22区公寓2026年价格：转售均价$1,480 psf，新盘均价$2,288 psf，裕廊买家解析

专家观点： 2026年第22区公寓价格呈现两个市场：转售单位中位数为$1,480 psf，发展商新盘单位中位数为$2,288 psf。对大多数买家而言，真正的决定在于新盘是否值得多付$808 psf。

裕廊与文礼位于东西线西端，裕廊东、中国园、湖畔和文礼地铁站服务着该区大部分公寓。第22区长久以来是裕廊西和裕廊东组屋升级一族迈入私宅的第一步，也是投资者寻找中央区以外（OCR）低入场价租金回报的热门区域。本指南将按卧室数量列出入场价水平，说明该区的租金与回报率情况，并计算在加上印花税和贷款成本后，典型购房的实际花费。

2026年第22区公寓价格：转售与新盘中位数

根据PropertyNet对URA Caveats数据的分析（2025年10月至2026年9月），第22区转售公寓中位数成交价为$1,480 psf，共374笔交易；发展商新盘中位数成交价为$2,288 psf，共110个单位，详情请见 最新第22区数据页面。以上均为中位数：约一半交易低于该数值，而转售交易的中间50%价格介于$1,194至$1,776 psf之间，因此个别单位的价格可能明显偏离任何单一区间。

$808 psf差距意味着新私宅买家每平方英尺的价格比转售买家高出54.6%。地契对转售市场格局的影响不大：374笔转售交易中有365笔为99年地契，中位数为$1,488 psf，可见该区转售市场几乎全属99年地契，非99年地契的房源太少，无法单独看出地契溢价。转售执行共管公寓（EC）在93笔交易中的中位数为$1,341 psf，比私宅转售中位数低$139 psf，即9.4%。

资料来源：PropertyNet.SG对URA买卖凭据及URA租赁合约的分析，涵盖2025年10月至2026年9月（租金数据截至26Q3）。转售房源的卧室数以面积区间作为代替指标；租金数据则采用实际卧室数。

为什么小户型每平方英尺价格更高

一卧区间的转售中位数最高，为$2,001 psf，五卧区间最低，为$825 psf。由于厨房和浴室等固定成本在小户型中分摊的面积更少，因此面积越小，每平方英尺价格越高。三卧区间是市场中交易最密集的部分，374笔转售交易中有208笔属于该区间，因此其$1,441 psf的中位数是衡量一般家庭户型价格最可靠的指标。

裕廊新私宅与转售公寓对比：$808 psf差距能买到什么

这$808 psf的差距有一部分其实是计量方式的差异，而非价格上的差异。根据统一楼面面积计算规则（URA、SLA、BCA与SCDF于2022年9月1日发布的通告），凡于2023年6月1日起提交申请的项目，楼面面积须量至墙体中线，并将冷气机台、花槽等虚位空间排除在可售面积之外。2026年推出的新楼盘大多遵循这套规则，而截止日期前获批的转售项目则仍将冷气机台计入面积。因此，采用统一计算方式的单位在同等实用空间下，呎数会显得较少，从而推高其psf。

其余的差距则反映了楼龄因素：新楼盘拥有全新地契、现代化设施以及保固期，而较旧的转售单位则已使用掉99年地契中的一部分年限。比较时应着重总价与实际可用格局，而非单看表面psf，并先确认各项目采用的计量方式再作比较。我们的 新私宅与转售对比计算器 可让您就价格、持有成本与时间表并排比较这两个选项，而我们的 新私宅公寓评测 则涵盖了2026年全岛在售的项目。

22区预算实例：转售三卧 VS 新楼盘三卧

一套1,100平方英尺、中位数呎价为$1,441 psf的转售三卧单位，总价为$1,585,100，须缴付$48,855的买方印花税（BSD）。相比之下，一套1,000平方英尺、中位数呎价为$2,288 psf的新楼盘三卧单位，总价为$2,288,000，落在2026年中央区以外（OCR）三卧新楼盘$2.0M至$2.4M的价格区间内，须缴付$84,000的BSD。计算方式依据 IRAS买方印花税页面.

