2026年组屋高楼层溢价：每层楼约0.6%，何时开始不值得多付

专家观点： 比较同一座组屋的单位时，楼层每高一层，转售价其实只多大约0.6%，比很多卖家开出的差价小得多。一旦你开价的溢价远超这个幅度，多出来的部分通常会变成买家要付的COV（现金差价），或者你的单位得多挂几个月才卖得出去。

几乎每个住在20楼的卖家都觉得自己的景观值大钱，而几乎每个买家都觉得卖家在做梦。到了2026年，这两种看法之间的落差比过去几年都更为关键，因为转售价格已连续两个季度回软，买家可选择的组屋单位也更多了。本指南将用真实数据说明这个「高楼层组屋溢价」到底有多大 高楼层组屋溢价 以四房式单位为例说明其实际意义，以及楼层溢价开始不再划算的临界点。

2026年HDB转售数据揭示的楼层溢价真相

首先看看大环境。HDB公布的2026年第二季转售价格指数（RPI）快速估算值为202.7点，比2026年第一季下滑0.3%。这是自2018年第三季至2019年第二季连续四个季度环比下滑以来，首次出现连续两个季度下跌的情况。不过高价市场依然坚挺——该季度共有创纪录的491个组屋转售单位以至少S$100万成交，而大面积单位、高楼层组屋，以及剩余租约较长的单位，都在如女皇镇等地区的高价交易中扮演了明显角色。

数据来源：HDB截至2026年第二季的转售统计数据，以及于2026年9月发布的针对data.gov.sg上HDB转售交易数据集的独立分析。

9月份的那项分析解释了为什么许多卖家会高估自己的楼层溢价。若直接比较组屋转售交易记录中的高楼层与低楼层价格，差距高达96%；但若比较同一栋楼内的单位，差距则骤降至每层0.6%。这个原始差距具有误导性，因为高楼层通常出现在高层组屋，而高层组屋又多建于地段较贵的新建组屋区。今年25楼以上成交的296宗四房式单位中，68宗位于女皇镇，49宗位于红山，33宗位于加冷/黄埔，32宗位于大巴窑。这96%的差距大部分其实反映的是地点和屋契年限的溢价，楼层本身只占很小一部分。

每高一层，卖家能多开价多少？组屋高楼层溢价的新币换算

为了将百分比换算成新币金额，我们采用同一分析中的基准数据——2026年四房式转售组屋中位数价格S$628,000。表格假设按每层0.6%的直线比例逐层递增计算，这只是用于比较同一栋楼内单位的经验法则，并非正式估价。

有一点实际限制需要留意：HDB公开的转售交易记录是按三层为一组划分楼层区间的，例如19楼至21楼，因此无法精确到单一楼层的价格。你可以查看自己所在楼层区间在同一栋楼内相对于较低楼层区间的成交情况。在你决定开价之前， 对照同座近期的成交价，看看自己的组屋大概值多少钱。不要只依赖全镇中位数或邻居的说法。

实例演算：同一座组屋的5楼与25楼

假设你所在的座近期有一间5楼四房式组屋以$628,000成交。你住在25楼，想多要20%，也就是开价$753,600。但根据数据，每层楼差0.6%，20层楼差最多也只能加12%。这样算下来，实际合理的价格约为$703,360。中间$50,240的差额，就要由买方来吸收。

买方得用现金来吸收这笔差额。他们的贷款额是以价格与估值中较低者为准。如果估值是$703,360，75%的HDB贷款上限就是$527,520。买方还需要$175,840来补足到估值的部分，这部分可以部分动用CPF，再加上超出估值的$50,240现金差价，这部分不能动用CPF。在计算任何费用之前，总共就是$226,080。随着价格趋软、市面上供应的组屋增多，许多买方索性转向另一个单位出价。

这笔溢价也会拉高买方的印花税（BSD）。在这个价格区间，每多一元都要按3%的税阶计算，落在 买方印花税:

算下来，高楼层要多付$2,260.80的BSD，也就是$75,360溢价的3%。相较于总价，这笔金额不算大，但也会影响买方对价值的判断。我们的 印花税详解 详细说明了税阶如何计算。

