组需要多长时间？
涉及现有银行贷款或新贷款时，通常需要约2至3个月，如果没有抵押贷款或CPF抵押则可更快完成。独立律师、估价、贷款重组和CPF退款等都会影响时间进度。
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