虽然2025年仅有两个住宅集体出售项目成功交易，但新加坡集体收购市场在2026年正显露出重燃兴趣的迹象。 业内专家预计2026年将有更多集体收购地段推出市场，特别是位于郊区和市区边缘的永久地契发展项目，因为在政府土地出让受限的情况下，发展商正寻求替代土地来源。
2026年集体出售市场动态
新加坡的集体收购市场近年来面临重大阻力。 2025至2026年的集体出售活动明显低迷，主要阻力包括发展商需缴付35%的ABSD（额外买方印花税）土地购买税（需在5年内完成建设并售出所有单位方可获得退税），这压缩了发展商能向现有业主提供的价格。
2025年仅有两个成功的住宅集体出售案例，加上政府售地计划减少了发展商对土地的需求，成功获得赔付的几率低于大众认知。成功交易的项目为 Chiku Mansions和River Valley Apartments，均为屋龄超过40年的永久地契公寓.
然而，当前市场活动显示可能出现转机。 位于杨厝港路旁的永久地契公寓Serenity Park已推出集体出售，要价5.05亿元，为新加坡中央区以外（OCR）提供了难得的重建机会。此外， Pek Chuan Building以不变的8000万新元指导价重返市场，为投资者和发展商提供了罕见的第二次机会，以获得位于新加坡市区边缘的商业资产.
了解集体出售的法律要求
集体出售程序受《土地所有权（分层）法令》严格的法定门槛管制。 委员会必须在不超过12个月的期限内，取得屋龄超过10年发展项目的最低80%同意率，以及屋龄少于10年发展项目的最低90%同意率，同意率需按份额价值和分层面积计算.
| 发展项目楼龄 | 同意门槛 | 要求 |
|---|---|---|
| 少于10年 | 90% | 按份额价值和分层面积 |
| 10年或以上 | 80% | 按份额价值和分层面积 |
即使达到同意门槛，分层地契局仍须正式批准集体出售。少数业主可提出异议，由分层地契局裁决争议。 分层地契局程序 确保遵循正当程序并保护少数业主的权益。
集体出售成功的五大关键因素
并非每座老旧公寓都会集体出售。以下五大因素若能配合，将大幅提高项目集体出售的成功率：楼龄较高的建筑——尤其是20年以上的——往往有最强的集体出售动力.
楼龄与维护负担
老旧建筑的业主面临不断上涨的维护费、设施老化以及进一步资本支出的前景。对于居住在老旧、高维护成本建筑中的业主而言，优厚的赔偿金额是最具吸引力的经济诱因. 10年门槛对应较低的80%同意率要求，在法律上也具有重要意义.
容积率提升潜力
这可说是最重要的技术因素。将项目当前的GFA与URA总蓝图允许的最高容积率（GPR）进行比较。如果一个公寓当初以GPR 1.4建成，但总蓝图允许该地段达到GPR 3.5，开发商就能建造超过现有楼面面积两倍以上的空间.
买家应研究 URA总蓝图（Master Plan） 容积率与当前GFA的对比，以识别具有显著重建潜力的项目。
黄金地段与交通便利
这些地区结合了老旧建筑和强劲的开发商需求. 即将开通的地铁站、白地重新分区公告，或附近的大型基础设施项目，都能迅速提升地段的开发价值。应密切关注URA总蓝图草案检讨和LTA的公告，以掌握催化因素.
项目规模与达成共识的难度
较小型项目，通常少于100个单位，往往有较顺畅的集体出售过程，因为更容易达到同意门槛并协调较少的业主. 对于拥有300个以上单位的项目，要获得90%同意率几乎不可能.
地契溢价
永久地契和999年地契地段在集体出售中的溢价，明显高于99年地契土地。这一溢价反映了开发商能够获取并传递给未来买家的永久价值。
2026年市场的机遇
尽管当前面临挑战，但仍存在一些战略性买家的机会。 拥有中长期投资眼光的买家，或许能在当前价位找到位置优越的集体出售候选项目的投资价值.
2026年最具潜力的集体出售候选项目包括：
- 黄金地段20至40年楼龄的永久地契楼盘
- 具有显著容积率提升潜力的房产
- 邻近即将建设的基础设施项目的楼盘
- 200户以下的小型楼盘，更易达成共识
对于考虑 从组屋升级至公寓，了解集体出售的潜力有助于制定长期投资策略。但这不应成为购房的主要决策因素。
风险与市场现实
投机集体出售存在重大风险，买家必须了解。 大多数集体出售尝试都会失败。2025年，整个市场仅有2宗成功. 从首次特别业主大会到完成交易，流程通常需要两到五年。集体出售协议有效期为十二个月，过期后可能需要重新投票.
