关键要点
- 新加坡房地产税是根据年值（Annual Value）征收的，而非购买价格或收入，因此即使是长期持有的业主也会面临随着租赁市场上涨而增加的税单。
- 自住住宅房地产享有从0%到32%的累进税率，而非自住房地产则在2026年按12%至36%的税率征收。
- 政府将在2026年给予一次性回扣：自住HDB组屋回扣15%，自住私宅回扣10%（上限$500）。
- 从2025年1月1日起，自住房地产的年值税阶扩大，最低门槛提高至$12,000，最高税阶从$140,000以上开始。
- 在扣除回扣后，半数自住私宅业主在2026年的房地产税增幅将少于每月$6，较大幅度的涨幅集中在高价值房产。
新加坡房地产税变化已悄然成为业主最大的经常性成本变动之一，而2026年规则的演变意味着您的税单更多取决于您如何使用房产，而非当初支付了多少。了解年值系统、扩大的税阶以及2026年回扣，如今对任何业主或换房者来说都至关重要。
无论您拥有的是淡滨尼的组屋、第15区的公寓，还是东西线沿线任何地方的投资单位，您在2026年的房地产税账单都与几年前大不相同。自2022年财政预算案和2024年财政预算案推出的改革已经重塑了谁缴多少税。本指南根据IRAS和财政部的核实数据，详细说明房地产税变化如何影响您，清晰展示减免与风险。
新加坡房地产税实际发生了哪些变化
房地产税经常被误解。 它不是租金收入税，也不是基于购买价格征收的。 IRAS 解释道 房地产税是财富税. 正如IRAS所述, 与所得税对个人收入征税不同，房地产税是一种财富税。它不是租金收入税。因此是基于您房产的价值征收的，而房产价值代表了您整体财富的一部分。
税单是根据年值（Annual Value，简称AV）计算的。 年度房地产税的计算方法是将物业的年值乘以适用的房地产税率。例如,如果您的物业年值为 $30,000,税率为 10%,您需缴纳的房地产税为 $30,000 x 10% = $3,000。 更关键的是, 年值是指您的物业在不包含家具和维护费用的情况下,出租时预计可获得的年租金总额。
2024年财政预算案带来了最重大的结构性调整。 根据2024年财政预算案公布,自2025年1月1日起,自住房地产税率的所有年值级距将作出调整。 实际上, 最低级距从 S$8,000 提高至 S$12,000,而最高级距现在从 S$140,000 以上开始。 重要的是， 此次调整并未改变税率本身,而是扩大了年值分布两端的级距范围。
2026年您实际需缴付的房地产税率
税制将自住业主(居住在自有房产中的人)与非自住业主(房东、空置单位和公司持有的房产)分开处理。 出租的住宅物业被视为投资资产,税率高于自住物业。
| 房产类型 | 2026年税率范围 |
|---|---|
| 自住住宅 | 0% 至 32%(累进制) |
| 非自住住宅 | 12% 至 36%(累进制) |
| 商业和工业 | 年值的固定 10% |
对于住宅物业,自住税率介于 0% 至 32% 之间,非自住税率介于 12% 至 36% 之间。对于非住宅物业,如商业和工业建筑及土地,税率为 10%。 自住业主级距现适用如下。
| 年值级距(自住) | 税率 |
|---|---|
| 首 $12,000 | 0% |
| 接下来 $28,000 | 4% |
| 接下来 $10,000 | 6% |
| 接下来 $25,000 | 10% |
| 接下来 $10,000 | 14% |
| 接下来的 $15,000 | 20% |
| 接下来的 $40,000 | 26% |
| 超过 $140,000 | 32% |
这种税级制度解释了为什么组屋屋主和私宅屋主在同一税制下可能面临截然不同的税单。 同样的累进房地产税率表适用于组屋和私人住宅。区别在于自住和非自住房产,而非组屋与私宅之间。实际上,大多数自住组屋屋主缴纳的房地产税很少甚至为零,因为组屋的年值(Annual Value)通常落在较低税级,自住税率为 0% 或 4%。私宅屋主往往缴纳更多税款,仅仅是因为他们的年值较高。
2026年回扣措施与税单为何仍可能上涨
为了减轻屋主负担,政府宣布了今年的减免措施。 政府将为自住组屋提供一次性15%的房地产税回扣,为自住私人住宅提供10%的回扣(上限为$500),适用于2026年。 此回扣有助于减轻新加坡人的房地产税增幅,将自动抵扣应缴房地产税。
| 自住房产 | 2026年一次性回扣 |
|---|---|
| 组屋单位 | 应缴房地产税的 15% |
| 私人住宅 | 10%,上限 $500 |
对大多数家庭而言影响不大,但并非对所有人都是如此。 半数自住私宅屋主在获得回扣后,每月房地产税增幅将少于$6。其余屋主的增幅则更高,这些通常是较高价值的私宅。 屋主还应注意回扣力度正在逐步缩减。 2026年的回扣低于2025年版本,当时组屋享有20%回扣,私宅享有15%回扣且上限为$1,000。
如果税率没有提高,为何税单会增加?因为年值跟随租赁市场。 房地产税与房产的年值挂钩,即房产出租时可能获得的预估年租金。随着市场租金上涨,年值也随之上升。 对于考虑升级至私宅的屋主而言,了解这项持续成本与前期 等待VERS往往导致平行搬迁或缩小居住面积的决定,而非直接升级,尤其在计入 以及背后的融资计算 TDSR和LTV限额.
