2026年16邮区公寓价格：勿洛（Bedok）转售均价$1,532 psf vs 新私宅均价$2,627 psf

2026年第16区公寓价格呈现两个市场：转售单位中位数为$1,532 PSF，新楼盘中位数为$2,627 PSF。对大多数勿洛区买家而言，这个差距比其他任何数字都更重要。

第16区涵盖勿洛（Bedok）与东海岸上段（Upper East Coast）。这是中央区以外（OCR）一个成熟且以郊区为主的地区，由东西线的勿洛站和淡滨尼站，以及沿勿洛与东海岸上段走廊分布的汤申——东海岸线车站服务。本指南说明这里各卧室数量的价格、新楼盘与转售的比较、该区的租金回报，以及一笔典型购房交易实际所需的印花税与收入要求。所有市场数据均来自PropertyNet对URA临时买卖合约（caveats）的分析，涵盖2025年10月至2026年9月，租金数据则来自URA租赁合约，截至26年第三季度。

2026年第16区公寓价格：核心数据一览

16区非有地转售公寓在605宗交易中，中位数成交价为$1,532 psf，中间半数成交价介于$1,334至$1,754 psf之间，数据来源： 最新的第16区数据页面，第16区非有地转售公寓在605宗交易中以中位数$1,532 PSF成交，中间50%的交易价格介于$1,334至$1,754 PSF之间。同期发展商新盘销售在950个单位中的中位数为$2,627 PSF。

新楼盘的溢价为$1,095 psf，比转售中位价高出71.5%。这差距一部分源于楼龄和状况，一部分则源于计算方式。大多数2026年新私宅是根据2023年6月1日起申请适用的统一楼面面积计算规则建造的，该规则将冷气机位、种植槽和空中花园等空间排除在可售面积之外。较旧的转售项目则保留原有的计算方式，当中包含了这些空间。因此，新楼盘的每平方英尺价格（psf）所换算的实际可用空间，会比转售公寓的psf来得多，两者不应在未经调整的情况下直接比较。若要为您自己的候选名单进行比较，我们的 新私宅与转售对比计算器 能让您把两者并列比较。

勿洛永久地契与99年地契比较

16区的永久地契及999年地契转售单位中位价为$1,515 psf，比99年地契单位的$1,533 psf低$18 psf。这里的永久地契单位大多楼龄较旧、数量也较少，仅93宗交易，相较99年地契的512宗，楼龄较旧的因素抵消了买家原本预期的地契溢价。单凭永久地契这个标签，并不足以在该区支付更高价格；买家应先比较楼龄、单位面积和状况。

16区各房型入门价格一览

16区转售三卧单位的中位价为$1,426 psf，是四个主要房型中最低的psf。以下房型分类在转售价格方面以单位面积作为卧室数量的参考依据，而租金部分则采用实际卧室数量。

此处的毛收益率是以每PSF租金乘以12，再除以转售PSF得出，尚未扣除维护费、房产税和空置期，因此实际净回报会更低。三卧单位是市场交易最活跃的区间，共有234笔转售成交，也是家庭买家最能找到高性价比房源的类型。就新私宅而言，PropertyNet的2026年价格表显示，中央区以外（OCR）三卧单位介于$2.0M至$2.4M，中央区以外（OCR）两卧单位则介于$1.4M至$1.8M，因此勿洛（Bedok）一套转售三卧单位的价格，大致相当于一套新私宅两卧单位的价格。

16区转售三卧公寓预算详解

一套1,100平方英尺、以$1,426 psf中位数计价的转售三卧公寓，总价为$1,568,600，买方印花税（BSD）为$48,030。以下计算依据 IRAS住宅BSD（买方印花税）税阶.

若首套房贷按由 TDSR和LTV规定设定的75% LTV（贷款与估值比率）上限计算，贷款额为$1,176,450，25%的首付款为$392,150，其中至少5%，即$78,430，须以现金支付，其余部分可使用CPF OA支付。该75%上限仅适用于贷款年期为30年或以下、且贷款期限不超过借款人65岁的情况；否则上限将降至55%。BSD须在行使认购选择权（OTP）后14天内缴付，CPF OA可用于报销该笔款项。

根据 TDSR规定, 总债务偿还比例上限为月收入总额的55%，并以4%的利率下限进行测试。以4%利率偿还30年的$1,176,450贷款，每月约需$5,617，这需要家庭总收入约为$10,213，且没有其他债务。MSR（抵押贷款服务比率）30%的限制不适用，因为它只涵盖仍在最低居住年限内的HDB组屋和EC（执行共管公寓）。花红和佣金等浮动收入在打七折后以70%计入。

谁在第16区买房

第16区的典型买家是自住家庭，通常是来自东部市镇的HDB换房族，看中这里深厚的三卧公寓市场。新加坡公民购买第一套房产的ABSD为0%，而第二套房产则需缴纳20%。PR（永久居民）购买第一套房产需缴纳5%，外国人为60%，公司和信托则为65%。公司借款人的LTV（贷款成数）上限为15%，其余须以现金支付。完整税率表可参见 IRAS ABSD页面。新加坡公民组屋业主若已过5年MOP，在出售组屋后购买公寓无需缴付ABSD（0%）。PR仍需缴纳5%。已婚夫妇（其中一方为新加坡公民）联名购买现成公寓，须在14天内缴付20%的ABSD，若其原有房产在购房后6个月内售出，则可获退还。小型投资者则倾向于专注一卧单位，追求4.1%的毛收益率。

租金与收益率：第16区的回报表现

16区非有地住宅的租金中位数为每月$3,963（共3,298份租约），中间50%的租金介于$3,400至$4,700之间。URA的非有地住宅租金指数显示，2026年第二季度，中央区以外（OCR）环比下跌0.3%，同比上涨1.2%，而全岛同比涨幅为1.8%。郊区租金保持平稳，但并未带动回报率上升。业主若要为某个单位定价，可以试用 我们的租金价值检测.

勿洛买家的机遇与风险

主要的机遇在于性价比：16区转售三卧公寓的呎价中位数为$1,426 psf，以新私宅两卧单位的价格，就能换得适合一家人居住的空间。对东部地区还不熟悉的买家，可以将勿洛与淡滨尼、巴西立比较，详情见我们的 第18区公寓价格指南。东部更大范围内也将迎来新供应，详情请见我们对 东海岸路政府售地地段的报道。。至于附近的新私宅，我们的 Kassia评测 介绍了毗邻17区、位于Upper Changi的一个项目。在将其呎价与勿洛转售公寓比较之前，请先确认该项目所采用的建筑面积计算方式。

• 楼龄老化： 较低的转售呎价往往反映项目楼龄较大，这可能意味着维修费用更高，银行估值也更趋保守。
• 租金持平： 中央区以外（OCR）租金在2026年第二季度下跌0.3%，因此大户型单位3.1%至3.3%的毛收益率，在扣除成本并以4%压力测试利率计算贷款后，所剩空间已经不多。
• SSD： 2025年7月4日或之后购入的房产，若在第一年至第四年内转售，须缴付16%、12%、8%或4%的卖方印花税（SSD）。
• 新盘溢价： 以每平方英尺$2,627购入，意味着你押注这71.5%的溢价能在项目老化后依然维持，但这个差距未必能保得住。

16区奖励精打细算的买家：选对转售单位，家庭空间可远比新私宅划算，选错了却可能背负中位数掩盖的楼龄和回报风险。如果您正在权衡勿洛转售公寓与新私宅之间的选择，或想了解自己的收入和CPF能负担多少，欢迎联系PropertyNet.SG，获取针对您个人情况的独立建议。