2026年组屋售屋款详解：扣除CPF退款及各项费用后实际到手多少钱

专家观点： 组屋转售合约上的成交价并非进入您银行户头的现金。在清偿贷款、退还CPF本金及累计利息、支付经纪和律师费用后，许多卖家实际拿到的现金远少于预期，即使房价已大幅增值。

为什么您的组屋售屋所得少于账面成交价

如果您曾和刚卖房的朋友聊过，多半听过同样的抱怨：他们以为能拿到更多现金。了解 2026年组屋售屋所得 意味着要理解房屋总售价与你实际收到的净现金之间的差异。这两个数字很少相同，而差距主要源自你的CPF退款。

当你出售组屋时，售屋款项不会直接进入你的银行账户。 售屋款项会经过一系列结构化的扣除程序，而CPF退款在这份清单中排位靠前。如果你曾使用CPF普通户头的存款来支付组屋费用，所提取的本金加上累积利息必须先退还回你的CPF户头。 这不是可选项，而是旨在保护你退休储蓄的强制性步骤。

售屋款项的确切分配顺序

HDB和CPF在你的房屋交易完成时会按照固定的优先顺序进行处理。了解这个资金分配流程，是卖家在挂牌前最应该掌握的关键知识。 售屋款项遵循严格的优先顺序：首先是未偿还房贷，然后是CPF本金加累积利息，接着是免息津贴，最后才是剩余款项归卖家所有。

请注意,CPF退款包含津贴。 这包括您在购房时获得的任何购房津贴以及累积的利息,但津贴本身是以无息方式退还的。如需更详细的机制说明,请参阅我们的指南: 如何计算出售组屋的销售收益 详列每个项目。

了解公积金应计利息——卖房时最大的隐形扣款

应计利息是让多数卖家措手不及的数字。 这是你的CPF存款若留在普通账户中每年本应赚取的2.5%利息。这确保你的退休金持续复利增长,如同从未被提取过一样。 利率为2.5%,按月复利计算,从每次提取之日起计算,直到你归还为止。

重要的观念转变是:应计利息不是你损失的钱。 这是你的退休储蓄回到CPF普通账户并继续赚取2.5%利息。真正的决定在于你希望钱留在CPF里,还是在卖房时拿现金。 你的CPF余额在增长,即使你的现金实收在缩水。

它广泛适用于你为组屋动用的每一分CPF。 它适用于所有用于购房的CPF资金,包括首付、印花税、律师费、每月分期付款、津贴,以及HDB组屋的房屋保障计划保费等。 持有时间越长,金额越大。粗略估算, 已提取的300,000元CPF,每多持有一年就会增加约7,500元的应计利息。

你无需猜测你的金额。 登录CPF网站或应用程序,前往房产或购屋仪表板。你会看到每位屋主截至目前所提取的本金和累积利息。 如果你是已婚夫妇, 每位共同屋主都有各自的退款,由CPF分别追踪,这会实质影响两人之间的现金分配方式。

实例演算:一套四房式组屋出售实际所得

数字能让这一切更具体。假设一对夫妇在2026年以68万元出售一套位于成熟地段的四房式转售组屋。他们有尚未还清的HDB贷款,多年来也动用了大笔CPF。以下是资金分配流程。

表面收益看似可观，但实际入账的现金约为10.7万元，而34.6万元则退回CPF。退回CPF的钱并未消失，可用于下次购房，并继续以2.5%复利增长。但如果你原本指望用现金来装修、购置家具或支付公寓首期，现实可能让你失望。如果你的下一步是购买公寓，我们的 MOP满期后2026年升级攻略 将教你如何安排出售和购买的时机，让CPF退款用在刀刃上。

不计入CPF退款的卖房成本

中介费和律师费独立于CPF之外，需从现金中支付。在佣金方面， 组屋转售市场上，卖家佣金一般为最终成交价的1%至2%，这是目前的市场行情，但并非受固定收费标准规管，可以协商。 房地产代理理事会并不设定费率。 CEA明确指出，佣金费率可由经纪与客户协商决定。

法律费用较为合理。 法律费用约为1,800至5,000元,房产经纪佣金为售价的1%至3%,因此隐藏成本可能会对您的最终收益产生重大影响。 如果您申请的是HDB贷款,可以使用HDB较便宜的法律服务;而银行贷款通常需要聘请私人产权转让律师。

在您签署任何文件之前,请先在房地产经纪管理局（CEA）公共登记册上核实您的经纪人身份。 未注册的个人不得合法收取佣金,若出现问题也没有纪律框架保护您。 有关资格和流程,官方 HDB售房资格页面 为权威来源。

每位组屋卖家都应权衡的机遇与风险

从好的方面看,退还CPF的款项并非财富流失,而是充实您的普通账户,可用于下一套房产。对于退款金额庞大的卖家,也有真正的安全保障。 如果组屋的售价低于应退还的金额,只要售价不低于市场价值,卖家无需补足差额。 这项规定相当宽容:只要您以不低于市场价出售,就无需用现金补足差额。剩余的售价款项将归入CPF,事情就此了结。

风险主要涉及现金流动性和规划。首先,每个周期的累计利息会重新计算。 一旦CPF退款入账并且您将这些资金用于新房产时,计时器会重置,应计利息会从每次新提款日期开始重新累积。这就是所谓的CPF旋转木马。 经过两三次房产交易后,这项义务会大幅增加。其次,楼龄较高或CPF使用额较高的组屋可能产生很少的现金。 对于楼龄较高的组屋或高CPF使用额的情况,退款金额可能超过还清贷款后的余额。 第三,有一种情况必须完全避免。 以低于市价将组屋卖给关联方会引发复杂问题,切勿这样做。

许多卖家忽略的一个细节是CPF使用策略与保留现金之间的关系。 如果卖家当初将贷款分为现金支付和CPF支付,他们可能可以保留一部分收益,因为HDB的应计利息会较少。 如果您刚持有房产不久并有长远打算,以较大比例现金支付可以减少未来的退款拖累,我们在以下概述中详细探讨了这一点: 2026年组屋买家CPF规定。了解更广泛的融资情况也有帮助,因此请查看 TDSR和LTV限额如何影响您的下一笔贷款 并通过我们的工具确认数字 负担能力计算器.

每位卖家的CPF提取记录、贷款余额和津贴记录都不同，这意味着两位邻居即使以相同价格出售相同的组屋，最终到手的现金金额也可能大相径庭。如果您想要精准的、针对您个人情况的实际到手金额明细，以及这笔退款如何用于下一次购房，PropertyNet.SG团队可以为您建立完整的售房收益和换房现金流模型。在放盘前联系我们进行独立、无压力的评估，让您在卖房时清楚了解真实数字，而不只是看标价。