曾有买家半开玩笑地问我,能不能因为单位是#04-104就便宜$20,000。

我很认真地告诉他:也许可以。

在新加坡,数字4有个形象问题。它的发音接近中文里的「死」,而且有足够多的人认真看待这一点,以至于影响了他们买房的方式。

你可能会觉得这只是信仰层面的事。数字不会改变实用面积,四楼的单位和五楼的户型是一样的。

但一项针对新加坡房地产市场的同行评审研究发现了一些值得注意的现象——无论你个人信不信。

数据实际上说了什么

He、Liu、Sing、Song和Wong于2020年在Management Science期刊(第66卷,第2期,第783–804页)发表了题为「Superstition, Conspicuous Spending, and Housing Market: Evidence from Singapore」的论文。他们分析了真实交易数据,发现带不吉利门牌号的房屋售价平均低约1.3%,带吉利门牌号的则高出约1.9%。在农历不吉利的日子里,交易的人数也明显减少。

大多数文章都忽略了这一点：这种效应在全岛并非均匀分布。它在华人买家占主导的楼盘中表现最为明显——华人买家足够集中，以至于参与竞价的人实际上共享这一信念。在华人买家比例较低的地方，这种效应就会减弱。

这个细节比标题数字更重要。它表明问题不仅仅是数字4本身，而是当足够多看同一个单位的人共享某种信念并据此行动时，价格会发生什么变化。

为什么迷信会变成供需关系

往前推演一下。地址带4的单位，建筑质量并没有更差，使用面积也没有减少。但如果你的买家群体中有相当一部分人在还没看户型图之前就把它划掉了，你的买家群体就缩小了。

买家群体变小，价格走软。这不是玄学，这就是市场一贯的运作方式。

给这个算笔账。以Bidadari的115C Alkaff Crescent那套以$1,336,000成交的组屋为例。对于这个面积的单位，1.3%的折价大约是$17,000。而1.9%的溢价接近$25,000。这不是电子表格上的舍入误差，这是实实在在与门牌号挂钩的真金白银。

最终结果

如果你要卖的组屋楼层或单位号码带4，定价时要明白你的买家群体比隔壁同样单位要小。不是因为单位本身有什么问题，而是因为有些买家根本不会来看房。

如果你是买家,这个较小的买家池反而可能对你有利。竞争特定楼层单位的人少,通常意味着有更大的议价空间。

这并不是说你应该追逐吉利数字或避开不吉利的数字。重点是了解谁在跟你竞价,同样重要的是,谁不会参与竞价。

这对新加坡房地产迷信的其他方面意味着什么

这个思考角度值得应用于新加坡房地产圈子里反复出现的每一种说法——面对坟场、在中元节期间购房、靠近宗教场所的单位。问题不在于某个说法是否客观上真实,而在于是否有足够多的买家根据这个说法行事,从而影响价格。有时数据支持这些说法,有时则不然。唯一的验证方法就是查证数据。

作者Andy Seng是驻新加坡Bidadari的第13区房地产专家。他在andyseng.me持续发布系列文章,用实际交易数据验证新加坡房地产的常见说法。想知道你看中的特定单位的地址、楼层或历史是否可能在转售时缩小买家池? 通过WhatsApp联系他.

资料来源:He, Liu, Sing, Song & Wong,「Superstition, Conspicuous Spending, and Housing Market: Evidence from Singapore」,Management Science, 2020年,第66卷,第2期,第783–804页;国家文物局Bidadari Cemetery记录。