关键要点
- 根据PropertyNet对URA交易记录的分析（2025年10月至2026年9月），第20区非有地转售公寓的成交中位数为$1,986 psf，共445笔交易。
- 三卧和四卧户型占445笔转售交易中的307笔，即69%，显示第20区主要是家庭买家市场。
- 总收益率从一卧单位约4%到三卧单位约2.5%不等，尚未扣除维护费、税费和空置成本。
- 以1,100平方尺、每平方尺$2,064的三卧转售单位为例，总价为$2,270,400，买方需缴纳$83,120的BSD（买方印花税）。
- 按4%封顶利率计算，75%贷款额$1,702,800，30年贷款期下，每月还款约需$8,129，按55% TDSR计算，相当于每月总收入约需达到$14,781。
2026年20区公寓转售价格中位数为每平方英尺$1,986，从交易组合来看，市场主要由在宏茂桥、碧山和汤申购买三卧和四卧住宅的家庭主导，而非投资者。 对买家而言，该区的吸引力在于成熟的住宅区和配套设施，价格低于市区边缘大部分新私宅。对投资者而言，这些数据显示除最小户型外，毛收益率普遍偏低。
本指南将详细介绍20区公寓按卧室数量划分的价格、各户型的租金水平、永久地契与租赁地契的比较，以及计入印花税和贷款成本后，典型三卧单位的购买总成本。数据来源于PropertyNet对URA Caveats的分析，涵盖2025年10月至2026年9月，租金数据则来自URA租赁合同，截至26Q3。
2026年20区公寓价格：转售中位数说明了什么
根据，20区非有地住宅转售的中位价为$1,986 psf，共445宗交易，其中一半成交价介于$1,648至$2,251 psf之间，数据来源： 最新20区数据页面，20区非有地住宅转售价格中位数为每平方英尺$1,986，共445笔交易，其中一半的交易成交价介于每平方英尺$1,648至$2,251之间。这约$600 psf的价差反映了宏茂桥、碧山和汤申路上段各个新旧项目、户型大小和地点的差异组合。中位数是一个中间值：大约一半的交易成交价低于每平方英尺$1,986。
该区的执行共管公寓转售中位价为$1,433 psf，共17笔交易。对于同时考虑有地住宅的买家，20区排屋的土地中位价为$2,472 psf（103笔交易），半独立式洋房为$2,028 psf（41笔），独立式洋房为$1,836 psf（11笔）。
20区公寓各户型价格：入门价格与租金
20区转售公寓价格以各面积段的中位psf计算，500平方英尺的一卧单位约为$977,000，1,500平方英尺的四卧单位约为$2.57 million。转售交易按面积段分类以推算卧室数（一卧最高600平方英尺，两卧601至900平方英尺，三卧901至1,300平方英尺，四卧1,301至1,800平方英尺，五卧1,800平方英尺以上），而租金则按实际卧室数计算。以下面积数据仅供参考，并非中位数。
| 单位类型 | 转售中位数PSF（成交） | 参考面积 | 参考价格 | 每月租金中位数（合约） |
|---|---|---|---|---|
| 一卧 | $1,954 (33) | 500平方英尺 | $977,000 | $3,200 (323) |
| 2卧室 | $2,170 (89) | 750平方英尺 | $1,627,500 | $4,050 (605) |
| 三卧房 | $2,064 (180) | 1,100 sq ft | $2,270,400 | $5,000 (558) |
| 四卧 | $1,714 (127) | 1,500平方英尺 | $2,571,000 | $6,800 (93) |
| 五卧 | $1,428 (16) | 2,000平方英尺 | $2,856,000 | 不适用 |
这种psf走势颇为典型：两卧单位的中位psf最高，达$2,170，随着单位面积增大，psf逐渐下滑。在所有非有地住宅租赁中，20区的中位租金为每月$4,300，共1,753份租约，中间50%的租金介于$3,700至$5,000之间。
各户型面积的租金回报率
20区的毛租金回报率，从一卧单位的约4%到三卧单位的2.5%不等。每个面积段的回报率，是以该面积段的月租金psf乘以12，再除以该面积段的转售psf计算得出，尚未扣除管理费、房产税及空置期损失。
| 单位类型 | 每平方英尺月租 | 转售中位数PSF | 总回报率 |
|---|---|---|---|
| 一卧 | $6.55 | $1,954 | 4.0% |
| 2卧室 | $5.13 | $2,170 | 2.8% |
| 三卧房 | $4.24 | $2,064 | 2.5% |
| 四卧 | $4.10 | $1,714 | 2.9% |
一卧的租金回报率最高，是因为其每平方英尺租金相对价格高出许多，而不是因为价格疲软。URA的非有地住宅租金指数显示，2026年第二季度其他中央区（RCR）环比持平，同比上涨2.2%；中央区以外（OCR）环比下跌0.3%，但同比上涨1.2%，可见租金走势平稳，而非快速攀升。房东应将净租金所得税计入预算，详情请参阅 IRAS关于租金收入的指南您可以使用我们的 公寓租金回报率与ROI计算器.