BSD（买方印花税）须在行使OTP后14天内缴付，CPF普通账户（CPF OA）储蓄可用于偿还。对许多买家而言，还需额外加付买方印花税ABSD（额外买方印花税），包括首次购房者：新加坡公民首套房为0%，第二套为20%；PR首套为5%，第二套为30%；外国人一律为60%，详情见 IRAS ABSD页面.

两套单位的贷款

首套住房贷款最高可贷房价的75%，前提是贷款年限不超过30年，且贷款到期时借款人年龄不超过65岁，根据 MAS贷款期限和LTV限制；否则贷款额度将降至55%。若按75%贷款，至少5%的房价须以现金支付，其余首付款可使用CPF OA支付。银行会以4%的下限利率，依据TDSR（总偿债比率）占月总收入55%的标准来评估负担能力，根据 MAS的TDSR（总偿债率）规定.

收入数额是月供除以0.55所得（$5,676 / 0.55 = $10,320；$8,192 / 0.55 = $14,895），假设没有车贷或其他每月债务，否则所需收入会更高。欢迎在我们的指南中代入您自己的数字，了解 TDSR 和 LTV 限额如何影响贷款。一个有用的对比：三卧单位的月租中位数为$5,200，低于转售单位$5,676的压力测试月供，因此举债投资者不应指望仅凭租金就能在测试利率下覆盖贷款。

谁在裕廊和文礼买房？

22区的典型买家是组屋换购者或年轻家庭，主要落在三卧价格区间——这一区间占374宗转售交易中的208宗，成为从组屋迈向私宅的第一步。许多买家来自附近社区；我们在 四房式组屋最便宜的市镇 的分析中，展示了为何西部常是购房者的起点。提前购入新家而尚未卖出组屋的家庭，必须先完成组屋的5年最低居住年限（Plus和Prime组屋为10年），并需缴付第二套房税率的ABSD（额外买方印花税）。若夫妻双方至少一方为新加坡公民，联名购买，须在14天内预先缴付20%的ABSD。若在购入成屋后6个月内，或在新盘TOP或CSC后6个月内卖出组屋，可申请退还。公民与PR组成的夫妻需缴付PR第二套房税率30%，因为ABSD按买家中适用的最高税率征收。

预算有限的买家也会留意转售EC（执行共管公寓），中位数价格为$1,341 psf。过了5年最低居住期的转售EC无需缴付转售补价，且只按TDSR（总偿债比率）评估；30%的按揭偿还比率（MSR）不适用于此类单位。第二类买家是投资者，他们看中该区2,480份租赁合约，租金中位数为每月$4,600（中间50%介于$4,000至$5,200之间）。

22区买家的机遇与风险

主要机会在于入场价相对较低，且租赁需求旺盛。主要风险则是中央区以外（OCR）租赁市场疲软，2026年第二季OCR租金下跌0.3%。此处的毛收益率是以每平方英尺租金乘以12，再除以每平方英尺转售价计算，尚未扣除维修费、房产税及空置期，因此实际净回报会更低。欢迎使用我们的 公寓租金回报率与ROI计算器.

• 机遇： 一卧单位的毛收益率为4.4%（289份租赁合约），四卧单位则为4.3%，因为它们的购买价相对租金而言较低。
• 机遇： 转售中位数价格$1,480 psf，让家庭能以远低于新私宅的预算，在东西线地铁站附近购买三卧单位。
• 风险： 根据URA非有地住宅租金指数，2026年第二季OCR（中央区以外）租金按季下跌0.3%，但按年仍上涨1.2%（全岛则为+0.4%和+1.8%），数据来自 URA.
• 风险： 五卧单位5.8%的收益率仅基于11宗转售交易和10份租赁合约，样本量过小，不宜作为规划依据。
• 风险： 2025年7月4日起购入的房产，若在四年内出售，须缴付16%、12%、8%或4%的卖方印花税（SSD），分别对应第一至第四年，因此不适合短期持有。

22区奖励的是那些比较总成本、租期和格局，而不是只看表面每平方英尺价格（PSF）的买家，以及那些会用实际租金来压力测试贷款的买家。如果您正在权衡裕廊的转售单位与新私宅，或者想弄清楚从组屋换房是否符合您的收入状况和ABSD（额外买方印花税）情况，欢迎联系PropertyNet.SG，获取基于您自身数据的独立、个性化建议。