ABSD与重置成本挑战
高昂的房价和居高不下的ABSD税率已被视为集体出售活动放缓的主因之一——因为业主获得赔偿款后，重新进入市场的成本非常高。愿意出售的业主减少，难以凝聚共识，更多尝试因此失败.
重要提示: 业主本身的集体出售单位在签署集体买卖合约时即从其ABSD房产数量中移除，因此原本只拥有一套住宅的业主重新进入市场时将以首次购房者身份购买，无需缴付ABSD。以下提到的重新入市拖累仅适用于仍持有其他住宅房产的业主，以及外国买家和发展商买家。目前 ABSD税率:
| 买家类别 | ABSD 税率 | 对重新购房的影响 |
|---|---|---|
| 新加坡公民（第二套房产） | 20% | 仅当他们保留另一套住宅时 |
| 外国买家 | 60% | 严重的再入市障碍 |
| 发展商 | 35% | 压缩的投标价格 |
公司产权与共识难题
公司单位业主也是一个重大隐患——用于投资的企业通常无意参与集体出售，如果它们持有足够的份额价值，就能阻止达成80%的门槛。购房前务必查阅产权记录.
政府政策考量
近期有关于政府可能检讨同意门槛的讨论。目前，同意门槛对于楼龄10年或以上的楼盘设定为80%，楼龄少于10年的楼盘则为90%.
如果门槛降低，更多项目或许能够收集到足够的签名来启动集体出售招标。但这未必会带来更多成功的集体出售案例。市场时机、价格预期、地点、供需关系仍将继续扮演关键角色.
购房者策略建议
对于考虑购买具有集体出售潜力房产的买家，应着重基本价值而非投机收益。 最有利可图的集体出售投资，往往是在任何集体出售委员会成立前数年就已做出。买对地点的对的房产，集体出售潜力自然水到渠成.
关键考量因素包括：
购房者也应考虑其他策略，例如 房产净值贷款 在无需承受集体出售不确定性的情况下获取房产财富。
考虑购买私宅？
入场价决定回报。下定前先看项目评分。
买贵和买对的差距会在十年内不断放大。我们为每个新加坡主要新楼盘提供独立100分评分 内幕评测，这套评估框架与我们为客户提供咨询时使用的完全一致。看示范单位前，先查阅评分。
新楼盘点评与评分WhatsApp：获取第二意见常见问题
集体出售需要多少百分比的业主同意？
对于楼龄10年或以上的项目，至少需要80%的业主按份额价值和分层面积同意。对于楼龄不足10年的新项目，则需要90%的同意。这些门槛必须在同意书首个签名后的12个月内达成。
集体出售流程通常需要多长时间？
完整的集体出售流程通常需要2-5年，从初步成立委员会到完成交易。集体出售协议在获得所需同意后有效期为12个月，期间必须找到买家。STB听证会和可能的上诉可能进一步延长时间。
少数业主可以阻止集体出售吗？
一旦达到所需的同意门槛，少数业主无法单纯阻止出售。但他们可以向分层地契局提出反对，理由包括分配不公平、缺乏诚信或售价低于市场价值。STB将对这些争议进行裁决。
集体出售后购买替代房产需要缴付ABSD吗？
通常不需要。IRAS将房产视为在签署买卖合约时已出售，即使尚未完成法律手续，因此您的单位在签署集体买卖合约（S&P）时即从您的房产数量中移除。如果这是您唯一的住宅，替代房产将计为您的第一套房产，无需缴付ABSD。只有在您保留另一套住宅房产的情况下，新加坡公民才需缴付20%的ABSD（外国人为60%），已婚夫妇购买单一婚姻住宅则可在六个月内出售该另一套房产以申请豁免。请向产权转让律师确认您的日期。
什么样的房产是理想的集体出售对象？
最理想的集体出售对象通常具备五大关键因素：楼龄20年以上且维护成本高、根据URA Master Plan有显著的容积率提升潜力、地段优越交通便利、发展规模较小（200个单位以下）、以及永久地契或999年地契。
虽然新加坡的集体出售市场在2026年面临结构性挑战，但了解集体出售的基本原理可以帮助购房者做出明智决策。无论您是在评估潜在购房选择，还是已经在老旧楼盘中拥有房产，关键在于在现实预期与战略定位之间取得平衡。PropertyNet.SG经验丰富的顾问可以针对特定楼盘的集体出售潜力提供个性化分析，帮助您在新加坡不断变化的房地产格局中把握机遇和规避风险。