2026年15区有地住宅价格：排屋每平方英尺地价$2,724，半独立式$2,617，独立式洋房$2,137

专家观点： 2026年第15区有地住宅价格方面，排屋的土地每平方英尺中位价为$2,724 psf，半独立式洋房为$2,617 psf，独立式洋房（平房）为$2,137 psf，而且期内每一笔交易都是永久地契或999年地契。地段越大，每平方英尺的地价越低，但总价和随之而来的印花税就越高。

东海岸、马林百列和加东构成新加坡历史最悠久的有地住宅聚落之一，数据显示这里依然是永久地契市场。本指南将说明第15区各类有地住宅每平方英尺地价及典型地段的价格、买家需支付的印花税和现金，以及为何有地住宅的数字绝不能与公寓的psf直接比较，仿佛两者衡量的是同一回事。

2026年第15区有地住宅价格：各类型中位价

根据PropertyNet.SG对URA买卖合约（caveats）的分析，2025年10月至2026年9月期间，第15区排屋以$2,724 psf地价中位数成交，共212笔交易，详情可查看 最新第15区数据页面。半独立式洋房紧随其后，以$2,617 psf地价中位数成交122笔；独立式洋房（平房）则以$2,137 psf地价中位数成交61笔。在全部395笔有地住宅交易中，地价中位数为$2,601 psf。

排屋占该区有地住宅交易的53.7%（395宗中有212宗），是这里成交最活跃的有地住宅类型。半独立式洋房的中位数比排屋低每平方英尺$107，独立式洋房的中位数则比排屋低每平方英尺$587。这种现象在有地住宅市场很常见：地段越大，总价越高，但每平方英尺价格反而越低，因为能开出$10 million或以上支票的买家较少。若想比较另一个有地住宅区，可参阅我们对 19区有地住宅价格（按类型划分）.

15区典型有地住宅地段价格知多少？含印花税

15区典型排屋价格为$4,360,000，买方印花税（BSD）为$201,200；而典型独立式洋房价格为$10,690,000时，BSD高达$581,000。住宅BSD采用累进制，首$180,000按1%计算，超过$3,000,000的部分则按6%计算，详情列明于 IRAS买方印花税页面。以上每个典型地段价格均超过$3,000,000门槛，因此都适用6%税率区间。

ABSD需额外缴付：新加坡公民购买第一套房产须缴0%，第二套为20%，以典型排屋计算即$872,000。永久居民（PR）购买第一套房产须缴5%，外国人为60%，法人实体为65%，税率详见 IRAS ABSD页面页面。BSD和ABSD须在行使OTP后14天内缴付，可用CPF OA（公积金普通户头）存款偿还。您可以 自行计算BSD和ABSD金额 在议价前针对任何地段面积进行计算。

$4,360,000排屋背后的现金与贷款

首次借款人可就典型排屋申请75%贷款，即$3,270,000，前提是贷款年期不超过30年，且不超过65岁，详见 MAS贷款期限和LTV限制的规定。最低现金须为房价的5%，剩余25%首付款可使用CPF OA支付。

TDSR（总偿债比率）将所有债务还款封顶在月收入总额的55%，并以4%的下限利率和浮动收入30%折扣进行测试，依据 MAS的TDSR（总偿债率）规定。30% MSR并不适用，因为它仅适用于仍处于最低居住年限（MOP）内的HDB组屋和EC。若买家名下仍有未偿还的房屋贷款，LTV将降至45%，须以现金支付房价的25%。

永久地契主导第15区有地住宅价格

2025年10月至2026年9月期间，第15区所有395宗有地住宅交易均为永久地契或999年地契，因此数据显示该区并无99年地契有地住宅的价格。这点意义重大，原因有二。首先，由于没有租赁地契的折价可供权衡，想以较低价格在东海岸或加东置业有地住宅的买家，只能在地段面积或房型上做出取舍，而非在地契年限上让步。其次，永久地契地段的地价不会随着租期减少而下降，这也是业主愿意持有这些房子数十年的重要原因之一。

重建潜力是另一个价值驱动因素。地皮面积为1,600平方尺的旧式排屋，其定价往往取决于土地本身以及可建造的潜力，而非房屋现况。打算重建的买家应就该地块的具体规划参数咨询 URA ，然后再做出决定，因为重建预算是在购买价格和印花税之外额外产生的费用。

