2026年在新加坡购买公寓的成本：188万元房产需支付63,600元BSD及53.36万元首付

专家观点： 新加坡公民首次购买价值$1,880,000的公寓需支付$63,600买方印花税(BSD),加上25%首付后到取钥匙前的总支出约$533,600。部分费用由法律规定无法更改,但有相当一部分属于可协商的浮动费用,了解哪些可谈哪些不可谈正是关键所在。

问大多数买家一套公寓要多少钱,他们会说标价。真正的问题是 2026年在新加坡买一套公寓的总成本 在所有费用层层叠加之后——从预订单位时支付的定金到收钥匙时等着你的管理费和房产税。这是一份参考资料:一张完整的成本表供你参考,附带两个实例计算,分别是$1,880,000和$2,400,000。以下每一项印花税和贷款数据均已于2026年9月22日核实 IRAS 以及 TDSR和LTV规定.

2026年购买公寓的实际总成本包括哪些

从买房到拿钥匙,中间有八大类成本。其中三项由政府固定(BSD、ABSD、房产税),三项近乎固定但会因贷款机构或律师行略有差异(律师费、估价费、贷款费用),两项从入住第一天起持续发生(MCST管理费、搬家费)。最大的一笔其实不是费用,而是首付,即贷款不覆盖的那部分房价。

对于首次购房的新加坡公民,如果使用银行贷款, MAS将贷款上限定为房价或估值中较低者的75%,因此首付为25%。在这25%中,至少5%必须以现金支付,最多20%可使用CPF普通账户。如果贷款期限超过30年或超过65岁,贷款比例将降至55%,最低现金比例升至10%。

意向金、行使权及定金运作方式

购买转售公寓时，您通常需支付 1% 定金 以取得购买选购权（OTP），然后在行使时再支付 4% 总共5%作为首付的一部分。对于直接向发展商购买、采用分期付款方式的新楼盘，预订费通常为售价的5%，在签署OTP时支付。以$1,880,000的单位为例，首笔1%为$18,800，全部5%则为$94,000。这笔款项并非房价之外的额外费用，而是计入25%首付内。关键在于支付时间：这笔现金会在贷款发放之前就先从您的账户扣除。

买方印花税（BSD）：$1,880,000的分段计算详解

BSD采用累进边际税率制，即每个税率只适用于该价格区间内的部分，而非全价。自2023年2月15日起的税率分段为：首$180,000征收1%，接下来的$180,000征收2%，再接下来的$640,000征收3%，再$500,000征收4%，再$1,500,000征收5%，超过$3,000,000的部分征收6%。切勿凭记忆计算。以下是针对指定金额$1,880,000的完整计算过程，您可以通过我们的 印花税计算器.

常见错误是在4%税阶就停止计算。任何超过$150万的价格都会进入5%税阶，遗漏此项会低估税额。在$1,880,000的价位，单是5%税阶就增加了$19,000，因此总额是$63,600，而非$150万房价应付的$44,600。

ABSD（额外买方印花税）：决定一切的费用，因买家身份而异

ABSD（额外买方印花税）是在BSD之上征收的税项，完全取决于买家身份和已拥有的房产数量。这就是为什么第二套房产的成本与首套房产完全不同。以下税率已于2026年9月22日核实。

以$1,880,000的房价计算，首次购房的新加坡公民无需缴纳ABSD。永久居民首套房需缴纳5%，即$94,000。新加坡公民购买第二套房产需缴纳20%，即$376,000，这笔费用本身就远超BSD、律师费和其他所有费用的总和。美国、瑞士、列支敦士登、挪威和冰岛公民根据自由贸易协定享有与新加坡公民相同的待遇。已婚新加坡公民夫妇购买第二套房产时，如果在六个月内出售首套房产，可申请ABSD减免。考虑结构化购房的夫妇应该先阅读我们的指南： 如何通过脱钩和99-1持有方式合法规避第二套房产ABSD 再做决定，因为ABSD这一关往往决定了购房计划的成败。

