新加坡执行共管公寓（EC）：完整购房指南

执行共管公寓（EC）依然是新加坡公民家庭迈入公寓生活的最实际途径之一，无需支付完整私宅价格。由私人发展商兴建但在头十年或更长时间内按HDB规则出售，EC自成一类：比组屋更宽敞，推出时通常比同类私人公寓便宜15%至25%，完全私有化后具有可观的资本增值潜力。

2026年买家重要须知： 新加坡政府于 2026年5月8日推出重大EC新政。从政府售地计划（GLS）地段、投标截止日期在该日期或之后的EC项目将遵循新规：10年最低占用期（MOP）、15年完全私有化、取消延期付款计划（DPS）、以及首两年实行90%首次购屋者配额。在该日期之前推出的EC项目（包括Novo Place、Copen Grand及其他现有项目）继续沿用原有的5年MOP和10年私有化规则。本指南涵盖两种制度。

如需深入了解2026年5月8日新政变化，请阅读 2026年5月8日起新加坡EC新规：首次买家与HDB升级者必知事项.

本指南将带您全面了解在当前框架下购买新加坡EC所需知道的一切，最后将重点介绍登加的Novo Place项目。

什么是执行共管公寓（EC）？

执行共管公寓（EC）是HDB于1996年推出的公私混合房屋计划。开发商像建造私人公寓一样设计和建造EC，配备完善设施（游泳池、健身房、会所、保安），但单位在首十年内按HDB规则和定价出售。十年后，它们完全私有化，像普通私人公寓一样交易。

可以把EC看作组屋屋主想要升级的跳板——既能享受公寓生活方式和资本增值潜力，又无需支付私人房产的全额价格。

EC购买资格：谁可以买？

要从发展商购买新EC，您必须符合以下所有条件：

• 公民身份： 至少一名买家必须是新加坡公民。另一名买家可以是新加坡公民、永久居民或其他符合资格的居住者。
• 家庭核心： 您必须以有效的家庭核心申请（配偶和子女、未婚夫/妻、特定计划下的父母和兄弟姐妹，或35岁及以上的联名单身者）。
• 收入顶限： 家庭总月收入不得超过 S$16,000 （自2019年设定，截至撰文时未变）。
• 房产拥有规则： 如果您目前在本地或海外拥有私人住宅物业，必须在申请EC前至少30个月处置该物业。
• 曾购EC者的等候期： 如果您曾直接从发展商购买过EC，需等候5年才能再次购买。

申请前请务必在HDB网站上核实最新的资格规则。计划和上限确实会有变动。

EC买家的CPF购屋津贴

首次购买EC的买家可能符合两项CPF购屋津贴资格，能有效降低前期成本：

• CPF家庭津贴： 按收入分级，存入CPF普通账户，用于抵消购买价格。
• 半额购屋津贴： 适用于夫妻中一方为首次购屋者，另一方曾享有购屋津贴的情况。

两项津贴均需收入审查，金额由CPF和HDB设定。请在CPF和HDB网站查看最新津贴金额，因为这些数字会随政策检讨而变动。

EC生命周期：2026年5月8日后的两种制度

EC的混合身份在关键里程碑时解锁，具体时间因项目推出日期而异。在承诺购买前，了解您的单位适用哪种制度至关重要。

对于2026年5月8日前推出的EC（包括Novo Place、Copen Grand）

• 第1至5年： 适用HDB规定。您必须将单位作为主要住所自住。单位不得出售或整套出租。可根据HDB规定出租房间。
• 第5至10年： 部分私有化。您可在公开市场出售，但仅限新加坡公民和永久居民购买。转售价格通常在此阶段有所提升。
• 第10年起： 完全私有化。可出售给外国人和企业实体，与普通私人公寓无异。

2026年5月8日新规下的EC

• 第1至10年： 适用HDB规定。在延长的MOP期间，单位不得出售或整套出租。仍可根据HDB规定出租房间。
• 第10至15年： 部分私有化。您可在公开市场出售给新加坡公民和永久居民。
• 第15年起： 完全私有化。可出售给外国人和企业实体。

更长的MOP和推迟的私有化时间表，将EC明确定位为首次购房者和自住业主的长期住所，而非短期资本增值的快速跳板。

EC vs 私人公寓 vs 转售组屋：哪个适合您？

快速比较，助您厘清思路：

因素	转售组屋	EC（2026年5月8日前）	EC（2026年5月8日后）	私人公寓
入场价格	最低	比私宅低15-25%	比私宅低15-25%	最高
设施（泳池、健身房）	无/有限	完整公寓设施	完整公寓设施	完整公寓设施
购买资格	新加坡公民和永久居民	新加坡公民家庭,收入顶限$16k	新加坡公民家庭,收入顶限$16k	开放予所有人（需缴ABSD）
MOP	5年	TOP起5年	TOP后10年	无
完全私有化	不适用	第10年	第15年	不适用
推出时的首次购房者配额	不适用	70%为期1个月	90%为期2年	不适用
延期付款计划	不适用	部分项目可用	取消	视项目而定
CPF津贴	有（多项）	有（家庭津贴、单身津贴）	有（家庭津贴、单身津贴）	无

