27区公寓2026年价格：转售中位数$1,371 psf，新盘$2,011 psf，谁在义顺买房

专家观点： 2026年，第27区是新加坡进入私宅市场较便宜的途径之一，转售中位价为$1,371 psf，但购买新楼盘每平方英尺价格高出46.7%，中位价达$2,011 psf。对大多数买家而言，真正的抉择在于现在买较大的转售单位，还是选择面积较小、但持有期更长的新楼盘。

第27区公寓价格涵盖义顺和三巴旺，这是南北线从卡迪到三巴旺沿线的北部地带。截至2026年9月的过去12个月内，共有578宗非有地转售交易成交，中位价为$1,371 psf，而发展商售出108个新单位，中位价为$2,011 psf。数据来源：PropertyNet对URA成交注册数据（caveats）的分析，涵盖2025年10月至2026年9月；完整数据表见 第27区最新数据页面.

2026年第27区公寓价格一览

第27区转售中位价为$1,371 psf，中间50%的转售交易价格介于$1,226至$1,508 psf之间。下表列出买家或投资者应作为起点参考的主要中位价数据。

新售公寓的中位价比转售中位价高出$640 psf，即46.7%。部分差距源于楼龄与规格，部分则是计算方式所致。2026年的多数新楼盘，包括2022年9月1日以来招标的所有政府售地（Government Land Sales）地段，都采用统一楼面面积规则，将冷气机位、花槽等空间从可售面积中剔除。2023年6月1日前批准的转售项目仍把这些空间计入面积，因此转售的psf其实摊分在部分你无法居住的空间上。在把整整$640视为溢价之前，应先做同类比较。

永久地契或999年地契的转售公寓成交价为$1,285 psf，比99年地契转售低$90 psf，即6.5%。由于此类交易仅有20宗，该数字反映的是成交的少数项目本身的楼龄与地点，并不代表永久地契在本地必然更便宜。

已过MOP（最低居住年限）的转售EC（执行共管公寓）中位价为$1,394 psf，共234宗交易，接近私宅转售水平。新EC供应持续推出：HDB于2026年10月15日批出位于三巴旺（Sembawang）Canberra Drive的EC地段，中标价为$163,903,000（地段面积18,457平方米GFA，约合每平方米$825 psf ppr），预计可建185个单位，根据 2026年10月15日HDB文告.

义顺与三巴旺公寓各卧室户型价格一览

27区的转售三卧公寓中位数为$1,366 psf，单位越小，每平方英尺价格越高。以下卧室数以面积区间作为代理指标（一卧最高600平方英尺，两卧601至900平方英尺，三卧901至1,300平方英尺，四卧1,301至1,800平方英尺，五卧1,800平方英尺以上）；租金数据则采用URA（市区重建局）租赁合同中的实际卧室数。

此处的毛收益率为租金psf x 12除以转售psf，未扣除维修费、房产税及空置率。三卧单位占主导，在578宗转售交易中占350宗，说明该区主要由家庭购买。全区非有地住宅的月租金中位数为$3,700，共1,601份租约，中间50%介于$3,200至$4,100之间。URA的中央区以外非有地住宅租金指数在2026年第二季度环比下跌0.3%，同比上涨1.2%，显示租金大致持平，并未快速上涨。

对于有地住宅买家而言，排屋转售中位数为$1,668 psf（20宗交易），半独立式洋房为$1,325 psf（19宗），独立式洋房为$1,107 psf（6宗）。

预算范例：1,000平方英尺三卧单位——转售与新盘比较

一套1,000平方英尺的转售三卧单位，以$1,366 psf中位数计算，总价约为$1,366,000，需缴付$39,240的BSD（买方印花税）；同样面积的新盘以$2,011 psf中位数计算，总价约为$2,011,000，需缴付$70,150的BSD。计算方法依据以下页面所列的累进税率 IRAS BSD页面.

