关键要点
- 从2026年7月29日起,可建1,400个或以上单位的特大集体出售地段获7年期限完成并售出所有单位以获发展商ABSD豁免,从现有的5.5年延长。
- 可建700至1,399个单位的大型集体出售地段现获6年期限,而特大地段必须在第6年前售出至少半数单位,否则需全额补缴ABSD并付利息。
- 35%可豁免发展商ABSD及5%不可豁免部分维持不变,因此延期是缓解时间压力而非降低税务负担。
- 2025年仅完成4宗集体出售,分析师预期市场将温和复苏而非大幅回弹,因为业主与发展商之间的价格差距依然存在。
- 对业主而言,集体出售收益应视为额外红利,因为约每十宗尝试只有一宗成功,而且重返市场的成本可能不菲。
专家观点： 从2026年7月29日起,新加坡将大型集体出售地段的发展商ABSD豁免期延长至6年,特大地段延至7年,但35%可豁免税率维持不变,因此这是缓解大型重建项目持有风险的时限让步,而非减税措施。
2026年发展商ABSD时间表有哪些变化
新加坡金管局的 发展商ABSD时间表 是新加坡私宅市场中最不为人理解的杠杆之一，却悄悄决定了哪些集体出售地段会被买下、哪些又会滞销多年。购买住宅地段的持牌房地产发展商需要分两部分缴付ABSD（额外买方印花税），其中较大、可豁免的部分，只有在符合严格的兴建与销售时间表后才可获免。2026年7月的修订为最大型地段延长了这一时间表。
根据财政部与国家发展部的说法， 延长的豁免时间表适用于今年7月29日或之后购买的大型与超大型地段。其明确目的很直接： 支持持牌房地产发展商进行大规模的集体重建，从而重新焕发这些地段的活力，并增加住房供应.
两个新类别界定了这项变化。 大型集体出售地段（归类为Category 1A）可提供700至1,399个住宅单位，对于这类地段 ABSD的完工与销售时间表如今从5.5年延长至六年. 超大型集体出售地段（即Category 1B）可提供1,400个或以上的住宅单位，发展商将有七年时间完成这类项目并售出所有单位，方能符合ABSD豁免条件，比原本的5.5年有所延长。
开发商ABSD结构的实际运作方式
要理解为何多一两年时间如此关键，就得先了解背后的税务机制。当开发商收购一块住宅用地时， 持牌房地产开发商购买住宅用地须缴付ABSD（额外买方印花税），其中包括5%的不可豁免部分，以及最高可达35%的先付可豁免部分。这35%的可豁免部分是按整块地价计算的一笔庞大款项，只有在满足三项条件的情况下才能获得豁免。
若未能达到以下时限要求，先付的可豁免部分将连同利息一并追回：自收购之日起两年内动工兴建住宅项目、五年内完成住宅项目，以及自收购之日起五年内售出所有住宅单位。 2026年的修订为两个新增的大型地段类别延长了完工与销售的时限。
错过截止期限所带来的经济打击是实实在在的。 收购住宅用地的房地产开发商可获得35%开发商ABSD的豁免，但若未能在收购后五年内售出所有单位，则须全额追回，并按每年5%的利率加计利息。 2024年起设有部分缓冲机制： 对于适用35%可豁免ABSD税率的住宅用地，若同时满足动工与完工的条件，则可根据在销售时限内售出单位的比例，将追回税率下调1个百分点至10个百分点。
如需了解ABSD如何影响您的购房决策的简明解释，请参阅我们的指南： 印花税涵盖BSD和ABSD的说明 是一个实用的参考工具。
| 地段类别 | 重建单位数量 | 旧售卖与完工期限 | 2026年7月29日起新期限 |
|---|---|---|---|
| 标准地段 | 700套以下 | 5.5年 | 维持5.5年不变 |
| 1A类（大型） | 700至1,399套 | 5.5年 | 6年 |
| 第1B类（超大型） | 1,400套或以上 | 5.5年 | 7年，附带中期销售测试 |
超大型地段的附加条件：中期销售要求
超大型地段的七年期限附带一项业主和买家不应忽视的约束条件。 超大型地段将面临中期销售条件：发展商须在六年结束时售出至少一半的住宅单位，若未能达标，35%可退还的ABSD连同利息将在六年结束时全额收回。
换句话说，延长期限是有条件的，取决于实际销售进度。发展商不能在销售停滞的情况下单纯持有大型项目七年；必须在第六年前清售至少一半单位，否则优惠将失效。这一设计促使发展商专注于合理定价以推动销售，而非依赖缓慢的高价销售策略。
此外，复杂项目另有延期框架。根据2025年仍然有效的规则， 该框架为符合四类条件中任何一类的复杂大型项目提供6个月的ABSD豁免期限延期，或为符合多于一类条件的项目提供12个月延期。 叠加在新的基准期限之上， 若项目符合多于一类条件，可另外获得六个月延期，使总期限分别达到6.5年和7.5年。 这四个类别涵盖了大型集体出售增值项目、技术复杂的建筑工程、战略发展激励计划项目，以及生产力导向的建筑方法。
集体出售市场为何持续冷清
