HDB组屋租金2026：四房式组屋月租武吉班让$3,000起，中央区高达$4,400

专家观点： 组屋各区租金2026年相差达$1,400一个月——同样是四房式单位，武吉班让中位数仅$3,000，中央区则高达$4,400。对租户来说，外围地区能省下不少钱；对业主而言，这些地区的租金回报率反而最高，因为买入价远低于市区，租金却只是略低。

若您要整租组屋，地段对租金的影响往往大于单位大小。中央区的三房式单位（$3,200）就比武吉班让的四房式单位（$3,000）还贵。本指南整理了数据中每个地区的四房式单位中位数租金，解释租金差异背后的原因，并分析业主出租单位与卖出单位相比，实际能赚多少。

2026年组屋各区租金大起底：核准数据怎么说

根据PropertyNet.SG对HDB租赁核准数据（data.gov.sg）的分析，截至2026年8月的12个月内，共有13,525宗租赁核准，全岛四房式组屋的中位数租金为每月$3,300；完整的各区数据表见于 最新各市镇HDB转售价格页面，每月更新。三房式中位数租金为$2,800。以下转售中位数价格来自HDB转售登记数据，涵盖2025年11月至2026年10月。所有数字均为中位数，并非平均数。

此处的租金回报率是以四房式租金乘以12个月，再除以四房式转售中位数价格计算，未扣除税费、空置期和维护成本。过去一年大多数地区的租金持平或上涨：兀兰涨幅最大，达+3.3%，武吉巴督上涨3.1%，实龙岗则下跌2.9%。

四房式组屋租金最低与最高的地区

四房式组屋租金最便宜的分布在北部和西部：武吉班让为$3,000，蔡厝港、三巴旺、兀兰和义顺则为$3,100。租金最高的则是中央区和市区边缘市镇：中央区为$4,400，女皇镇为$4,100，金文泰为$4,000。中央区的中位数比武吉班让高46.7%。

为何中央区市镇租金居高不下

这一租金溢价与进城所需时间，以及各市镇的屋龄分布息息相关。中央区、女皇镇、武吉美拉和加冷/黄埔让租户能够靠近CBD，而金文泰的$4,000则反映了该区对在西部工作或求学家庭的吸引力。租户其实是在为省下的通勤时间付费。解读这些数据时，批准宗数也很关键：中央区的中位数只建立在199宗四房式租赁批准之上，武吉知马的$3,650则仅建立在42宗之上，因此少数几笔交易就足以左右中位数。相比之下，盛港（1,029宗）、淡滨尼（938宗）和裕廊西（929宗）的中位数则稳健得多。

租户该如何利用这一差距

若一户家庭从女皇镇的四房式组屋搬到仍以$3,500出租的裕廊西四房式组屋，以中位数计算，每月可省下$600，一年可省$7,200。在决定之前，建议先使用 我们的CheckMyRent租金估算工具，查看特定组屋楼座的实际租金，因为楼层、屋龄和地铁站距离都会使个别单位的租金明显偏离该市镇的中位数。

整套出租组屋：业主必须先搞懂的规定

业主必须在五年的最低居住期（MOP）届满后，才能将整个标准组屋单位出租；优选组屋和黄金地段组屋的MOP为10年，而Fresh Start组屋则为20年，这是HDB的规定。对于转售组屋，MOP从购屋完成法律手续之日起计算，期间若整套单位曾被出租，这段时间不计入MOP。如果您即将达到这个日期，我们的指南 组屋达到MOP后该怎么办 将为您详细讲解各种选择。

HDB和IRAS的官网上还列明另外三项条件，读者在签署租约前应到相关网站确认最新数据：每次出租所需的HDB批准、限制每栋组屋及社区内可出租给非公民租户单位数量的配额，以及业主须就租金收入缴付的所得税（由IRAS根据业主收入评估）。我们所列的租金回报率均为毛收益，因此税款、中介费、维修费用及空置月份都尚未从中扣除。

按市镇看HDB组屋租金回报率：出租划算还是卖掉更好？

四房式组屋的毛租金回报率从大巴窑的4.4%到裕廊西的7.9%不等。规律很简单：不同市镇之间的租金差距远小于房价差距。大巴窑的租金为$3,700，而转售中位数价格高达$1,000,000；裕廊西的租金为$3,500，转售中位数价格则为$535,000。

出租是否比出售划算，取决于售房款若不出售能有何用途，以及期间业主本身的居住安排。使用HDB贷款的业主每年支付2.6%的优惠利率（比2.5%的CPF OA利率高0.1%），因此7.9%的毛租金回报率足以覆盖利息；但大巴窑（Toa Payoh）4.4%的毛租金回报率在扣除税费和维修开支后所剩无几。出售组屋还会触发CPF退款，须退回所动用的本金加上2.5%累计利息。若业主未满55岁，款项将退回OA；55岁起则先充值RA。在做决定前，不妨先运行一次 CheckMyValue估算.

保留组屋同时购买公寓

保留组屋出租、同时购买私宅，会使该公寓成为第二套住宅物业：新加坡公民须缴付20%的ABSD（额外买方印花税），PR则须缴付30%，并须在行使OTP后14天内缴清；第二套房贷的LTV（贷款与估值比率）上限为45%。打算采取这种方式的业主，应先与直接出售组屋的方案比较价格，并到我们的 新私宅公寓评测.

租客与房东的机会与风险

• 租客的机会： 北部和西部市镇的四房式组屋租金为$3,000至$3,100，比中央区低多达$1,400。
• 业主的机会： 裕廊西（Jurong West，7.9%）、裕廊东（Jurong East，7.6%）、兀兰（Woodlands）和义顺（Yishun，6.8%）等租金较低的市镇，毛租金回报率最高。
• 风险： 在我们数据涵盖的26个市镇中，有11个市镇的四房式组屋租金持平，因此业主不应预设租金会持续上涨。
• 风险： 武吉知马（42宗批准）和中央区（199宗）的数据样本偏少，这些中位数的参考性较低。
• 风险： 非公民配额可能缩小部分组屋座的租客群；出租组屋前，请先查看HDB页面说明。

若想了解购买角度的情况，请参阅 2026年四房式组屋租金最低的市镇.

无论您是要为租约定价、比较出租与出售的利弊，还是在考虑买公寓时保留组屋在缴付ABSD（额外买方印花税）后是否仍然划算，答案都取决于您自身的房产、贷款和CPF状况。在签约之前，欢迎联系PropertyNet.SG，为您的数字做一次独立评估。