20区永久地契 vs 租赁地契、转售 vs 新私宅对比
20区租赁地契转售公寓成交中位价为$2,001 psf（380宗交易），比永久地契高$45 psf，999年地契单位则为$1,956 psf（52宗交易）。这并不意味着租赁地契比永久地契更值钱。该差异并未按楼龄或面积调整，主要反映的是哪些项目成交：较新的99年地契项目单位较小，往往比较旧的永久地契楼盘报出更高的psf。
新私宅价格更高。PropertyNet.SG的2026年项目评测显示，市区边缘（其他中央区，RCR）新私宅约为$2,400至$3,100 psf，三卧单位约为$2.4 million至$3.0 million；郊区（中央区以外，OCR）新私宅约为$2,000至$2,450 psf，三卧单位约为$2.0 million至$2.4 million。对于任何20区新私宅项目，包括我们文中提及的项目 Thomson Reserve评测，在将其psf与20区转售数据比较前，请先确认其所属市场区域及建筑面积计算方式。
这项核查很重要，因为楼面面积的计算规则已经改变。凡是在2023年6月1日起提交申请的新盘，都须遵循统一楼面面积计算规则。根据新规则，楼面面积以墙体中线计算，而冷气机位、花槽和挑高空间等空旷位置不计入可售面积。大多数2026年新推出的楼盘都采用这套新规则。几乎所有第20区的转售公寓都是在截止日期之前获批的，因此仍把这些空间计入面积。所以，在同样的实际使用空间下，采用新规则计算的单位PSF（每平方英尺价格）可能会显得更高。不妨先用我们的 新私宅与转售对比计算器 再做选择。
谁在宏茂桥、碧山和汤申买房？
第20区主要是家庭买家市场：三卧和四卧户型占445宗转售交易中的307宗，即69%。一卧和两卧户型合计122宗。尽管两卧单位以605份租约领跑租赁市场，但投资型小户型在买卖交易中仍属少数。
这些家庭买家中，许多是来自周边市镇的组屋换楼买家。根据PropertyNet对HDB转售注册数据（data.gov.sg）的分析，2025年11月至2026年10月期间，宏茂桥五房式组屋的中位数成交价为$988,000（较前12个月上涨9.5%），四房式为$622,500（上涨4.5%），公寓式组屋则为$1,201,888。详见 最新的宏茂桥数据页面 请参阅完整表格。以示例中价值$2,270,400的三卧公寓为例，一名出售五房式组屋并搬入该单位的卖家，将面临$1,282,400的价差，而这还未扣除组屋尚未偿清的贷款，以及须从售房款中扣除的CPF退款（连本带息）。Standard组屋业主必须先完成5年最低居住年限（MOP），才能购买私宅（Plus和Prime组屋为10年，Fresh Start组屋为20年）。
购房时机会影响ABSD（额外买方印花税）。新加坡公民购买第一套住宅无需缴付ABSD，第二套须缴付20%；PR（永久居民）分别为5%和30%；外国人为60%；公司及信托为65%，相关数据来自 IRAS的ABSD页面。公司购买住宅在MAS规定下最多只能贷款至LTV的15%，其余须以现金支付，且不可动用CPF，因此以示例中价值$2,270,400的三卧公寓为例，最多只能贷款$340,560，须以现金支付$1,929,840，印花税尚未计入。先出售组屋再购买的换房者，只有在是新加坡公民的情况下才可享有0% ABSD。
先买后卖的已婚夫妇，可申请退还ABSD，条件如下：
- 夫妻中至少一方须为新加坡公民，且须共同购买该公寓。
- 须在14天内预先缴付20%的ABSD。
- 须在购买该公寓之日起6个月内卖出组屋。
买家行使OTP（期权）后，组屋即视为售出。半途而废的买家会用掉这6个月窗口期的一部分。部分第20区买家反其道而行，选择购买转售EC。这条路线价格较低，EC过了MOP后无需缴付转售补贴费，而且只需符合55%的TDSR（总偿债比率），无需符合MSR（抵押贷款偿还比率）。我们的 第19区EC转售指南 涵盖邻近的后港和榜鹅。
实例预算：第20区三卧转售公寓
一套1,100平方英尺、位于第20区的三卧转售公寓，以该价位区间中位数$2,064 psf计算，总价为$2,270,400，须缴付$83,120的买方印花税（BSD）。以下按级距计算的方式参照 IRAS的住宅BSD税率.
