关键要点
- 2026年上半年政府售地计划确定清单推出九个地段，可建4,575个私宅单位，其中包括635个执行共管公寓单位。
- 确定清单供应量比2025年下半年的4,725个单位减少3.2%，比2025年上半年的5,030个单位减少约9%，显示当局审慎调控。
- 2026年上半年储备清单是自2021年下半年以来规模最大的一次，共12个地段，可建多达4,610个私宅单位，另附商业和酒店用地。
- 加上确定清单的注入，私宅供应总管道从54,100个单位增至约58,600个单位，让买家在未来几年有更多选择。
- Canberra Drive和Sembawang Drive两幅执行共管公寓地段，将是2026年5月8日宣布的新EC政策下首批推出的项目。
专家观点： 2026年上半年政府售地计划在保持私宅供应充足的同时悄然缩减确定清单，这一审慎举措让有耐心的买家获得更多选择，又不会让市场供过于求。最大亮点是自2021年下半年以来规模最大的储备清单，它对未来两年的启示远超任何单一楼盘发售。
解读2026年上半年政府售地计划
市区重建局每半年公布一次政府售地计划，这是政府调控新私宅供应量的主要手段。2026年上半年这一轮计划格外重要，因为它正值交易量降温但价格坚挺的时期，并将主导新加坡买家在2027年和2028年看到的新楼盘格局。
本轮计划中， URA 确定了九个确定清单地段和十二个储备清单地段。主调是审慎延续而非剧烈转向，细节值得仔细研读。
实际情况：官方数据
撇开媒体报道，URA的官方立场很清晰。确定清单包含八个私宅地段（其中两个为执行共管公寓地段），加上一个商住混合用途地段。
总计， 这九个地段可提供4,575个私宅单位，包括635个执行共管公寓单位，以及约22,500平方米的商业空间。值得注意的是， 这一数字比2H2025推出的4,725个单位低3.2%，也比1H2025的5,030个单位低约9%。减幅温和且有意为之，并非突然刹车。
储备名单才是更大的信号所在。它包含六个私宅地段、一个商业地段、三个白色地段和两个酒店地段。这些地段可额外提供4,610个私宅单位、超过200万平方英尺的商业GFA以及970间酒店客房，是2H2021以来规模最大的储备名单供应。
| 措施 | 1H2025 | 2H2025 | 1H2026 |
|---|---|---|---|
| 确认名单私宅单位 | 5,030 | 4,725 | 4,575 |
| 其中执行共管公寓单位（1H2026） | - | - | 635 |
| 储备名单潜在单位（1H2026） | - | - | 4,610 |
| 本周期总潜在供应 | - | - | ~9,185 |
随着确认名单的注入，整体项目规划中的私宅单位（包括执行共管公寓）总供应量从约54,100个单位增至约58,600个单位。这符合更长远的政策背景：国家发展部长已承诺在2025年至2027年间通过政府售地计划提供超过25,000个新私宅单位。
重点分析：地段位置及其重要性
1H2026确认名单地理分布多元，涵盖核心中央区、中央区其余地带和中央区以外。几幅地段因揭示政府规划重点而尤为突出。
Bayshore Drive：东部最大地段
占地5.74公顷的Bayshore Drive是本次计划中最大的地段，预计可提供1,280个住宅单位及配套商业空间。该地段位于汤申－东海岸线未来的勿洛南地铁站上方，靠近东海岸公园。这是新兴Bayshore片区推出的第二幅私宅地段，鉴于规模，市场普遍预期将有财团或联合竞标。
Peck Hay Road：罕见的核心中央区机会
占地0.55公顷的Peck Hay Road可提供约315个住宅单位，毗邻核心中央区的纽顿地铁转换站。该地段是URA总蓝图2025规划中纽顿转型为混合用途「城市村庄」的核心区域。附近的武吉知马路地段曾吸引八家竞标，最终以接近每平方英尺地积比率$1,820的地价批出，显示这次招标可能竞争激烈。
两幅千个单位以上新地段
URA增加了两个大型住宅地段,每个地段可供应超过1,000个单位:New Upper Changi Road地段约1,040个单位,Bayshore Drive地段1,280个单位。这一举措意义重大,因为上一次确认名单(Confirmed List)中超过1,000个单位的地段是2022年下半年计划中的Tampines Avenue 11地段,凸显政府重新致力于发展东部地区。
执行共管公寓供应保持稳定
两幅位于Canberra Drive和Sembawang Drive的EC地段列入确认名单,合计提供635个单位,预计将于2026年中推出。两个地段均靠近地铁站和学校,面向寻求更实惠途径进入私宅市场的组屋升级者。值得注意的是,这些将是2026年5月8日公布的EC新政策下首批推出的执行共管公寓项目,新政策旨在强化自住意图。如果您正在考虑这一选择,我们的 EC买家指南 和 组屋升级EC路线图 详细解读了资格条件和时机规划。官方规定可查阅 HDB EC 资格页面 和 EC CPF 购房津贴页面.