对许多组屋升级者而言,执行共管公寓正是理想选择:既能享受公寓生活方式和政府津贴,又能把握私有化后的增值潜力,价格还显著低于同类私宅项目。

执行共管公寓融资:必知数据

贷款成数(LTV)、MSR与TDSR

执行共管公寓融资需遵守三项MAS限制。首次房贷的最高银行贷款成数(LTV)为购价的75%。供款入息比率(MSR)将您的每月EC贷款还款额限制在月总收入的30%以内。总偿债比率(TDSR)则将您的每月债务总额(包括新EC贷款、车贷、信用卡等)限制在月总收入的55%以内。三项条件必须全部符合才能获批贷款额度。

新执行共管公寓不再提供延期付款计划(DPS)

自2026年5月8日起,新规下的执行共管公寓已取消DPS。所有按2026年5月8日新框架购买新EC项目的买家将采用正常付款计划(NPS),即从一开始就根据施工进度分期付款。如果您原本依赖DPS来保持现金流灵活性,请在签约前按NPS重新计算。对于2026年5月8日前推出且已提供DPS的EC项目,该计划仍适用于这些特定项目。

认购日前务必确认EC购买资格

与购买组屋不同,购买执行共管公寓无需HFE信函。(HFE仅适用于HDB BTO和转售组屋。)购买EC时,您需根据HDB标准自行确认资格:公民身份、家庭核心、$16,000收入顶限、拥有私宅者需等待30个月、曾向发展商购买EC者需等待5年。如有任何疑问,请在提交EC电子申请前咨询HDB或房产经纪。

银行原则性批准(IPA)

虽然执行共管公寓由银行融资(非HDB贷款),但仍应在认购日前取得银行IPA。IPA可确认银行愿意借贷的金额,锁定您的借贷能力,让您在抽签过程中更有信心。

买方印花税（BSD）与ABSD

买方印花税按标准累进税率就购买价征收。对于购买首套住宅房产的新加坡公民家庭，购买执行共管公寓无需缴付额外买方印花税（ABSD）。如果您已拥有住宅房产并需要升级，则需缴付ABSD，但若能在新执行共管公寓TOP后6个月内出售现有房产，可能符合婚姻住房回扣计划申请退还。请务必到IRAS网站确认最新的ABSD规定。

执行共管公寓购买流程详解

1. 确认资格。 根据HDB最新标准核对公民身份、家庭核心、收入顶限及房产拥有权规定。
2. 自行确认执行共管公寓资格 是否符合HDB标准（或通过您的经纪确认）。注意：购买执行共管公寓无需HFE信函（该信函仅适用于购买组屋）。
3. 获取银行IPA 以确认您的贷款能力。至少比较三家银行的利率。
4. 规划预算。 将BSD、律师费、25%首期款（5%现金+20%现金或CPF）、经纪费（如适用）及装修预算纳入考量。
5. 在销售期内提交执行共管公寓电子申请 。您将根据抽签结果获得排队号码。
6. 预订单位。 如获选中，以现金支付5%预订费以锁定您选择的单位，并获得购买选择权（OTP）。
7. 在3周内行使OTP ，签署买卖协议并支付余下15%（现金或CPF）。
8. 施工期间分期付款 ，按照标准付款计划执行。
9. TOP与领钥匙。 支付律师费，向相关机构登记您的房产，并开始计算5年MOP期限。

精选执行共管公寓项目：Plantation Close的Novo Place

Novo Place于2024年11月在登加的Plantation Close推出，是近期最受关注的执行共管公寓项目之一。 由于Novo Place在2026年5月8日之前推出，适用原有的执行共管公寓规则：从TOP起计5年MOP、10年完全私有化，且推出时提供DPS。 如果您正在评估西部地区的执行共管公寓，或对比旧规则与新框架，以下是重点所在。

地点与交通

Novo Place位于登加，新加坡的「森林城镇」概念区，整体规划围绕少车化、可持续发展和绿色走廊设计。即将建成的裕廊区域线（JRL）车站将大大改善登加的交通连接性。未来配套设施包括综合诊疗所、民众俱乐部和规划中的镇中心。

学校区域

教育部已确认英华学校（自主）将迁至登加，搬迁计划预计在2030年左右进行。对于优先考虑长期学校区域的家庭来说，这显著提升了登加的吸引力。

参考Copen Grand先例

Copen Grand是登加首个执行共管公寓项目，于2022年10月推出，反应非常热烈。项目在推出数周内就售出了大部分单位。Novo Place拥有类似的地点优势，而且进入的是一个比Copen Grand推出时更加成熟的登加市场。

