关键要点
- 外国人在2026年购买任何新加坡住宅房产均需缴纳统一60%的额外买方印花税（ABSD），无论是第一套还是第五套。
- 非居民外籍人士可自由购买非有地私人公寓和住宅单位，但购买有地住宅需获得土地交易批准部门许可，此类批准极少颁发，圣淘沙湾除外。
- 根据自由贸易协定，美国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士公民在购买首套房产时享受与新加坡公民同等待遇，ABSD税率为0%。
- 新加坡银行为外国人提供首次房贷最高75%贷款与估值比（LTV），但须遵守55%的总偿债率（TDSR）限制，非永久居民不可使用CPF。
- 通过公司或信托购买成本更高，需缴纳65%的ABSD税率，比个人外籍买家税率高出五个百分点。
专家观点： 外国人在2026年仍可自由购买新加坡私人公寓，但统一60%的额外买方印花税已将本地房产投资转变为长期资本保值而非收益导向策略。在签署购房意向书（OTP）前了解可购房产类型、自贸协定豁免条款及融资限额，是顺利交易与意外六位数支出之间的关键差异。
2026年外国人购买新加坡私宅：全局概览
新加坡凭借其稳定性、透明度和强势货币持续吸引外资，但如今的入场成本已跃居区域最高之列。对于2026年的外籍买家而言，最大的单项开支往往不是房产本身的价格，而是叠加在上面的印花税。在您爱上第9邮区的单位或大南部滨水区附近的海景公寓之前，充分了解您能买什么、成本多少、如何融资至关重要。
本指南秉持独立立场撰写。我们不向您推销房产单位，而是根据IRAS、新加坡土地管理局（SLA）、MAS和住宅房地产法规梳理规则，助您做出明智决策。
外国人实际可购买哪些房产类型？
管辖法律为《住宅房地产法令》,由新加坡土地管理局(SLA)执行。其限制适用于法令所称的受限住宅房地产,主要是低层住宅土地和房屋。分层地契公寓不在此限制范围内。
可自由购买(无需批准): 根据《住宅房地产法令》,外国人可以购买公寓单位以及某些经批准的分层地契房产,无需事先许可。分层地契房产如公寓等通常不受外国人购买限制,涵盖新楼盘、转售单位以及带住宅部分的综合用途发展项目。
受限制(需批准,鲜少获准): 新加坡本岛的洋房、半独立式住宅、排屋及其他有地住宅属于受限房产。购买任何有地住宅房产,包括圣淘沙湾的有地住宅,都必须获得当局批准。申请须提交至土地交易批准单位(Land Dealings Approval Unit),评估通常会考量您是否已持有永久居民身份至少五年,以及是否对新加坡作出重大经济贡献。
完全不可购买: 非公民及非永久居民不能以独立买家身份购买HDB组屋。执行共管公寓(EC)只有在完全私有化后才向外国人开放转售市场,即满10年后。如果您正考虑以未来新加坡公民或永久居民身份选择EC途径,我们的 EC买家指南 详细说明了该时间表的运作方式。
| 房产类型 | 非居民外国人 | 是否需批准? |
|---|---|---|
| 私人公寓/分层地契公寓 | 符合资格 | 否 |
| 发展商新推出公寓 | 符合资格 | 否 |
| 私有化EC(超过10年) | 符合资格 | 否 |
| 有地住宅(本岛) | 受限 | 是(LDAU,鲜少获准) |
| 圣淘沙湾有地住宅 | 受限 | 是(需批准) |
| HDB组屋(BTO或转售) | 不符合资格 | 不适用 |
60% ABSD:改变一切的数字
额外买方印花税(ABSD)是重塑每位外国买家购房计算的关键成本。 新加坡税务局(IRAS)确认,外国人购买单位须缴纳60%的ABSD，此税率自2023年4月27日降温措施公布以来一直保持不变。关键的是，外国人不享有按房产数量递增的阶梯式税率。ABSD（额外买方印花税）对外国人统一征收60%，无论是买家在新加坡购买的第一套还是第十五套住宅房产，也不论是否自住，一律没有豁免。
除了ABSD之外，所有买家还需缴纳累进制的买方印花税（BSD）。两者均按购买价格或市场价值中较高者计算。为了说明税务叠加的情况，以下是三个常见价格点的总税务概况。
| 购买价格 | BSD（约） | ABSD（60%） | 总税务 |
|---|---|---|---|
| S$1.5 million | ~S$44,600 | S$900,000 | ~S$944,600 |
| S$2 million | ~S$69,600 | S$1,200,000 | ~S$1,269,600 |
| S$3 million | ~S$119,600 | S$1,800,000 | ~S$1,919,600 |
有关BSD和ABSD如何互动的详细分析，请参阅我们的说明文章 新加坡印花税运作方式，或通过 印花税计算器自行计算。在作出承诺前，请务必根据官方 IRAS ABSD页面 核实，因为税率可能会变动。
自由贸易协定豁免：外国人享公民税率的情况