高楼层溢价不再吃香的时候

相对高度比楼层数字更重要

组屋第十层，在十二层高的组屋座里算是高楼层，但在二十五层高的组屋座里却只是中层楼。买家会拿你的单位和同座以及附近组屋座的单位作比较。如果你的第12层旁边是一排30层高的组屋座，就享受不到在12层高组屋区里第12层能拿到的溢价。请以自己所在组屋座及周边组屋座的高、中、低三分之一楼层为基准，为你的单位定价。

当楼层高度与剩余租期年数互相权衡时

这正是许多老镇高楼层卖家吃亏的地方。同一组数据显示，每层楼带来0.6%的溢价，而每一年剩余租期的价值则是1%——这也是该数据对每年租期价值的估算。换言之，十二层楼的高度与七年的租期，在价格上大致相当。

如果你拥有A组屋单位，并将其定价为高楼层的溢价单位，买家会将其与B组屋单位比较，并立即看出租期上的差距。租期较短也会缩小买家群体，因为当剩余租期无法覆盖最年轻买家到95岁时，CPF的使用和贷款额度都会受限。

顶层与被遮挡的视野

买家愿意为开阔的视野、凉风和较少的街道噪音付费。楼层高度只是一个替代指标。当单位正好位于会蓄热的屋顶下方、面对屋顶水箱或电梯机房，或直接望向正在兴建的新BTO组屋楼时，溢价便会减少甚至消失。一间视野开阔的16楼单位，可能比面对另一座楼的28楼单位卖得更好。当卖家过度强调楼层高度而非实际视野时，买家往往会察觉到这一点。

市场走软时，过高的溢价首先受到挤压

随着RPI（转售价格指数）连续两个季度下滑，买家有更多时间和更多选择。一项针对2026年盛港四房式组屋的研究发现，转售市场未必总会为高溢价买单，尤其是当溢价已经偏高时。如果你也在考虑何时配合新组屋供应上市出售，我们关于 组屋卖家应该在所在市镇下一次BTO推出之前还是之后上市 涵盖了上市时机方面的内容。

2026年高楼层组屋卖家的机遇与风险

平衡的视角很重要,因为VERS确实是双刃剑。

• 在皇后镇、武吉美拉和大巴窑等中央成熟组屋区，高楼层加长屋契的组屋属于百万组屋的行列。在那里，开阔的视野是可以支撑高于0.6%平均涨幅的溢价的。
• 如果同一座组屋有好几个单位同时求售，楼层高低往往是决定胜负的关键。虽然不一定能卖出很高的溢价，但合理定价能让你卖得更快。
• 以每层楼0.6%作为基准，能让你在买方经纪压价时，拿出站得住脚的理由。

投机定价的消除意味着理性的买家可以在中心位置、交通便利的地点找到合理定价的旧组屋。

• 如果开价远高于同座组屋的成交价，估价大概率跟不上。COV（超估价现金）到时就成了买家的难题，很快也会变成你自己的难题。
• 挂牌时间拖得越久，越可能打乱你下一步买房的计划，尤其是手上已经有交房日期，或BTO即将收楼的情况下。
• 屋龄较旧的组屋若因楼层高而多要价，买家自然会拿来跟较新的组屋做比较，而在屋契年限上，较新组屋明显占优。
• 在敲定时间表之前，先确认你的 卖出组屋的资格，并且 算清楚扣除CPF退款后的净卖房收入，用的是有数据支持的实际价位，而不是自己心里盼望的价格。

如果打算卖房后换购私宅，请以有数据支持的价格来规划预算。若你正在考虑北部的新私宅项目，我们的 Canberra Crescent Residences 点评 就是这笔预算大致能买到什么的一个例子。

高楼层单位的定价，其实取决于您所在座数的成交记录、单位的视野、剩余租约年限，以及您对下一个家的规划。只要掌握好这几点，您就能开出估价与买家都能接受的溢价。如果您想为自己的组屋做同座数定价检查，或想了解合理售价该如何配合您的换房计划，欢迎联系PropertyNet.SG，获取独立、个性化的专业建议。