2026年的政策调整出台时，市场已经低迷多年。 集体出售数量已从2021年估计的17宗降至2025年的4宗。 这与2017年至2018年高峰期的盛况相比只是零头，当时每年有数十宗交易完成。近期的亮点主要是小型和精品地段；突出的大型交易是 Loyang Valley成功售出，而Tan Boon Liat Building的交易正等待业主批准。
阻力是结构性的，而非程序性的。即使有更多时间出售，大型地段的基本算术仍然严苛。庞大的规模增加了发展和消化风险，而在数百户家庭之间就价格分配达成共识，远比小型项目困难得多。我们在分析 2026年集体出售市场转向精品化时深入探讨了这一动态，而我们在 Tan Boon Liat集体出售报道 中详述的Kingsford收购案展示了如今罕见的大型交易是什么样子。
业界对2026年的变化持谨慎乐观态度。 Huttons Asia首席执行官Mark Yip表示,ABSD豁免期限的最新修订可能会促使业主考虑重新推动集体出售项目。 但他也补充说: 实际推出集体出售的地段数量可能不会大幅增加,因为这将取决于底价以及项目中外国人和投资者的比例。
延期所释放的机会
最明显的受益者是那些关注大型老旧地段的发展商,这些地段此前投标风险太高。有了更多时间来完成和销售,大型项目的融资成本和应急缓冲可以缩减,从而使竞标价格更接近业主的期望。 发展商可能更愿意承接更大规模的集体出售、复杂项目以及SDI项目,这对老旧地段的市区更新是积极的。
对于那些位于地铁站附近、容积率提升空间大的老旧项目业主而言,这一变化略微提高了吸引买家的可能性。城市边缘和成熟地区中具有增建空间的地段最为受益,因为这些地段可实现1.5倍的容积率提升。如果您是正在考虑集体出售的业主,了解自己的再购房预算与获得的赔偿金额同样重要,我们的指南 TDSR和LTV如何影响您的实际借贷能力 是明智的第一步。
未消除的风险
延期并未触及税率本身,分析师普遍认为这不会引发市场热潮。 鉴于建筑成本和利率仍处于高位,加上政府售地计划推出一系列极具吸引力的地段,集体出售活动不太可能突然激增,因为卖方要价与发展商出价之间存在巨大落差。 仅建筑成本一项自2020年以来就大幅上升,在计入ABSD之前就已压缩了利润空间。
外国业主是另一个隐形障碍。一个项目中外国业主比例过高可能导致集体出售失败,因为他们购买替代房产时需缴纳的高额ABSD往往超过其从售房所得中分到的份额。对于个人买家而言,单纯为了集体出售希望而追逐转售单位仍属投机行为:地契剩余年限、地段和真正的宜居性才应该是决策依据,集体出售收益应视为额外奖励而非投资理由。在指望任何意外之财之前,值得先了解一下 买家常犯的错误 以及需要多少 购买私宅真正需要的现金.
您可以直接在以下网站查阅官方ABSD框架 IRAS ABSD页面 并在以下网站监测土地供应信息 URA官网.
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2026年大型集体出售地段的发展商ABSD新时限是什么?
自2026年7月29日起,可建1,400个或以上住宅单位的大型集体出售地段,发展商获得7年时间完成建设并售出所有单位以获ABSD退税,较之前的5.5年有所延长。但发展商必须在第六年年底前售出至少一半单位,否则将追回全部35%可退ABSD并加收5%年利息。
发展商ABSD税率本身有下调吗?
不会。5%不可退还及最高35%可退还的ABSD（额外买方印花税）部分保持不变。2026年修订仅延长大型及超大型地段的完工与销售期限,因此是缓解时间压力而非降低税务负担。
哪些地段属于大型或超大型?
大型地段,即1A类,重新发展后可产出700至1,399个住宅单位,获六年期限。超大型地段,即1B类,产出1,400个或以上单位,获七年期限并设中期销售测试。低于700个单位的地段维持标准的5.5年期限。
这会触发新一波集体出售潮吗?
分析师预期反应有限。2025年仅完成四宗集体出售,且业主要价与发展商出价之间的鸿沟持续存在,加上建筑及融资成本高企,意味着期限延长只是边际助益,难以重燃2017至2018年的热潮。
我该买转售单位等待集体出售获利吗?
应将集体出售收益视为额外红利,而非策略。大约每十宗尝试仅一宗成功,且时间跨度长达数年。租契剩余年限、地点、资本增值潜力以及房屋是否符合需求才应是购买决策的依据,任何集体出售收益只是可能的附加价值。
延长的发展商ABSD（额外买方印花税）期限是一项针对性的技术性调整,旨在让新加坡最大、最复杂的重建项目重新具备可行性,但并未改变集体出售市场的核心经济逻辑。无论您是拥有老旧屋苑单位、正在考虑重启集体出售,还是买家试图从集体出售炒作中分辨真正的价值,期限细节、追溯条款和重新进场成本对您结果的影响,远超任何新闻标题。如果您希望针对自己的项目或购房计划,获得清晰、独立的政策解读,欢迎联系PropertyNet.SG团队,我们将根据最新市场数据,为您提供个性化、无压力的专业建议。