组屋估值低于开价？2026年RPI下滑0.3%，卖家5大应对方案

专家观点： 组屋估价偏低不代表交易告吹，只是把差额转嫁到买家的现金上。随着转售价格逐步回软，能让交易顺利进行的卖家，往往是那些在21天认购权（Option）有效期内，赶在买家资金或时间耗尽之前，及早决定应对方式的人。

你们谈妥了价格，签了Option to Purchase（认购权书），结果邮件一来：你的 组屋估价低于开价。过去三年，卖家大多可以不当一回事，因为买家竞相出价，现金差额（COV，Cash Over Valuation）本就是行情的一部分。但2026年情况变了。买家对价格更敏感，2万到4万新元的现金差额，往往就是转售交易谈不拢的关键。这篇指南会说清楚估价到底决定了什么，用一个典型四房式单位的转售案例算清账目，并列出卖家可采取的五个应对方案及各自的利弊。

2026年组屋估价为何频频低于开价

市场走势是关键。HDB公布的2026年第二季转售价格指数（RPI）快速预估为202.7点，比2026年第一季下跌0.3%。资料来源：HDB flash estimate, Q2 2026。这延续了2026年第一季RPI下跌的走势，也是自2019年第二季以来首次出现的下滑。而且跌幅并不平均。有独立分析HDB数据发现，市区和成熟组屋区的价格其实是上涨的，跌幅主要集中在大部分非成熟组屋区，而且剩余屋契较短的单位受到的冲击最明显。

这一点很重要，因为估价是根据近期成交的可比交易来定的。如果你的开价是参考2025年高峰期的成交，或邻居在较高楼层单位的成交价，那么现在可能会高于估价师能够认可的水平。如果你还没有放盘，我们对 应该在所在镇区下一轮BTO推出前还是之后挂牌 的分析，说明了新供应如何影响买家需求。

估价申请（Request for Value）的运作方式

估价是由买家提出申请，而非卖家。买家会在收到OTP后提交 估价申请（Request for Value） 估价申请（Request for Value）。以下是关键规则：

OTP自批出之日起21个日历天内有效。卖方一旦批出OTP，即视为接受估价结果，并须在HDB通知指定估价师后的三（3）个工作日内，让估价师进屋查看。若买方使用CPF或房贷，须等候Request for Value的结果出炉后才能行使OTP。有一项规定对卖方限制最大：HDB一旦收到Request for Value申请，在该OTP到期前，将不再受理同一买方或其他买方针对同一单位提出的另一份Request for Value。完整流程请参阅我们的 Option to Purchase指南.

HDB估价差额如何影响买方的资金计算

估价之所以重要，是因为它决定了买方能贷到多少款项。无论是HDB贷款还是银行贷款，最高都只能贷到价格与估价中较低者的75% CPF使用 也以两者中较低者为上限。若成交价高于HDB估价，差额部分即为COV，须以现金支付

实例演算：一套四房式组屋，成交价为 $680,000 估价为 $650,000买家使用HDB贷款购买。

这$30,000的差额使买家的预付成本增加$22,500，并迫使其中$30,000须以现金支付。原本打算全部以CPF支付的买家，可能根本拿不出这笔现金。印花税也无法缓解这个差额。 买方印花税 按成交价与估价两者中较高者征收，因此仍以$680,000计算：

关于BSD与ABSD（额外买方印花税）在换购房产时如何相互影响，请参阅我们的 印花税详解.

组屋估价低于开价时，卖家的5个应对方案

1. 坚持原价，让买家补足COV（现金溢价）

如果买家手头有现金，而且非常中意这套单位（例如高楼层、名校学区或靠近地铁），这个方法就行得通。应及早向买家的经纪了解对方是否真的有这笔现金，不要一厢情愿地假设。若买家犹豫不决，坚持原价往往会导致OTP在第21天失效。

2. 折中分摊差价

将价格降至$665,000，可以把COV减半至$15,000。这通常是促成交易最快的办法，因为买卖双方各自承担一部分损失，买家所需的现金也降到大多数人能负担的水平。

3. 降价至与估价一致

以$650,000成交可完全免除COV，也最有可能顺利完成交易。不过全部$30,000的差额都要从你的卖房现金收益中扣除，这一点换房一族感受会最深。在同意之前，务必先算清楚现金上的影响（详见下一节）。

4. 提供证据支持买家的复核申请

买家可以向HDB提交复核申请，并附上近期的可比成交案例，以及估价师可能低估的因素，例如无遮挡视野、边角单位或近期翻新。卖家可以提供楼层、朝向和装修细节来协助申请。复核结果并无保证，而且21天的OTP期限仍在倒数，因此这只能作为并行的备选方案，而不是主要计划。

5. 让OTP失效后重新放盘

如果买家撤退，您可以保留期权金（根据HDB规定的OTP，上限为$1,000）并重新放盘。风险在于时间和走势。在目前的OTP到期之前，无法申请新的估价，而且上一季度的RPI（转售价格指数）下跌了0.3%，第二次估价未必会更高。请权衡这一点与您下一个住所的时间安排，包括您已承诺的任何对敲（contra）或完成日期。

降价对你组屋出售收益的影响

降价是从你的现金中扣除，而不是从CPF退款中扣除。你仍须偿还未清贷款，并将CPF本金连同应计利息退还到普通账户，因此每让一元都会算在现金那一栏。假设未清HDB贷款为$250,000，CPF退款为$280,000：

*未扣除经纪佣金及律师费。

在这个例子中，配合估价降价会令现金收益减少20%。如果这笔现金原本要用作公寓首付款，降价可能会让你从25%的现金加CPF首付方案，变成捉襟见肘的窘境。在你回复买家之前， 计算您的CPF退款和累计利息 让您清楚了解每个价位下的实际现金数额。我们关于 计算HDB售屋所得 的指南涵盖完整的扣除顺序，而HDB的 售屋资格页面 则确认MOP及其他条件。如果售卖组屋是为了支付新楼盘的款项，请将您调整后的收益与实际项目的付款时间表进行比较，例如我们的 Lucerne Grand 测评，再做决定。

组屋卖家在疲软市场中的机遇与风险

机遇：

• 成交量依然健康，因此定价在估值附近的组屋仍能快速售出。
• 成熟区和中央地段的市场表现较为坚挺，因此这些地区的卖家有更多议价空间。
• 现在做出适度让步，能确保时间紧凑的换房计划顺利进行，这比省下几千元更有价值。

风险：

• 在指数下滑期间重新挂牌，可能面临第二次估值更低的风险。
• 剩余屋契较短的组屋，价格疲软程度最为明显，可动用CPF购房的买家群体也较小。
• 若完成日期已经确定，OTP失效可能会打乱您下一步购房的计划。
• 以旧的市场高峰成交价作为定价参考，而非近期成交案例，从一开始就容易导致估值不足。

估价不足通常意味着价格、市场行情和买家的现金三者对不上，而这种情况很少有单一的标准答案。最佳做法取决于你的现金收益、下一套房子的购买时间表，以及你的组屋单位相较于同座近期成交价的竞争力。如果你想就是否续约、拆分卖出还是重新放盘听取独立意见，以及每个选择对你的换房计划有何影响，PropertyNet.SG团队可以在你的OTP期限届满前，和你一起仔细算清楚这笔账。