首付、现金与CPF：您需要开出的最大一笔支票

在75% LTV的情况下，$1,880,000的贷款额为$1,410,000，首付为$470,000。其中，最低5%现金为$94,000，最多20%（$376,000）可来自CPF OA。加上$63,600的BSD，行使OTP及完成交易前的总额约为$533,600，这还未包括律师费、估价费和搬家费用。请注意买家常忽略的巧合：购买第二套房产时，20% ABSD同样是$376,000，与此处CPF部分的金额相同，这说明单一政策条款如何能让您所需的现金翻倍。要压力测试您的收入在55% TDSR上限和4%基准利率下是否能支撑贷款，请在我们的计算器中运行数据 负担能力计算器 以免爱上某个单位后才发现问题。

关于谁会真正购买$1,880,000的房产。这是主流的OCR或RCR公寓，不是豪宅，但也不是入门级。以4%压力测试基准利率计算，30年偿还$1,410,000贷款意味着家庭月收入需稳定达到五位数，并在完成交易前备有$533,600的流动现金和CPF。这是双收入升级买家和资深专业人士的价格区间，而非职场新人。如果您正从组屋搬出，请仔细安排出售时间，确保CPF退款和售屋款项在支票到期前到账，并在我们的指南中查看时间安排的影响 组屋升级公寓指南.

律师费、估价费、贷款及收钥匙时的费用

以下是范围，而非固定数字。 律师及产权转让费用 购买公寓通常为$2,500至$3,500，包括杂费。 估价报告，由银行要求，通常为 $300 至 $700，一般通过贷款方安排。 贷款相关费用 如估价管理费或火险等费用，常由争取您贷款的银行吸收，不妨询问。交房时您还需面对 MCST管理费，一般每月 $300 至 $800，视设施和单位份额价值而定，通常按季度预先收取。最后， 房产税 由 IRAS 根据房产年值征收，如自住则按自住业主税率计算，部分可能需在收钥匙时或之后不久缴纳。

两个实例对比：$1,880,000 vs $2,400,000

两个例子均假设新加坡公民首次购房，银行贷款 75% LTV。$2,400,000 的 BSD 为 $89,600（在 5% 档的 $900,000 中，分别为 $1,800 + $3,600 + $19,200 + $20,000 + $45,000）。

请注意，固定的政府费用和首付成本按可预测的比例增长，而律师费和估价费的范围几乎不变。这是一个有用的思维模型：大额费用由公式决定，小额费用可以协商。

比较新楼盘时关于建筑面积的说明

如果您的候选名单同时包含新楼盘和转售项目，在比较每平方英尺价格时，请注意跨越统一标准分界线的差异。根据2023年6月1日起提交的新发展申请适用的统一建筑面积规则，面积测量至墙体中线，空调台和花槽等空隙不计入可售面积，因此统一标准项目显示的面积较小但更有效率。距离分界线三年后，2026年推出的楼盘绝大多数采用统一标准，而较旧的集体出售重建项目和所有转售房产仍沿用旧标准。采用统一标准的项目如 金文泰的ELTA 在纸面上看起来会比相同标注面积的转售单位更紧凑，尽管您实际支付的是更多真正可居住的空间。在评判每平方英尺价格前请先调整，如果您想了解期房购买的完整流程，请参阅我们的 新楼盘购买分步指南.

以这种方式做预算的机会与风险

机会在于掌控。当你把固定成本（BSD $63,600、首付 $470,000、房产税）与浮动范围（律师费、估值费、房贷、MCST、搬家费）分开后,你就能清楚知道哪些环节可以通过议价和货比三家来省钱。你也可以安排好CPF和现金的时间,不必在14天期限时手忙脚乱。风险在于低估了现金底线。最低5%现金 $94,000 是硬性规定,CPF无法替代,而且如果贷款年限导致LTV降至55%,现金最低要求会跳升至10%。第二个风险是ABSD陷阱:如果这不是真正意义上的唯一房产,那$376,000这条线会彻底改写整个计算,再怎么削减杂费也弥补不了。要按你的真实情况做预算,而不是按你希望的情况。

每位买家的公民身份、现有房产数量、CPF余额和贷款期限组合都会影响这些数字，仅首套和第二套房产的差异在此房价上就达$376,000。如果您想精确计算自己的具体数字，从确切的印花税到各阶段需要多少现金和CPF，欢迎联系PropertyNet.SG团队获取独立、无压力的专业建议，为您的情况量身定制方案，助您在行使任何购买选择权前做好充分准备。