关键要点
- HDB转售价格指数在2026年第一季度下跌0.1%至203.4点，这是自2019年第二季度以来近七年首次季度下滑。
- 私宅价格在2026年第一季度环比上涨0.9%，由中央区以外地区领涨2.2%，尽管交易量下降约40%。
- 2026年第一季度创纪录有412个组屋单位以100万新元或以上价格售出，显示地点优越的组屋仍能为升级者带来强劲的套现价格。
- 约13,480个组屋单位在2026年达到MOP期限，几乎是2025年数字的两倍，为转售买家提供更多选择。
- 升级者应针对TDSR、LTV限制、ABSD时间安排及CPF累积利息进行压力测试，确保负担能力后再做决定。
专家观点： 2026年第一季度为组屋升级者打开了一扇难得的窗口：转售价格略有回软，而私宅价格在交易量大幅收缩的情况下温和上涨。两者差距在某些地区正在缩小，但前提是您的财务缓冲能够承受更不确定的经济环境。
如果您拥有组屋并一直在考虑搬到公寓或执行共管公寓，2026年可能是近十年来最值得行动的一年。自2019年第二季度以来，公共住房转售市场首次出现回调，而私宅市场则继续以较慢步伐上行。对于2026年的组屋升级者来说，这种分歧改变了计算方式，值得在您放盘前深入了解。
2026年第一季度数据的真实情况
主要数据讲述的是市场放缓而非崩盘的故事。 HDB 数据显示转售价格指数呈现以下走势：
在公共住房方面， URA 建屋发展局公布的数据确认了一个明确的转折点。据Housing and Development Board数据，转售价格指数在2026年第一季度为203.4点，环比下跌0.1%，是自2019年第二季度以来的首次下滑。分析师指出，此前已连续五个季度放缓，HDB转售价格要么涨幅收窄，要么零增长。
| 指标 | 2025年第四季度 | 2026年第一季 |
|---|---|---|
| 组屋转售价格指数 | 203.6 | 203.4 (-0.1%) |
| HDB转售交易量 | 5,256 | 6,179 (+17.6%) |
| 私宅价格指数（环比） | +0.6% | +0.9%（最终数据） |
| 百万元组屋 | ~350 | 412宗(创纪录) |
私宅市场走势相反。URA（市区重建局）2026年第一季度的最终数据显示，私宅价格环比上涨0.9%，连续第六个季度增长，大幅上调此前0.3%的初步估值。关键的是，这是在成交量暴跌的情况下发生的：交易量环比暴跌近40%，截至3月中旬仅录得约4,041宗交易。
核心区外为何对升级买家最重要
对组屋升级买家而言，最相关的数据是区域细分。在非有地住宅市场中，核心区外（Outside Central Region）录得最强劲的季度涨幅，达2.2%，而核心中央区（Core Central Region）上涨0.6%，中央区其余地区（Rest of Central Region）上涨0.8%。核心区外是大多数升级买家的落脚点，因为这里是郊区新楼盘和转售公寓聚集的组屋腹地，靠近家庭和现有组屋区。
这让升级买家处于略显尴尬的境地。正是吸收升级需求的这个区域，价格上涨得最快。在更不确定的市场中，往往保持韧性的正是那些由自住需求、实际负担能力和更广泛买家群体支撑的区域，而这正是核心区外的优势所在。如果你出售的组屋价格已经疲软，却要买入价格已经走强的核心区外项目，你原本预期的价差可能比想象中更窄。
另一面对卖方来说是令人鼓舞的。正如一项分析所指出的，2026年第一季度组屋转售价格仅下跌0.1%，因此对有能力负担差价的家庭而言，升级的经济账仍然合理。0.1%的跌幅在统计上只是舍入误差，并非崩盘。如果你一直持有地点优越的组屋，你的售价基本保持完整。关于时机决策的详细指南，我们的 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 是自然的延伸阅读。
百万组屋信号
尽管整体指数下滑，高端市场却表现强劲。2026年第一季度至少有412套组屋以100万新元或以上价格转售，比2025年第四季度的350套增长近18%。其中包括190套四房式组屋、143套五房式组屋、78套执行共管组屋和1套多代同堂组屋。
对于升级者而言,关键在于精挑细选。2026年第一季度,九个市镇创下转售成交价历史新高:武吉巴督、武吉美拉、金文泰、巴西立、榜鹅、女皇镇、三巴旺、盛港和淡滨尼。道生路(Dawson Road)女皇镇一套五房式组屋以170万新元成交,刷新纪录。如果您的组屋位于热门市镇且剩余屋契期长,市场仍然愿意出价。挂牌前,请先用我们的工具模拟计算 HDB售屋所得指南,如果您的组屋刚满五年MOP,请查看 组屋达到MOP后该怎么做.
