关键要点
- URA最终公布的2026年第二季度数据显示，有地住宅价格按季上涨2.5%，非有地私宅则下滑0.1%。
- 有地住宅交易量实际上从第一季度的512套增加至2026年第二季度的568套，显示出这个稀缺且以永久地契为主的市场需求保持韧性。
- 非有地住宅的疲弱主要由中央区其余地区下跌1.2%以及中央区以外下滑0.1%所推动，而核心中央区则逆势上涨1.8%。
- 整体私宅价格指数在2026年第二季度仍上涨0.5%，使上半年累计增长达1.4%，低于2025年上半年录得的1.8%。
- 2026年全年创纪录的9,320套确定清单（Confirmed List）供应量预计将抑制非有地住宅的定价能力。
专家观点： 2026年第二季度有地与非有地住宅的价格分化并非两个市场随机波动的迹象，而是反映出永久地契有地住宅的稀缺性驱动需求，与可负担性上限以及创纪录供应管道对整体公寓市场的压力相互碰撞的结果。
新加坡私宅市场在2026年第二季度的整体数据掩盖了一个显著的分化现象。虽然总体指数微升,但有地住宅价格飙升,非有地住宅价格则出现一年多以来的首次下滑。这种2026年第二季度有地与非有地住宅的分化,是市场已进入更具选择性、板块驱动阶段的最明确信号之一。
URA 2026年第二季度数据的实际情况
根据URA公布的第二季度最终统计数据显示, 市建局 证实了这两个板块之间的明显分化。 URA报告指出 ， 有地住宅板块按季上涨2.5%,这可能得益于有地住宅成交量从上一季度的512套增加至568套(根据已登记的买卖合约)。
非有地住宅的情况则恰恰相反。 非有地私宅价格在2026年第二季度按季微跌0.1%,而2026年第一季度则增长1.3%。 从整体层面来看, 私宅价格总指数在2026年第二季度上涨0.5%,低于上一季度的0.9%涨幅。这使得2026年上半年的累计涨幅为1.4%,低于2025年上半年的1.8%增幅。
| 板块 | 2026年第一季度按季变化 | 2026年第二季度按季变化 |
|---|---|---|
| 有地住宅 | -0.4% | +2.5% |
| 非有地（整体） | +1.3% | -0.1% |
| 非有地住宅 CCR（核心中央区） | +0.6% | +1.8% |
| 非有地住宅 RCR（近市区） | +0.8% | -1.2% |
| 非有地住宅 OCR（市郊） | +2.2% | -0.1% |
| 整体私宅指数 | +0.9% | +0.5% |
非有地住宅的区域细分数据才是真正有趣的部分。 这一下滑可能归因于中央区其他地区和中央区外的价格走低,这两个区域在2026年第二季度分别下跌了1.2%和0.1%。 与此同时， 核心中央区则逆势而上,价格在2026年第二季度环比上涨1.8%。
为何有地住宅反弹而公寓停滞不前
最具启发性的细节是,有地住宅价格的上涨并非建立在薄弱的交易量上。交易量实际上有所增长,这表明这是需求驱动的现象,而非少数标志性交易带来的统计偏差。新加坡的有地住宅是一种结构性稀缺资产类别。它几乎完全保留给公民,以永久地契或长期地契持有,且无法像公寓那样通过 政府售地计划.
来制造新供应。当拥有资本的买家在增长放缓的环境中寻求保值时,他们会倾向于供应固定的资产。这一动态也在租赁市场中显现出来。 有地住宅的租金在2026年第二季度上涨了2.7%,而前一季度仅上涨0.1%, 远超非有地住宅0.4%的涨幅。有地住宅的销售和租赁两方面都指向同一方向:韧性十足、由稀缺性支撑的需求。
相比之下,非有地住宅的下滑反映了市场结构和负担能力问题。 非有地住宅的价格走势反映了该季度的交易构成。 核心中央区1.8%的涨幅在没有任何新楼盘推出的情况下, 部分原因可能是现有新楼盘的成交量以及少数高端交易推高了指数。 大众市场郊区只是触及了天花板:OCR非有地住宅在第一季度飙升2.2%之后,第二季度回落0.1%看起来更像是从高基数自然降温,而非市场困境。
指数分化对不同买家的意义
这不是一个单一数字就能告诉你该怎么做的市场。你对数据的解读应该取决于你所处的细分市场。
对有地住宅买家和业主而言
2.5%的季度涨幅证实了有地住宅市场的定价权牢牢掌握在卖家手中。买家应预期议价空间有限,在做出承诺之前应仔细参考最近的成交记录 URA REALIS 由于ABSD适用于第二套及后续房产,有地住宅投资购买的入门成本依然高昂。请查看当前的税率级距 IRAS ABSD页面 并将其纳入任何收益率或持有期计算中。
对公寓买家和升级者而言
非有地住宅市场的疲软可以说是好消息。一个持平而非飙升的市场给了买家充足的比较时间,并在转售市场提供了议价空间。如果你是组屋业主正在考虑升级,较疲软的非有地住宅指数降低了在周期顶部出价过高的风险。我们的指南 组屋升级者购买首套公寓的融资指南 详细介绍了你需要计算的LTV、TDSR和CPF机制。当价格在区间内波动时,理解 TDSR和LTV如何影响您的借贷能力 比以往任何时候都更加重要。