有一项重要的例外条款。根据双边自由贸易协定，少数国家的公民在ABSD方面享有与新加坡公民相同的待遇。美利坚合众国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民，凭借这些协定享有与新加坡公民相同的税务待遇。实际上，这意味着首套住宅房产ABSD为0%，第二套为20%，第三套及以上为30%。
这里有两点需要注意。首先，优惠适用于国籍，而非工作准证或居留身份，因此持就业准证的美国公民符合条件，而持同样准证的英国公民则不符合。其次，优惠不涉及BSD，所有买家仍需缴纳。其他所有国家的公民，包括英国、法国、德国、澳大利亚、中国、印度、日本和马来西亚，在任何购买中均需支付全额60%的ABSD。
购房融资：LTV、TDSR与CPF差额
外国买家可以向新加坡持牌银行贷款，但贷款参数由金管局（MAS）设定。 贷款与估值比率（LTV）将首次房屋贷款上限设定为购买价格或估值中较低者的75%，第二笔贷款降至45%，第三笔或后续贷款降至35%。实际上，贷款机构可能会根据收入证明文件对非居民采用更保守的LTV，因此不要假设可以获得全额75%。
每笔贷款还必须通过 总偿债率（TDSR）框架，该框架将每月总债务上限设定为月总收入的55%。银行通常要求提供六至十二个月的银行对账单，并评估新加坡和海外收入。
对外国买家而言，关键差距在于CPF。 CPF储蓄只能由公民和永久居民使用，因此非永久居民的外国人必须完全以现金支付首付和印花税。我们的指南 购买私宅所需的现金 以及 TDSR和LTV如何影响您的贷款 详细列出了完整的现金流情况。您也可以使用 负担能力计算器.
外国买家的机遇与风险
在机遇方面，新加坡提供政治稳定、强势货币、无资本利得税和无遗产税，这些可以在长期持有的情况下部分抵消高昂的入场成本。分层地契公寓流动性强，无需购买批准，而新楼盘持续推出优质房源。如果您正在比较新旧房源，我们的 新楼盘购买指南 以及我们关于 新楼盘常见错误 的说明在参观任何示范单位前都值得一读。
在风险方面，60% ABSD是首要关注点，应将其视为永久性结构成本而非临时费用。扣除ABSD后的净租金回报率微薄，因此纯粹为收入而购买的投资很少划算。另外两个陷阱值得注意。使用公司或信托反而更糟：实体需支付统一65% ABSD，比个人外国买家的60%高出五个百分点。而且税务局（IRAS）会积极审查旨在规避ABSD的安排，因此被宣传为漏洞的架构可能会引发追讨和附加费。如果您最终入籍，我们关于 使用CPF购买第二套房产 的文章会变得相关，但仅限于您的身份正式改变之后。
考虑购买私宅？
入场价决定回报。下定前先看项目评分。
买贵和买对的差距会在十年内不断放大。我们为每个新加坡主要新楼盘提供独立100分评分 内幕评测，这套评估框架与我们为客户提供咨询时使用的完全一致。看示范单位前，先查阅评分。
新楼盘点评与评分WhatsApp：获取第二意见常见问题
外国人可以在无需政府批准的情况下购买新加坡公寓吗？
可以。非有地私人公寓属于分契地契,根据《住宅房地产法》通常不受限制,因此外国人可以自由购买新私宅或转售单位,无需事先批准。有地住宅和圣淘沙湾房产属例外情况,需获得土地交易批准组的许可。
外国人在2026年购买首套房产需缴纳多少ABSD?
统一为60%,按购买价格或市场价值(以较高者为准)计算,这是在累进制买方印花税之外额外征收的。无论是首套还是后续房产,税率相同,且没有自住减免。签约前请务必在IRAS ABSD页面确认最新税率。
哪些国籍可豁免60% ABSD?
根据自由贸易协定,美国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士公民享有与新加坡公民同等待遇,首套住宅房产ABSD为0%,第二套为20%,第三套及以上为30%。此优惠与公民身份挂钩,与工作准证无关,且不豁免BSD。
外国人可以使用CPF或申请新加坡房贷吗?
外国人不能使用CPF,CPF仅限公民和永久居民使用,因此首付和所有印花税必须以现金支付。新加坡银行确实向外国人提供贷款,首次贷款LTV上限为75%,须符合55% TDSR限制以及银行对您收入的自身评估。
通过公司购买是否可以降低ABSD?
不可以。包括公司和信托在内的实体需缴纳65% ABSD,高于个人外国人的60%税率。该框架的设计初衷就是堵住企业载体的漏洞,IRAS会审查避税安排。
2026年外国人在新加坡购买私宅完全可行,但明智决策与昂贵失误之间的差别,取决于是否正确规划购买结构、确认您的ABSD适用情况,以及在签约前对融资方案进行压力测试。每位买家的情况各不相同,从FTA国民身份到PR申请时间表,再到合适的持有期限。如果您希望在承诺购买前获得独立、以数据为本的方案评估,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取针对您具体情况的个性化建议,无任何义务。