最后审核：2026年4月
从组屋升级至私人公寓是许多新加坡屋主的重要里程碑。但由于购买第二套房产需缴付20%或更高的ABSD，许多人疑惑：能否在无需缴付ABSD的情况下升级？好消息是——只要策略得当，是可以的。
组屋升级者面临的ABSD挑战
如果您拥有组屋并在持有组屋期间购买私人公寓，您需缴付 20% ABSD 作为新加坡公民购买第二套房产的税款。以$1.5M的公寓计算，仅ABSD就需缴付 $300,000 。然而，有一套合法框架允许组屋升级者申请 ABSD豁免 ——前提是在购买私宅后6个月内售出组屋。
现行ABSD税率（自2023年4月27日起）
| 买家身份 | 第1套房产 | 第2套房产 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 新加坡PR | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
策略一：先买后卖，6个月内售出组屋
新加坡公民购买第二套住宅房产时，可在符合以下条件下申请ABSD退税：
- 与配偶（新加坡公民或PR）联名购买
- 买方双方均不拥有其他住宅房产
- 在私宅购买后（已建成房产）或TOP后（新楼盘） 6个月 内售出组屋
ABSD需预先缴付，待组屋在期限内售出后 退还 。这需要仔细规划现金流，因为您需预先准备ABSD金额。
策略二：先卖组屋，再买私宅
最简单的方法：先卖掉组屋，再以首次私宅买家身份购买私人住宅。作为新加坡公民首次购买私宅，您可享有0% ABSD（额外买方印花税）。挑战在于时间差——您需要在卖房与买房之间安排临时住所（租房或与家人同住）。
优势： 在承诺购买私宅价格前，您对组屋售价收益有充分把握。
策略三：夫妻一方单独购买
如果您目前的组屋仅由夫妻一方拥有，另一方（没有拥有任何房产）可以以个人名义购买公寓——作为首次买家可享有0% ABSD。双方日后可以一起住在私人公寓，而组屋继续由第一位配偶拥有。
欲深入了解此方法的运作方式，包括夫妻之间更改组屋拥有权的流程，请阅读我们的指南 BTO/组屋脱偶与购买第二套房产.
关键考量因素
- CPF 应计利息： 当您出售组屋时，必须先将使用过的CPF资金加上累计利息退还到您的CPF账户，之后才能收到现金收益
- 最短占用期（MOP）： 您必须在售卖组屋前完成5年MOP
- 购买新组屋的MSR规定： 如果您购买EC或组屋，需符合MSR（收入的30%）规定
- 印花税： 购买私宅仍需缴付BSD——使用我们的 印花税计算器 计算费用
总结
2026年从组屋升级需要仔细规划，但ABSD豁免计划让大多数新加坡公民家庭都能实现。关键在于理解顺序——先买还是先卖、TDSR的影响以及CPF退款义务。建议咨询持牌房产经纪和财务顾问，制定适合您具体情况的策略。
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- TDSR和LTV如何影响房贷与转贷
- 使用CPF在新加坡购买第二套房产
- 私宅部分出售（除名）完整指南
政府与官方资源
先检查您的负担能力： 使用我们的 免费计算器 准确计算在扣除组屋贷款后，您购买私宅可以借贷的确切金额。