根据以下页面所列的75%顶限申请首套房贷 MAS贷款年限与LTV（贷款与房产价值比率）页面 (贷款年限最长30年，且不超过65岁)，转售单位需要$1,024,500贷款和$341,500首付，其中至少$68,300（5%）须为现金。新私宅则需要$1,508,250贷款和$502,750首付，其中至少$100,550须为现金。BSD须在行使认购权后14天内缴付，可用CPF OA偿还。

根据55% TDSR（总偿债比率），以4%下限利率、30年贷款年限测算，转售单位贷款每月约为$4,891，在没有其他债务的情况下需要约$8,893的总收入；新私宅贷款每月约为$7,201，需要约$13,092的总收入。请注意，这个1,000平方英尺的新单位很可能是按统一计算规则测量的，因此实际使用面积可能会比1,000平方英尺的转售单位略大。您可以用自己选定的两个单位，通过 新私宅与转售对比计算器.

27区买家画像

27区的典型买家，是从附近组屋或EC升级、正在寻找三卧单位的家庭。义顺五房式组屋转售价中位数为$690,000，公寓式组屋为$900,000（PropertyNet.SG根据data.gov.sg组屋转售登记数据分析，2025年11月至2026年10月），因此在偿还CPF后，售出组屋可释放一笔可观的首付资金。组屋屋主在其单位MOP（最低居住年限）届满前，不能购买私宅：标准组屋为5年，加强版组屋和黄金地段组屋为10年，新起点组屋为20年。

ABSD（额外买方印花税）决定购买顺序。在 IRAS ABSD页面, 新加坡公民购买第一套房产无需缴纳ABSD，第二套缴20%，第三套缴30%；PR（永久居民）购买第一套缴5%，第二套缴30%，第三套缴35%；外国人缴60%，实体缴65%。若先卖出组屋再买房，公民可享0%税率，但PR仍须缴5%。若夫妻中至少一方为新加坡公民，在卖出原有住房前联合购买新房产，须在14天内先缴纳20%的ABSD，若在购买现房后6个月内卖出第一套住房，或在新楼盘TOP或CSC后6个月内卖出，即可申请退还该笔税款；第一套住房以买方行使OTP的时间点视为已售出。

转售EC（执行共管公寓）的价格为$1,394 psf，是一个直接的替代选择。转售EC已过MOP，因此没有转售征费，只需符合TDSR，而非30%的MSR限制。我们的 第19区执行共管公寓转售分析 展示了同样的选择在后港和榜鹅的情况，以及我们的 23区武吉巴督与蔡厝港指南 涵盖了同类西部郊区。我们尚未评测任何位于27区的楼盘，欢迎浏览我们的 新私宅公寓评测 ，了解中央区以外（OCR）的其他选择。

27区买家的机遇与风险

主要的入手机会在于价位：一套约500平方英尺的一卧单位，以$1,466 psf的中位数计算，价格约为$733,000，月租中位数为$2,800，毛收益率为4.6%。对投资者而言，主要风险在于ABSD（额外买方印花税）会改变这笔账。新加坡公民购买该单位作为第二套房产，需缴付20% ABSD（$146,600）外加$16,590的BSD（买方印花税），总支出因此增至约$896,190，毛收益率则降至3.7%。第二套房贷的LTV（贷款与价值比率）上限为45%，且至少须以现金支付25%。不妨用下面的 公寓投资回报率计算器.

• 机遇： 三卧转售单位的中位数价格为$1,366 psf，让家庭能以远低于新楼盘的价格买到同样大小的空间。
• 机遇： 租赁需求旺盛，12个月内共录得691份三卧租赁合约。
• 风险： 中央区以外（OCR）的租金在2026年第二季度环比下跌-0.3%，因此不要预期租金会上涨。
• 风险： 2025年7月4日起购买的住宅房产，若在持有期第1年至第4年内出售，SSD（卖方印花税）分别为16%、12%、8%和4%，对快速脱手的卖家不利。
• 风险： TDSR（总偿债比率）为总收入的55%，详见 MAS TDSR和MSR页面，可能会在LTV限额生效之前就先限制贷款额度。

27区适合那些愿意以相同基准比较转售与新私宅，并以TDSR（而非仅LTV）来衡量贷款额度的买家。无论你是在义顺或三巴旺的转售单位与新私宅之间权衡，还是想知道组屋卖出所得是否足以补足差额，PropertyNet.SG团队都能与你一起梳理数字和时间安排。