| 分数段 | 比率 | 税额 |
|---|---|---|
| 首$180,000 | 1% | $1,800 |
| 接下来$180,000 | 2% | $3,600 |
| 接下来$640,000 | 3% | $19,200 |
| 接下来$500,000 | 4% | $20,000 |
| 剩余$770,400（最高至$3.0M） | 5% | $38,520 |
| $2,270,400的BSD总额 | $83,120 |
对于首套房屋贷款而言， MAS允许最高75%的LTV（贷款与估值比率） 只要贷款年限不超过30年，并在65岁前还清。由此可获得$1,702,800的贷款额，首付款为$567,600，其中至少5%（$113,520）须以现金支付，其余$454,080可以现金或CPF OA支付。BSD须在行使期权（OTP）后14天内缴清；可以用CPF OA报销。
同一单位的ABSD因买家身份而异：
- 新加坡公民购买第二套房：$454,080（20%）。
- PR购买第一套房：$113,520（5%）。
- 外籍人士：$1,362,240（60%）。
根据 MAS的TDSR（总偿债率）规定，银行会以4%的下限利率来测试贷款。一笔为期30年、金额为$1,702,800的贷款，每月还款约为$8,129。根据55%的TDSR（总偿债比率）上限，在没有其他债务的情况下，需要约$14,781的每月总收入。浮动收入则按70%计算。
20区买家的机遇与风险
最大的机遇在于价格：20区转售三卧单位的价格为$2,064 psf，低于2026年RCR（其他中央区）新私宅价格区间的约$2,400至$3,100 psf。买家还能享有成熟的社区环境，租金中间值（$3,700至$5,000）显示租户需求稳定。四卧单位的psf为$1,714，毛租金收益率为2.9%，是一卧至四卧各级别中psf最低的；五卧单位的转售价格为$1,428 psf。
风险因素:
- 租金收益率偏低。 除一卧单位外，其他单位的毛收益率介于2.5%至2.9%之间，一旦计入贷款利息、维修费和房产税，持有成本可能超过租金收入。
- 提早出售代价高昂。 2025年7月4日起购买的房产，若在第1至第4年内转售，需缴付16%、12%、8%和4%的SSD（卖方印花税）。
- psf比较可能产生误导。 比较新私宅与较旧的转售单位时，如果没有对标准化楼面面积、屋龄和单位大小进行调整，可能会让某个单位看起来比实际更划算。
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2026年20区公寓的中位数价格（PSF）是多少？
20区非有地住宅转售中位数价格为$1,986 PSF，共445宗交易，中间一半的价格介于$1,648至$2,251 PSF之间（PropertyNet对URA成交纪录的分析，2025年10月至2026年9月）。
20区公寓的租金回报率大概是多少？
毛租金回报率方面，一卧单位约为4%，两卧约2.8%，三卧约2.5%，四卧约2.9%，以上数字未扣除维修费、房产税和空置成本。
20区永久地契是否比租赁地契更贵？
从中位数来看并非如此。租赁地契转售成交价为$2,001 PSF，永久地契或999年地契为$1,956 PSF。这些数字未针对楼龄或单位面积进行调整，因此较新的租赁地契项目拉高了租赁地契的中位数。
购买一套$2,270,400的20区公寓需缴付多少印花税？
BSD为$83,120。另需缴付ABSD：新加坡公民购买第一套住宅为0%，第二套住宅为20%（$454,080）；永久居民（PR）购买第一套住宅为5%（$113,520）；外国人则为60%（$1,362,240）。
20区公寓价格会因面积、地契年限和楼龄而有所不同，因此以上中位数只是一个参考起点，并非正式估价。如果您正在比较碧山的转售单位与汤申的新楼盘，或是计划从宏茂桥的组屋换房、同时考虑ABSD的时机，PropertyNet.SG都可以协助您逐项核算，并提供独立意见，帮助您判断哪个方案更符合您的预算与计划。
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