自住身份:影响税单的最大杠杆
自住与非自住税率之间的差距,是您能掌控的最强大变量。 较低的自住税率旨在鼓励新加坡人拥屋自住。 但这项优惠附带严格的条件。 自住房产税率只适用于您拥有并自住的一套房产。 对于后续的房产，即使您将其作为第二居所自住，也将按非自住住宅税率征税。
对于已婚夫妇，这一限制是严格执行的。 根据《房地产税法》，当两名业主互为夫妻时，无论房产是共同拥有还是分别拥有，您只能对一套自住房产申请自住房产税率。 这也是一些家庭在规划第二套房产时考虑 脱钩策略 的关键原因，尽管这些策略本身也会带来成本和权衡。
如果您已搬入仍按较高税率征税的房产，您可以进行更正。 如果您居住在自己的房产中，但目前按非自住住宅税率征税，您可以通过「申请或撤销自住房产税率」数码服务申请自住房产税率。 即使空置也无法规避。 空置住宅将按非自住住宅税率征税，而空置非住宅房产将按年值的10%征税。
业主和投资者的机遇与风险
现行框架为真正的自住业主提供了明确优势,但也提高了投资房产的长期持有成本。
投资机遇：
- 较低年值（AV）组别的自住业主,尤其是组屋家庭,继续享有极低或零房产税,保障了自住家庭的负担能力。
- 2025年放宽的税级意味着在相同年值下, 若房产年值保持不变且未计入任何回扣,业主可预期缴付相同或更低的房产税。
- 退休人士享有付款缓冲。 符合条件的退休人士可申请住宅房产延长GIRO计划（退休人士），获得最长24个月的分期付款安排来缴纳房产税。
不容忽视的风险：
- 高价值房产承担更重负担。累进税制将顶级私宅的自住税率推向32%上限,出租房产则推向36%。
- 回扣正在缩减。 新加坡人应做好准备,随着房地产市场趋于稳定,回扣可能进一步缩减,甚至完全取消。
- 投资者面临结构性更高的经常性成本。出租单位的房东需缴纳年值12%起的房产税，且无法享受自住优惠，这会压缩净租金回报率，应与 现金和CPF支出 一并纳入任何以租养贷的计算中。
- 以公司名义持有的房产永远无法享受自住税率，这对于考虑公司持有架构的人来说是关键要点。
对于即将满 最短占用期 并考虑转向私人房产的组屋屋主而言，自住与出租之间的房产税差额应该纳入长期规划，而非事后才想到。
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新楼盘点评与评分WhatsApp：获取第二意见常见问题
新加坡的房产税是根据我的购买价格计算的吗？
不是。房产税是根据您房产的年值（Annual Value）计算，IRAS将其定义为该房产在公开市场上预计可获得的年租金总额，不包括家具和维护费用。它与您的购买价格或收入无关。
2026年房产税回扣是多少？
政府针对2026年发放一次性回扣：自住组屋15%，自住私宅10%（上限$500）。回扣会自动从应缴房产税中扣除，无需申请。
为什么我的房产税上涨了，即使税率没有提高？
因为房产税跟随您的年值，而年值会跟踪市场租金。当您所在区域的租金上涨时，IRAS可能会上调您的年值，即使公布的税率级距保持不变，您的税单也会增加。
自住税率和非自住税率有什么区别？
自住住宅税率采用累进制，从0%到32%，仅适用于您拥有并居住的房产。非自住税率从12%到36%，适用于出租、空置或公司持有的房产。您只能对一套房产申请自住税率。
2026年房产税何时到期，如何缴纳？
2026年房产税账单的缴纳截止日期为2026年1月31日。屋主可申请GIRO享受最多12期免息月供，或进行一次性扣款。逾期缴纳将被处以5%的罚款。
房产税只是整体成本中的一环，它如何与您的年值（AV）、居住状态以及换房时间表相互作用，往往远比单一税率表所显示的复杂得多。如果您正在考虑是保留、出租还是出售房产，或者计划从组屋升级到私宅，并希望在印花税和融资之外准确评估实际的经常性开支，PropertyNet.SG团队可以根据您的具体情况为您详细分析。欢迎联系我们进行独立、无压力的咨询，我们将帮助您基于实际数据而非猜测做出明智决策。