专家观点： 新加坡大多数组屋每年损失0.2%至0.8%的价值，在剩余租约约60年后损耗急剧加速，在70-79年时达到每年0.28%，在60-69年时达到0.39%。2030年代推出的VERS消除了SERS带来的暴利炒作空间，使租约年限成为老龄组屋定价的关键因素。
每位新加坡购房者都知道组屋的租约是99年，但很少有人了解当这些年限逐渐减少时会发生什么。 几乎所有114万套组屋都在同一个时钟上运行，这意味着新加坡大部分住宅财富都存在于一个内置到期日的资产中。随着SERS结束和VERS在2030年代开始实施，考虑购买老龄组屋的买家所面对的游戏规则已经改变。
最新动态：2026年老龄组屋的新现实
2026年老龄组屋的格局已发生重大变化：
- SERS正式结束： 国家发展部确认不再有新的SERS项目，因为大多数具有高重建潜力的项目已被选中，买家不能再指望重建带来的暴利。
- VERS框架敲定： VERS将在组屋楼龄约70年或剩余租约约30年时向选定地区提供,其中 ，首批试点计划于2030年代初推出，初期重点关注1970年代和1980年代建成的老龄屋邨，如宏茂桥、勿洛、淡滨尼和义顺.
- 融资限制影响更深： 从剩余租约60年开始，银行贷款的最长期限缩短，当租约无法覆盖最年轻买家至95岁时，CPF使用将按比例计算。这两项规定迫使买家投入更多现金，从而缩小了买家群体.
- 百万老组屋仍在交易： 2026年第一季度，一些最老的组屋，租约仅剩39年，仍在活跃交易中，这些单位不仅在流通，而且价格保持稳定.
- 租约回购计划扩大： 政府在2009年推出LBS（租约回购计划），让年长者变现他们个人不会用到的那部分租约，由HDB以建屋局确定的估值回购租约的「尾端」，同时屋主保留一个较短的、已付清的租约，确保能覆盖最年轻屋主至95岁.
了解租约损耗曲线
新加坡的组屋不会每年贬值固定金额。对大多数屋主而言，贬值幅度很小，介于0.2%至0.4%之间。一旦剩余屋契跌破60年，贬值速度就会急剧加快.
以下是根据新加坡地政局Bala表格的加速贬值情况：
| 剩余屋契（年） | 每年价值损失 | 融资影响 |
|---|---|---|
| 90-99 | ~0.14% | 可获全额融资 |
| 80-89 | ~0.20% | 可获全额融资 |
| 70-79 | ~0.28% | 开始出现限制 |
| 60-69 | ~0.39% | CPF限制生效 |
| 50-59 | ~0.56% | 贷款期限受限 |
| 40-49 | ~0.78% | 严格限制融资 |
| 30-39 | 仅限现金买家 | 无法获得银行贷款 |
为何组屋剩余屋契低于60年后贬值加快？从剩余60年起，两项融资规定开始产生影响.
70年关口：关键考量
对于剩余屋契介于70至79年的组屋，买家面临屋契贬值曲线上的独特位置：
温和贬值阶段： 贬值率取决于剩余屋契年限。大致如下：剩余80至89年时每年约0.19%，60至69年时0.38%，40至49年时0.76%。在70至79年时，您正处于加速贬值前的最佳区间。
仍可获全额融资： 银行贷款和 CPF使用 基本不受限制，为未来转售保持广泛的买家群体。
即将符合VERS资格： 当组屋屋龄约70年时，特定地区将获得VERS。这提供了潜在的退场策略，不过 政府已明确表示VERS的补偿将不如SERS优厚，条款设计旨在平衡代际公平.
80年关口：优质地段
剩余80至89年地契的组屋属于老龄组屋中的优质房源：
地契耗损极小： 80至89年期间的年均贬值约为0.20%，地契损耗极小，通常被整体市场增长所抵消.
融资限制极少： 剩余60至70年地契的组屋和私宅仍能吸引广泛的合格买家群体 — 达到80年以上时，融资限制几乎不存在。
成熟区溢价： 在芽笼、宏茂桥、碧山、兀兰和武吉班让等成熟市镇，老旧组屋的表现有时超越新组屋，部分单位十年内价格上涨30-70%.
地段优势胜过地契耗损
并非所有老龄组屋都一样。 并非所有老龄组屋都被一视同仁。当某个单位拥有当今难以复制的特点时，买家仍愿意支付溢价.
稀有格局享有溢价： 宏茂桥第五道一间连接式组屋以135万新元成交，面积接近1,916平方英尺，几乎是现代5房式BTO的两倍.
转型区域受惠： 地段持续支撑这些组屋的吸引力。例如，大巴窑花园靠近裕廊湖区，该区将成为新加坡第二个中央商业区.
换小房买家市场： 老旧组屋往往吸引年长买家。例如，剩余约39年地契的组屋需要买家至少在50多岁才能充分使用CPF资金。对他们而言，地契耗损并非主要考量.
