2026年集体出售改革：新法案将旧公寓同意门槛降至70%和65%

楼龄40年及以上的新加坡公寓业主显然是2026年集体出售改革的重点对象,改革提议将集体出售同意门槛从80%降至70%,楼龄超过60年的更降至65%。但要注意:该法案尚未成为法律,而且在降低通过门槛的同时也收紧了启动集体出售的条件。

2026年8月4日，律政部向国会提交《土地所有权（分层）（修正）法案》，重新开启了自1999年以来基本尘埃落定的辩论。对于新加坡日益增长的老旧发展项目业主而言——从第21邮区的永久地契产业到东海岸和城市边缘地带的老旧项目——这是一代人以来集体出售制度最具影响力的改革。以下是2026年集体出售改革的实际内容、未涵盖事项，以及业主现在应如何看待此事。

2026年集体出售改革实际改变了什么

重点是新的按楼龄分层同意门槛结构。 律政部 确认 该法案建议重新调整同意门槛，使老旧发展项目的业主拥有更切实可行的途径，而现有的90%和80%门槛继续适用于楼龄10年以下及10至39年的发展项目.

简单来说， 楼龄介于40至59年的发展项目集体出售需获得70%同意率，低于目前的80%，而楼龄60年及以上的发展项目则需65%同意率.

同意标准一直以来都是从两个方面衡量的,这一点没有改变。 目前,楼龄超过10年的发展项目需要至少80%的业主按份额价值和分层面积同意才能集体出售。 改革降低了老旧住宅区的百分比要求,但保留了份额价值和分层面积的双重测试标准。

还有第二个较少被关注的扩展。 该法案还建议将集体出售框架扩展至非分层地契的私人住宅区,即居民持有长期租约但不拥有土地的住宅项目,例如Neptune Court等大型发展项目。 目前,多数同意出售仅适用于租约至少为850年的有限情况,而拟议框架将把这一选项扩展到租约较短的发展项目,同时为土地所有者引入保障措施。

改革是双向的:启动集体出售的规定更严格

这是容易被忽略的部分。虽然终点线降低了,但起跑线提高了。 该法案提高了启动集体出售的门槛,要求至少35%的业主按份额价值或单位数量签署请愿书,才能召开业主大会组建集体出售委员会,高于目前的20%或25%。 其目的是确保只有在真正获得支持的情况下才启动集体出售程序。

时间表也被压缩。 该法案将集体出售委员会征集业主签署集体出售协议的时间从12个月缩短至6个月。 而重复尝试则面临更长的冷却期： 在一次失败的尝试后，接下来三年内的后续尝试将受到更严格的规定，而不是目前的两年。

对于不同意出售的业主，补偿有所改善。 可判给反对业主的收益池将增加，每个单位的额外收益上限将从目前的0.25%或$2,000提高到售价的0.5%或$2,000，以较高者为准。 综合来看，这些是实质性的保障措施，而非表面功夫。考虑购入高楼龄项目的买家应将这些因素纳入考量，同时关注新加坡 有地与非有地市场的分化趋势.

哪些新加坡项目受影响最大

40年以上的楼龄段是关注焦点。 第21区的永久地契项目Pandan Valley于1978年竣工，共7栋楼605个单位，今年已有48年楼龄。 Sherwood Tower于1980年竣工，今年已有46年楼龄，地契始于1976年，剩余租期49年，由两栋楼269个单位组成。 这些正是那些要达到80%门槛一直卡关的项目。

其中的逻辑很简单。 要达到80%的同意率可能很困难,特别是在拥有数百名业主的大型项目中,业主们的财务需求和搬迁意愿差异很大,因此即使大多数业主支持,集体出售仍可能失败。降至70%或65%可能对那些屡次功亏一篑的项目产生实质性影响。

值得注意的是分析师提出的反面观点。 较短的签署期可能会给大型项目带来更多挑战,因为即使同意门槛降低了,它们也需要在更短时间内获得更多业主签署,这使得前期规划和业主沟通变得更加重要。 一个700户的项目现在只有六个月而非十二个月来锁定签名。目标降低了,时间却更紧了。

老旧项目业主的机遇与风险

从机遇方面来看,这项改革确实提高了老旧项目重新发展的机会。 这对那些需要昂贵维修但储备金不足的老旧公寓特别有意义,集体出售可以实现全面重建并更好地发挥地段潜力。 一个持有50年老单位的业主,面对不断上涨的偿债基金和维修费,可能会发现集体出售远比新一轮翻新工程更具吸引力。

这背后也有历史背景来解释为什么发展商会关注。 上一波集体出售热潮是在2017年至2018年,2017年完成了28宗交易,总值87亿新元,随后在2018年上半年完成了38宗交易,总值108亿新元,直到2018年7月实施降温措施。 然而,如今任何集体出售所得,都必须与重新购房成本进行权衡,这就需要全面 了解买方印花税和ABSD(额外买方印花税) 以及您的 TDSR和LTV余额 在您承诺进行下游购买之前,这些都是必不可少的。

风险是真实存在的,而且往往被低估:

• 该法案尚未成为法律。 这些修改尚未生效,截至2026年8月5日,该法案仅完成了一读,将在未来的国会会议上进行辩论。 假设法案会按草案通过就投入资金为时过早。
• 收益并非自动等于利润。 集体出售所得必须足以在房价已上涨的市场中购买替代住房,还要支付印花税、律师费和搬迁费用。对于年长业主来说,购买较小的替代单位是常见的结果。
• 门槛降低意味着一致性要求降低。 65%的同意门槛意味着最多35%的业主可能违背意愿被强制出售，仅受增强补偿和分层地契局程序的保障。
• 时机风险。 六个月窗口期和三年冷却期使得首次尝试失败的代价高昂，因此准备工作比以往任何时候都更加重要。

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2026年集体出售改革对拥有老旧新加坡房产的业主而言是一次真正的转变,但它奖励的是充分准备而非投机心态。无论您是持有45年房龄永久地契产业、正在考虑集体出售的业主,还是想要评估集体出售赔偿金在当前市场能购买什么房产的换房者,在采取行动之前,这些数字都值得仔细、独立地审视。如果您希望清晰了解自己房产的集体出售前景、换房预算,或印花税和贷款限额如何影响您的下一步计划,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取针对您个人情况的专业建议,绝无压力。