储备名单(Reserve List)信号:Town Hall Link与裕廊湖区
储备名单只有在发展商提交达到最低可接受价格的投标时才会触发出售,因此它是发展商信心的晴雨表,而非保证供应。最引人注目的新增地段是位于裕廊湖区(Jurong Lake District)内Town Hall Link的一幅白地(White site),从原裕廊湖区总规划发展商地段中划分出来。
该地段面积3.72公顷,可供应约1,200个私宅单位及大量办公和配套空间,预计将于2026年3月推出。URA指出,由于该地段面积约为原裕廊湖区总规划发展商地段的一半,降低的开发风险让发展商更有信心承接,而政府将预先进行部分基础设施工程以减轻成本负担。对买家而言,观察哪些储备名单地段被触发是预测供应紧张和价格动能可能在何处出现的最清晰早期信号之一。
买家的机遇与风险
这项计划既有利也有弊,平衡的观点比乐观的期待更重要。
- 机遇： 供应管线上升至约58,600个单位意味着更多选择和更少的急迫压力。发展商在拥挤的市场中推出项目,激进定价的空间较小。
- 机遇： 靠近新地铁节点(如Bedok South和Newton)的地段为长期持有的买家提供了连通性和租赁吸引力。
- 风险： 供应增加并不能保证价格下跌。URA发布的2026年第一季初步数据显示，即使交易量大幅下滑，非有地住宅价格指数仍在上涨，因此可负担性的改善空间可能有限。
- 风险： 核心中央区（CCR）地段如Peck Hay Road可能创下新的价格基准，这意味着尽管供应增加，优质地段仍可能维持高价。
- 风险： 储备名单项目是有条件的。如果发展商保持谨慎态度，那4,610个单位潜在供应中的很大一部分可能无法按时进入市场。
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2026年上半年政府售地计划确定清单将供应多少私宅单位？
九幅确定清单地段可提供4,575个私人住宅单位，包括635个执行共管公寓单位，以及约22,500平方米的商业空间。这比2025年下半年的4,725个单位减少了3.2%。
确定清单与储备名单有什么区别？
确定清单地段按固定时间表推出招标，保证土地进入市场。储备名单地段只有在发展商提交达到最低可接受价的标书时才会触发出售，因此储备名单是衡量发展商信心的有用指标。
2026年上半年哪些地段最适合组屋升级者？
位于Canberra Drive和Sembawang Drive的两幅EC地段，合共提供635个单位，预计于2026年年中推出，正是针对寻求可负担私宅途径的组屋升级者。两个地段都靠近地铁站和成熟学校。
额外供应会否在2026年压低私宅价格？
不一定。URA发布的2026年第一季初步数据显示，即使交易量下降，非有地住宅价格指数仍持续上涨，因此额外供应更可能起到稳定价格和增加选择的作用，而非引发价格大幅下跌。
Town Hall Link地段有何重要意义？
这是一幅从前裕廊湖区总体发展商地段中划出的白地段，可提供约1,200个住宅单位以及办公和零售空间。它旨在推动裕廊湖区下一阶段的发展，裕廊湖区是新加坡除中央商业区外最大的综合用途商业区。
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