新楼盘买家须知
新楼盘仍是非有地住宅市场的定价指标，如今的项目均按统一的楼面面积规则销售。由于楼面面积现在是按墙体中线计算，且空调平台、花槽和高天花板空间等空间已从分层面积中剔除，您看到的可售面积虽然较小，但更真实反映可居住空间。这使得项目之间的实际每平方英尺价格比较比统一规则实施前更为准确。我们的详解文章 2026年样板房单位实用率评估 说明了如何正确解读平面图。在中央区以外的新楼盘中，诸如 位于Bayshore区域的Vela Bay等项目 充分体现了发展商在定价时如何将可负担性放在首位。
供应背景限制非有地住宅的上涨空间
非有地住宅反弹预期需保守的一个结构性原因是供应。 为满足住房需求并维持市场稳定，政府通过政府售地计划持续推出大量且稳定的私宅供应。2026年下半年确认供应名单将推出4,745个私宅单位，使全年确认供应名单的供应量达到9,320个单位，比过去10年的年均供应量高出50%以上。
大量即将入市的公寓供应量本身就是非有地住宅价格失控上涨的天然制动机制。这也解释了为何市场分化可能持续:有地住宅供应固定,而非有地住宅供应正被有意扩大。当市场一端可扩张而另一端无法扩张时,两者价格走势自然分道扬镳。
机遇与风险
理性解读这种分化,意味着要权衡两面,而非只为某个数字叫好。
| 平衡的视角很重要,因为VERS确实是双刃剑。 | 投机定价的消除意味着理性的买家可以在中心位置、交通便利的地点找到合理定价的旧组屋。 |
|---|---|
| 非有地住宅价格走软,让公寓买家和升级换房者拥有更大议价空间,周期高点风险也随之降低 | 有地住宅入场门槛在季度上涨2.5%后已更高,卖家让价空间有限 |
| 核心中央区非有地住宅走强(+1.8%)可能反映优质地段对寻求价值的买家重新产生吸引力 | 确认预售地段清单创纪录推出9,320个单位,可能令OCR和RCR非有地住宅价格继续受压 |
| 有地住宅租金增长2.7%,为现有有地业主提供回报支撑 | 整体增速放缓(2026年上半年1.4%对比2025年上半年1.8%),意味着资本增值更慢且更具选择性 |
| 统一计算楼面面积后,新楼盘每平方英尺售价对比更加透明 | 细分市场平均值可能掩盖个别项目和地区层面的疲弱表现 |
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为何2026年第二季度新加坡有地住宅价格上涨,公寓价格却下跌?
有地住宅是结构性稀缺、以永久地契为主的资产类别，无法通过新增供应扩大。URA数据显示，有地住宅价格上涨2.5%，交易量同步上升（568套对比512套），而非有地住宅价格则因购买力阻力和创纪录的新增供应管道而下滑0.1%。
非有地住宅下滑是否意味着公寓价格在暴跌？
不是。0.1%的跌幅微乎其微，且紧随2026年第一季度强劲的1.3%涨幅之后。Core Central Region实际上还上涨了1.8%。这反映的是郊区和城市边缘地带在高基数后的自然降温，而非广泛下跌。整体私宅指数在2026年第二季度仍上涨0.5%。
2026年第二季度哪个非有地住宅区域表现最弱？
Rest of Central Region领跌，按季下跌1.2%，其次是Outside Central Region轻微回落0.1%。Core Central Region是唯一上涨的区域，涨幅为1.8%。
GFA统一标准如何影响新公寓价格比较？
在统一的建筑面积规则下，空调台、花槽和挑高空间等空置区域不计入分契面积，测量则从墙体中线开始。可售面积变小但更实用，因此项目之间的每平方英尺实际价格现在更具可比性。
现在是在新加坡买公寓的好时机吗？
对于真正自住的买家和升级换房者而言,非有地住宅价格走软加上创纪录的供应量,使您比快速增长期拥有更多选择和议价空间。正确答案取决于您的融资能力、持有期限和目标地段,这正是个别分析如此重要的原因。
2026年第二季度的分化现象提醒我们,整体指数往往隐藏的信息和揭示的一样多,而最明智的房产决策来自对您真正关注的细分市场、地段和项目的深入解读。无论您是看中稀缺的有地住宅、打算趁非有地市场疲软时升级公寓,还是在统一建筑面积新规下评估新楼盘,数字背后的深层含义会改变答案。如果您希望就自己的具体买卖计划在这些趋势中的定位获得清晰、独立的解读,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取针对您目标和预算量身定制的免费咨询服务。
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