机遇与风险
平衡的视角很重要,因为VERS确实是双刃剑。
- 成熟区的价值优势： 去除SERS投机因素后，价格反映的是内在价值而非重建期望
- 当今独有的格局： 巨型组屋、排屋式单位以及70至80年代的其他特殊格局
- 成熟社区： 完善的配套设施、交通连接和社区基础设施
- 换小房机会： 非常适合年长买家在熟悉的地区解锁资产价值并继续居住
- VERS退场策略： 组屋升级者 未来过渡路径更加清晰
投机定价的消除意味着理性的买家可以在中心位置、交通便利的地点找到合理定价的旧组屋。
- 价值衰减加速： 年损失率逐步攀升至0.4–0.6%。如果您打算在未来10年内出售，缓慢贬值与60年融资规则门槛之间的差距至关重要
- 买家群体缩小： 每过一年，符合融资条件的潜在买家数量就会减少
- VERS入选并非保证： VERS涵盖更多组屋单位，但赔偿额较低，且取决于居民投票通过。两项计划都不是保证性的
- 维护费用攀升： 当房产租约即将到期时，业主不愿支付更高的维护费。如果您知道建筑物即将变得一文不值，为什么还要在最后15到20年支付更多维护费？
- 转售退场时机有限： 必须在触及融资限制门槛之前规划出售
这对您的房产策略意味着什么
VERS的推出从根本上改变了买家评估高龄组屋的方式。 VERS的推出标志着一个转变，HDB价值将由市场基本面驱动，而非集体出售的投机预期。您的组屋价值现在将更直接、更明显地与剩余租约挂钩.
对于考虑购买70-80年租约组屋的买家： 关注地点、户型和持有期限等内在因素。 如果目光清晰，购买高龄组屋仍然可以是一个可行且具有策略性的决定。买家应评估自己的财务规划周期、生活方式需求和长期计划。如果您能接受较短的持有期限，希望住在中心地段，或主要是自住而非投资，高龄组屋可能非常适合您.
对于现有业主： 关键是提前规划。由于SERS不再是选项，依赖政府为老龄组屋提供「救援」是有风险的。相反，屋主应该对组屋的未来价值持现实态度，并考虑租约衰减可能如何影响长期财务规划、退休或转售前景.
了解您的时间轴： 一个今天剩余80年租约的组屋，仅按Bala曲线计算，在剩余60年时（20年后）价值约为今天的93.3%，在剩余50年时约为87.7%.
如需详细指导，请参阅 从组屋升级至公寓 或理解 印花税影响，这些策略在管理租约衰减考量时变得至关重要。
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
每一波新楼盘推出都会改变转售需求、租金回报率以及附近现有屋主的退场时机。如果您的组屋已过MOP（最短占有期）或将在两年内届满，现在正是检视您选择的最佳时机。获取免费、数据支持的评估报告，了解您的单位能卖多少钱以及您的升级路径。
WhatsApp：免费屋主评估无需缴付ABSD的升级指南常见问题
我应该在什么时候开始担心租约衰减影响我组屋的价值？
当剩余租约少于60年时，租约衰减会变得明显，因为融资限制会开始影响买家群体。不过，对于剩余租约70-80年的组屋，每年0.20-0.28%的衰减率仍在可控范围内，通常会被市场增长所抵消。关键是在触及60年融资门槛之前规划好退场策略。
剩余租约70年的组屋还能申请到全额银行贷款吗？
可以，剩余租约70年以上的组屋通常符合全额银行贷款和CPF使用资格，前提是满足其他贷款条件。重大融资限制只会在剩余租约低于60年时开始生效，届时贷款期限上限和CPF按比例使用规则才会产生影响。
我这栋屋龄70年的组屋楼座能保证获得VERS吗？
不能，VERS是自愿且选择性的。即使您的区域获得VERS选购（通常在楼龄约70年时），居民必须投票赞成才能进行重建。此外，VERS的赔偿将比SERS少，反映了参与组屋较老的屋龄和较低的市场价值。
我应该买屋龄80年的组屋而不是较新的单位作为投资吗？
就纯投资而言，较新的组屋通常提供更好的增值潜力。不过，如果您是自住、寻求如今已不存在的独特户型，或针对成熟市镇的租金回报，屋龄80年的组屋可能是合理选择。请仔细考虑您的持有期和退场策略。
回购租约计划如何影响屋龄很旧的组屋？
回购租约计划允许年长者变现未使用的租约年限，同时继续居住在家中。不过，它是作为退休融资工具设计的，而非投资策略。回购租约计划为屋龄很旧的组屋提供一些下行保护，但不应成为购买决策的主要理由。
了解租契递减（lease decay）对于在新加坡不断演变的组屋市场中做出明智的房产决策至关重要。随着SERS计划的不确定性以及VERS提供更有规律但回报较低的退出途径,买家现在必须着重于基本要素:地点、户型、融资限制和个人时间规划。无论您考虑的是位于转型区的70年屋龄组屋,还是具有独特优势的80年屋龄单位,关键是让房产的租契周期与您的人生规划相匹配。如需针对这些复杂考量的个性化建议,以及为您的情况制定合适的房产策略,PropertyNet.SG团队可以帮助您分析您目标区域和财务目标的具体租契递减影响。