15区有地住宅与公寓对比：为何每平方尺价格不能直接比较

该区非有地住宅（公寓）转售中位数在同期1,026宗交易中为$1,858 psf，但这个数字是按strata（楼面）面积计算的每平方尺价格，而上述所有有地住宅数据都是按土地面积计算的每平方尺价格。双层排屋的建筑面积与其地皮面积并不相同，因此将$2,724 psf的土地价格与$1,858 psf的strata面积价格相比较，并不能说明哪一种住宅的居住面积每平方尺更贵。

公平的比较方式应该是总价。按照$1,858 psf的中位数计算，15区一套1,200平方尺的转售公寓价格约为$2,229,600，而典型排屋的价格为$4,360,000，两者相差$2,130,400。有地住宅买家为这笔溢价买到的是土地、隐私、永久地契（freehold）和重建的可能性；公寓买家则获得各种设施以及共同维护的管理架构。我们关于 分层地契排屋与中间排屋对比 详细分析了在较低预算下的这种取舍。

新私宅盘也带来新变数。2026年推出的多数新楼盘采用统一楼面面积计算规则，将冷气机位和挑空空间排除在可售面积之外，而较旧的项目则沿用原有的计算方式。在第15邮区，我们的 Meyer Blue 评测 一篇报道涵盖了一个仍按旧方式计算楼面面积（计入冷气机位）的项目，提醒买家在比较呎价（psf）与转售单位之前，先确认该项目采用哪种计算方式。

第15邮区有地住宅买家须知：规则与持有成本

除圣淘沙湾（Sentosa Cove）外，有地住宅原则上只保留给新加坡公民购买，其他人士在出价前应先向新加坡土地管理局（SLA）确认自身资格。新加坡公民购买第一套房产无需缴付ABSD，购买第二套则须缴付20%的ABSD。

• 已婚夫妻换房： 若夫妻中至少一方是新加坡公民，联名购买第二套已完工房产时，须在14天内先缴付20%的ABSD，若能在购买日起6个月内卖出第一套房产，则可申请退还该笔ABSD。第一套房产以买方行使OTP（购买选择权）之日视为售出；夫妻须维持婚姻关系，期间不得购买其他住宅房产，并须在售出后6个月内提出退税申请。
• 近期转售： 根据规定，2025年7月4日或之后购入的有地住宅，若在持有第1、2、3或4年内转售，须分别缴付16%、12%、8%或4%的SSD（卖方印花税），详见 IRAS SSD规定.
• CPF使用： CPF OA（普通账户）可用于支付最低现金要求以上的首期款项，并报销印花税；具体限额因年龄和房产类型而异，详见 CPF购屋指南页面.
• 房产税： 自住与非自住房产的税率是根据年值累进计算的，高价值有地住宅会落入较高的税率级距；可在以下网站查看最新税率级距： IRAS房产税率页面.

有地住宅没有公寓管理费，但屋顶、外墙、水管及花园的维护都须由屋主自行负责，较旧的房子往往在真正重建之前就需要大翻新。

15区有地住宅的机遇与风险

最大的机遇在于交易量充足：过去12个月共395宗有地住宅成交，为买卖双方提供了真实的参考价，其中212宗排屋成交更使这类房型最容易定价。有意出售的屋主可以 估算自己房子的价值 对照以上中位数价格，再与买家洽谈。

• 机遇： 在所有记录在案的成交中，永久地契或999年地契都有助于长期保值地价。
• 机遇： 就中位数而言，半独立式地段每平方英尺地价仅比排屋低$107 psf，因此买家若多花一点预算买半独立式住宅，便能以相近的单位地价换取更大的地段。
• 风险： 总价不低，仅BSD（买方印花税）一项，典型地段就须缴付$201,200至$581,000，若公民保留首套房产，还需额外支付20%的ABSD（额外买方印花税）。
• 风险： 中位数掩盖了因地段形状、临街宽度和路段不同而产生的巨大差异；单一地段的成交价可能远高于或远低于中位数。
• 风险： 这些只是某一个12个月期间的价格水平，并不代表价格正在上涨或下跌。

在第15区，每一笔有地住宅交易都取决于具体地段、您目前的房产状况，以及如何为一套典型排屋约$4,360,000的支票筹措资金。无论您是在排屋与半独立式洋房之间权衡、为申请ABSD（额外买方印花税）退款而筹划出售首套房产的时机，还是在考虑是否重建，都欢迎联系PropertyNet.SG，获取独立、以数据为依据的专业评估。