改变您选择的供应浪潮
2026年最大的结构性变化是供应量。完成MOP的组屋数量从2025年的低点6,973套几乎翻倍至今年的13,480套,是2023年以来最高的供应量。这些MOP组屋中约69.3%位于热门市镇,如榜鹅、淡滨尼、大巴窑和女皇镇。
这对升级者而言是双刃剑。作为卖家,您将面对更多竞争盘源,因此合理定价比以往更重要。作为买家,无论是购买更大的转售组屋还是私宅,您都拥有更多选择和议价空间。私宅方面,URA报告显示,从2026年第二季度到第四季度,将有20个私宅项目共8,892套单位推出。如果您考虑新楼盘,我们的 新楼盘购买分步指南 涵盖完整流程。
2026年升级者的机遇与风险
机遇确实存在。转售市场走软、私宅市场走稳,并不一定会扩大您的资金缺口——前提是您在保值市镇卖出,并买入OCR以外的非热门楼盘。执行共管公寓(EC)仍是极具吸引力的中间选择,推出时价格低于同类私人公寓,十年后完全私有化。2026年第一季度,EC板块表现突出,首次购房者和组屋升级者的强劲需求推动EC销量超过1,000套。请查看我们的 EC买家指南 并在以下网站核对资格: HDB EC 资格页面.
风险同样值得重视。URA明确警告宏观经济前景变得更加不确定。成交量暴跌而价格上涨是典型的市场薄弱、脆弱的信号。升级者需注意三个实际风险点:
- 两笔交易的时机。 先卖可避免 ABSD 但可能面临租房空档期;先买可能触发ABSD,之后再申请退还。如涉及第二套房产,请阅读 我们的脱钩指南 。
- 贷款限额。 您的借款额受到 MAS的TDSR（总偿债率）规定 以及 LTV限制。公寓贷款受TDSR（总偿债率）约束，而非适用于组屋的较宽松MSR（房贷偿债率）。我们的解说文章详见 TDSR和LTV如何影响你的指南 是必读文章。
- CPF应计利息和印花税。 卖房时，您需将本金加应计利息退还至 CPF账户，这会减少现金收益。也要将 买方印花税 纳入考量。我们的 印花税指南 为您详细说明。
分析师一再强调的严谨做法是：比较项目层面的交易数据，并根据家庭收入压力测试贷款能力，而非仅凭全国指数来判断购房决策。要买的是能在不同市场环境中持有的房产，而非仅靠财力勉强够得着的单位。
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
每一波新楼盘推出都会改变转售需求、租金回报率以及附近现有屋主的退场时机。如果您的组屋已过MOP（最短占有期）或将在两年内届满，现在正是检视您选择的最佳时机。获取免费、数据支持的评估报告，了解您的单位能卖多少钱以及您的升级路径。
WhatsApp：免费屋主评估无需缴付ABSD的升级指南常见问题
2026年是从组屋升级到公寓的好时机吗？
可以说是，因为组屋转售价仅小幅下跌，而私宅价格在成交量偏低的情况下温和上涨。这个时间窗口有利于拥有地段优越组屋且财务缓冲充足的升级者，但市区边缘地区（OCR）价格走强意味着升级至新楼盘的价差可能比预期更小。
为何2026年第一季度组屋转售价格下跌？
下跌0.1%反映了过去降温措施和大量供应增加的综合效应。2026年约有13,480个单位达到MOP（最短占有期），接近2025年的两倍，这增加了转售库存，自然抑制了整体市场的价格增长。
我应该在买下一套房之前还是之后卖掉组屋？
先卖通常可以避免ABSD（额外买方印花税）并明确预算，但可能需要租房过渡。先买可以锁定新房但可能触发ABSD（之后可申请退还，需符合条件）。正确答案取决于您的现金流、CPF余额和风险承受能力。
百万组屋是否标志着转售市场过热？
不一定。尽管2026年第一季度录得创纪录的412宗百万元交易，但这些仍占总成交量的一小部分，大多数转售交易仍低于75万新元。高价段反映的是稀缺、地段优越单位的溢价，而非整体市场激增。
市区边缘地区价格走强对我的升级预算影响多大？
市区边缘地区（OCR）在2026年第一季度上涨2.2%，是非有地住宅中涨幅最大的板块，因此郊区新楼盘的价格可能高于一年前。升级者可以考虑转售公寓或中央区其余地段（RCR）的单位，后者仅上涨0.8%，性价比更高。
2026年市场奖励那些提前规划而非仓促行动的换房者。在转售价格稳定、私宅价格选择性回稳、供应潮重塑选择格局的当下,舒适换房与过度负债之间的差别,往往取决于时机安排、融资规划,以及对自己所在镇区和目标项目的清晰判断。如果您希望获得独立、以数据为先的换房评估,PropertyNet.SG团队乐意协助您测算出售收益、融资额度和实际时间表,让您信心十足地完成换房。欢迎联系我们进行个性化、无约束的咨询,再决定挂牌或签约。