单位组合与生活方式

Novo Place提供2卧室至5卧室户型，配备完善的公寓设施，包括泳池、健身房、烧烤亭和景观花园。单位组合旨在吸引年轻夫妇和从组屋升级的大家庭。

项目现状

Novo Place在推出后正在建设中。已购得单位的买家正在按标准付款计划（Standard Payment Scheme）支付分期付款，预计将按时完成TOP。如需了解最新项目进度、剩余单位价格以及符合资格后的转售信息，请通过下方WhatsApp按钮联系我们。

EC买家常犯错误

• 没有确认项目适用哪套规则。2026年5月8日或之后招标的政府售地计划（GLS）EC项目遵循10年MOP和15年私有化规则。更早的项目则遵循原有的5年MOP和10年私有化规则。在假设规则之前，请先向经纪确认GLS招标截止日期。
• 在新项目适用2026年5月8日新规则（已取消DPS）的情况下，仍指望延期付款计划（DPS）来管理现金流。应按新付款计划（NPS）重新计算。
• 低估现金加CPF部分的25%首付。EC的前期现金支出比HDB BTO大得多。
• 忘记考虑如果目前拥有私宅需等待30个月的限制。
• 以为购买EC需要HFE信函。实际上不需要。HFE只适用于购买HDB组屋。EC资格是根据HDB标准自行确认，并在推出时通过EC电子申请验证。
• 将执行共管公寓视为短期炒卖工具。在新规下，10年的MOP和15年私有化期使EC不适合短期资本操作。
• 二次购房者：未考虑到新的90%首次购房者配额，导致新楼盘首两年无法购买。
• 寄望于投机性的ABSD豁免，却未事先核实婚姻住房规则。

我们的看法

对于符合收入顶限并准备长期承诺的新加坡公民家庭而言，EC仍然是最理性的购房决策之一。您可以享受公寓生活方式、政府津贴，以及与同类私宅项目相比明显的价格差距。

2026年5月8日的新规明显将EC计划倾向真正的自住者和首次购房者。更长的10年MOP和15年私有化期是真正的长期承诺。选择一个您能看到自己长期居住的单位和地点。短期资本操作已不再可行。

关键在于准备工作：确认您入围项目适用哪套规则，根据HDB标准自查EC资格，锁定银行IPA，了解包括BSD、MSR和25%首付在内的全部成本结构，并且（针对新项目）在DPS取消、NPS实施后重新计算您的财务预算。Tengah项目如Novo Place（适用旧规）以及之后的任何新GLS推出项目都值得根据其自身优势进行评估。

如果您需要帮助评估EC楼盘是否符合预算、比较不同项目的单位，或在现行框架下处理资格和融资问题，这正是我们的专长。请通过下方WhatsApp按钮联系我们。

常见问题

谁可以在新加坡购买执行共管公寓？

拥有有效家庭核心的新加坡公民家庭，家庭总月收入不超过S$16,000。至少一名买家必须是新加坡公民。

EC的收入顶限是多少？

每月S$16,000（整个家庭），自2019年以来未变。2026年5月8日的新规并未改变此项。请始终在HDB网站上核实当前顶限。

EC的MOP是多长？

对于投标截止日期在2026年5月8日或之后的GLS地段EC项目，MOP为自TOP起10年。所有较早的项目（包括Novo Place和Copen Grand）仍适用原来的5年MOP。在MOP期间不能出售或整套出租单位，但根据HDB规则允许分租房间。

EC何时完全私有化？

对于2026年5月8日前推出的EC，TOP起第10年可售予外国人。对于2026年5月8日新规下的EC，则为TOP起第15年。完全私有化后，单位可售予外国人，交易方式与普通私人公寓相同。

2026年5月8日EC规则有哪些变化？

四大关键变化：MOP从5年延长至10年，完全私有化时间从10年推迟至15年，延期付款计划（DPS）被取消，首购族配额从70%（1个月窗口期）提高至90%（2年窗口期）。收入顶限、MSR、TDSR、公民身份及家庭核心组成规则维持不变。

购买EC需要HFE信函吗？

不需要。HFE信函适用于HDB组屋购买（BTO和转售组屋），不适用于执行共管公寓。EC由银行贷款，推出时使用HDB的EC电子申请流程。您仍需确认符合HDB资格条件，并在开盘日前取得银行IPA。

购买EC可以使用CPF津贴吗？

可以，首次购买EC的买家可能符合CPF家庭津贴和半购房津贴资格。津贴金额根据收入审核，由CPF和HDB设定。请查阅CPF和HDB网站了解当前金额。

2026年5月8日新规后，EC还值得投资吗？

对于真正的新加坡公民自住家庭而言，EC仍是最容易负担的私宅途径之一，推出时通常比同类私人公寓便宜15%至25%。新规下更长的10年MOP和15年私有化期，使EC不再适合短期资本操作，现在更有利于长期自住者。

推荐阅读：

• 购买住宅物业需要多少现金？
• 新加坡的BSD和ABSD是什么？
• TDSR和LTV如何影响您的贷款
• 检查您的负担能力