2026年东海岸路及Serangoon North View政府售地（GLS）：东部与东北部各推85个和235个单位

专家观点： East Coast Road GLS（政府售地计划）地段面积不大，楼层也不高，只能发展成精品项目。真正牵动东北区的是Serangoon North View，但除非有发展商触发投标，否则那里暂时不会有任何动作。对实龙岗（Serangoon）的组屋屋主来说，眼下要考虑的，是自己的组屋能卖多少钱，而不是新公寓几时推出。

本周，有两幅新住宅地段加入了East Coast Road和Serangoon North View的GLS供应名单。两者合计预计可建约320个单位，相对于全岛供应量而言规模不大。不过，这释放出明确信号，显示URA认为东部地区和实龙岗北一带能够吸纳多少新供应。如果你在实龙岗持有组屋，一直想知道附近会不会起新公寓，这正是你可以开始盘算的地方。

URA公布East Coast Road与Serangoon North View GLS地段详情

在其 2026年9月29日发布的文告中，URA宣布将这两幅住宅地段纳入2026年下半年（2H2026）政府售地计划（GLS）推出招标。根据URA的售地计划表，East Coast Road地段面积为0.55公顷，总容积率为1.6；Serangoon North View地段面积为0.80公顷，总容积率为2.5。URA预计两幅地段分别可建约85个和235个单位。East Coast Road地段的招标将于2026年12月3日中午12时截止。

GFA（总楼面面积）和每单位面积数据是我们根据URA的地段面积、容积率及单位估算自行计算所得。每单位平均GFA包含公共区域，因此实际单位面积会更小。

整体供应情况比这两幅地段本身更为重要。URA的 2026年10月1日发布的2026年第三季度价格预估（闪电估计） 显示私宅价格本季上涨1.4%，此前第二季上涨0.5%。同一份数据也确认2026年下半年确定推出清单（Confirmed List）共有4,745个单位，使全年确定推出清单总量达到9,320个单位。这比过去10年的年均水平高出超过50%，预计未来几年将有约60,600个私宅单位（包括EC）建成。在备售清单（Reserve List）方面，市区重建局（URA）2026年下半年计划推出八幅私宅地段、一幅商业地段、两幅白地以及两幅酒店用地。

解读容积率：东海岸精品公寓 vs 实龙岗北中型公寓

1.6的容积率以公寓标准来说算是偏低。在0.55公顷的地段上，这意味着只能建一栋低层楼，大约85个单位，而每个单位的平均建筑面积（GFA）会比较大。这显示该项目属于精品型，户型较大，适合家庭居住，位于第15区东海岸路（East Coast Road）和加东（Katong）一带。该区买家应预期单位数量少、设施有限，维护费也将由较少住户分摊。

实龙岗北景苑（Serangoon North View）的容积率为2.5，地段面积0.80公顷，换算下来是比较典型的中型郊区公寓，约235个单位，位于第19区。其周边涵盖实龙岗（Serangoon）、后港（Hougang）和宏茂桥（Ang Mo Kio），并由东北线及实龙岗的环线转换站服务。平均建筑面积约916平方英尺，显示户型以两房和三房为主，这正是实龙岗组屋换房一族通常寻找的产品类型。

预留清单（Reserve List）增加了一层不确定性。URA解释，预留清单地段不会立即推出招标；只有当发展商提出政府可接受的最低价格时，该地段才会进入招标程序。如果有超过一方互不相关的发展商提交的最低价格接近政府的保留价，政府也可能推出该地段招标。今年发展商对郊区地段的需求相当强劲，正如我们对 2026年OCR地段竞标价上涨 的分析所示，触发招标的可能性是存在的。不过，这并非板上钉钉。东海岸路（East Coast Road）地段的招标将于2026年12月3日截止，之后地段仍须经过批地、项目设计与审批等程序，因此这两个地段都不可能在2027年之前推出样板房（showflat）。

这两个项目都将适用统一后的GFA（总建筑面积）规则，因为它们提交申请的时间远在2023年6月1日截止日之后。根据新规则，楼面面积以墙体中线计算，空调外机位和花槽等空隙不计入可售面积。附近较旧的新楼盘可能仍采用旧算法。如果你要将东部新盘，例如我们 Grand Dunman 评测中提及的旧算法（计入空调外机位）楼盘进行比较，请先确认每个项目所采用的计算方式，再比较PSF（每平方英尺价格）。

2026年实龙岗（Serangoon）组屋行情：邻近新GLS地段的业主能卖多少？

对大多数实龙岗家庭来说，这个新地段的意义在于他们能借此搬到哪里去。这一切首先取决于自己组屋能卖多少钱。以下数据来自PropertyNet.SG对HDB转售登记数据（data.gov.sg）的分析，涵盖2025年11月至2026年10月，完整数据表请见 最新实龙岗数据页面.

市场出现分化。Serangoon较小型组屋下跌0.8%，而5房式组屋上涨4.8%，公寓式组屋上涨7.4%。Serangoon的公寓式组屋目前售价比全国中位数高出23.0%。过去12个月的最高成交价为$1,270,000，而截至2026年10月，两笔4房式交易的中位数为$727,440。样本数量较小，因此不应将其视为新的基准。您所在组屋的楼层、剩余屋契和屋况都可能使您的组屋售价与中位数有较大差距，因此 估算你的组屋值多少钱 再围绕这个数字制定计划

从宏茂桥组屋转售到换房：实例演算

假设一对已婚新加坡公民夫妇以$654,750的中位数价格卖出位于宏茂桥的4房式组屋。假设他们还欠HDB贷款$180,000，并须退还$230,000到CPF户头，其中包括$190,000本金和$40,000累积利息。根据HDB的 转售规则，贷款会优先偿还，CPF退款则归还到卖方的普通户头（OA）。

累积利息往往是卖家最容易忽略的部分，所以 计算您自己的CPF退款 根据您的实际提款记录计算。

方案一：OCR新私宅两房式单位，价格$1,600,000

2026年OCR新私宅两房式单位价格预计在$1.4M至$1.8M之间。这是Serangoon North View未来项目的可能价格区间，但由于土地尚未售出，目前尚未定价。以$1,600,000计算，该 买方印花税 计算如下。

根据 MAS规定，若贷款年期为30年或以下且贷款需在65岁前还清，首套房屋贷款最高可贷到价格的75%（$1,200,000）。25%的首付款$400,000中，至少需以现金支付5%（$80,000）。前期总支出为$449,600：首付款$400,000加上BSD（买方印花税）$49,600。若这对夫妻动用$230,000的CPF OA退款，他们需以现金支付$219,600，并保留$25,150的缓冲资金。要通过TDSR（总偿债比率）55%的测试（以4%的下限利率计算），贷款$1,200,000、年期30年（每月约$5,729）需要家庭总月收入约$10,420。

买卖顺序至关重要。若先卖出组屋，则无需支付ABSD（额外买方印花税）。若在仍持有组屋的情况下购买公寓，则需先支付20% ABSD （$320,000）的ABSD，且只有在6个月内卖出组屋才能申请退税。我们关于 从组屋升级到公寓而不需缴纳ABSD的方法 的指南将详细说明这两种顺序。

方案二：执行共管公寓（EC）

EC的售价通常比私人OCR公寓低20%至25%，三房式单位价格约为$1.6M至$1.9M。2026年在售的每个EC项目都设有$16,000的家庭月收入顶限，并需遵守5年MOP。买家还必须在领取EC钥匙后的6个月内卖出任何组屋；详见HDB的 EC申购资格页面。 芽笼蓄水池North View（Serangoon North View）划为私宅用地，并非EC用地。

方案三：保留组屋，出租赚取租金

根据截至2026年8月的12个月内362宗HDB租赁批准记录，芽笼蓄水池（Serangoon）4房式组屋的租金中位数为每月$3,400。换算下来一年是$40,800，相当于中位数价格$654,750的6.2%毛收益率。整间出租须先获得HDB批准。若在组屋之外再买一间$1,600,000的公寓，须缴付$320,000的ABSD（额外买方印花税），且无豁免。若HDB贷款尚未还清，第二套房贷的LTV（贷款成数）上限为45%，夫妻俩须准备$880,000的首付款，其中至少$400,000（房价的25%）须以现金支付。光是靠租金，就要大约7.8年才能cover这笔ABSD。 查一查你的组屋能租多少钱 先别急着套用中位数。

东部与东北部买家的机会与风险

平衡的视角很重要,因为VERS确实是双刃剑。

• 第19区的新增供应，让芽笼蓄水池（Serangoon）的换房族多了个就近选择，无需离开熟悉的学校网和地铁线。
• 东海岸路（East Coast Road）地段容积率低，适合想在第15区寻找规模较小、低密度楼盘的买家。
• Serangoon的5房式和公寓式组屋屋主正乘着价格上涨（+4.8%和+7.4%）出售单位，因此他们在下一步购房时拥有更多资金。
• 全年确定售地计划（Confirmed List）供应达9,320个单位，买家选择更多，发展商的议价能力相对减弱。

投机定价的消除意味着理性的买家可以在中心位置、交通便利的地点找到合理定价的旧组屋。

• 芽笼蓄水池North View（Serangoon North View）未必会启动售地，不必围绕一个还没有日期的新盘来算准卖房时机。
• 芽笼蓄水池（Serangoon）较小型组屋单位微跌0.8%，整体各类型中位数下滑1.5%，3房式和4房式卖家的议价空间也随之收窄。
• 坚挺的土地标价带动新盘定价。2026年第三季快报指数上涨1.4%，URA（市区重建局）警告利率前景依然高度不明朗。
• 精品式的85个单位项目，每户维护费可能较高，转售参考案例也较少。

无论您是住在富兰（Serangoon North View）附近的4房式组屋，还是正密切留意东海岸路（East Coast Road）的地段招标，适合自己的决定终究取决于您的售价、CPF退还金额、收入和时机，而不是单一的卖地消息。如果您想针对自己的情况做独立分析，包括是先卖后买、等待新私宅开售，还是保留现有单位出租，PropertyNet.SG团队都乐意与您详谈。