出租房产是在新加坡建立被动收入最可靠的方式之一。 做得好，租金可以支付您的房贷、覆盖成本，还能为您带来可观的回报。 做得不好，则会面临租户纠纷、意外税单以及预算外的损坏赔偿。
本指南将带您了解新加坡房东需要掌握的所有要点。
从一开始就定对租金
定价既是营销也是数据。定价太高，房子就会空置。定价太低，未来两三年您就会少赚。
从官方数据入手
私人住宅方面，可从 URA Realis 或 URA Rental Median Rent 工具查询租赁成交记录。组屋方面，可使用 HDB Rental Transactions 门户网站。这些平台提供您的项目或地段在过去几个季度的实际成交租金。
根据您的具体单位调整
历史中位数未考虑楼层、朝向、景观、屋况或装修。请浏览 PropertyGuru、99.co 和 EdgeProp 上相似户型和近期日期的挂牌要价,再上下调整。
用 CheckMyRent 交叉核对
若要根据房产类型、区域、面积、楼层、装修和楼龄快速获取指示性范围,可使用我们的免费 CheckMyRent 工具。输出结果会提供一个合理的起始目标,再与顾问洽谈前参考。
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设定要价高于目标价
新加坡惯例是挂牌价比实际签约目标高 3% 至 5%,留出租户议价空间。若目标月租是 S$4,200,要价 S$4,400 较为合理。要价 S$4,800 则显得您不认真出租。
全装修、部分装修还是无装修?
没有统一正确答案。正确选择取决于您的目标租户和您的前期投入意愿。
无装修
扩大租户范围,降低前期成本,周转更便宜,因为需维护或更换的物品更少。
部分装修
包含家电、灯具和窗帘。让租户自带家具或接受您的家具。HDB 和大众市场公寓租赁的默认选择。
全装修
即搬即住。可加收 10% 至 20% 租金溢价,但您需承担沙发、床、家电和电器的更换风险。
如果您不想购买全新家具,新加坡的家具租赁公司可以提供套装,费用约为月租的 10% 至 15%。若租户在谈判后期要求装修,这是实用的折中方案。
如果单位内已有家具,看房前请彻底清理。任何破旧、不配套或您本人不会用的物品都应移除。租户想象的是住在那里,而非围绕您的旧沙发将就。
出租房产的实际成本
大多数首次房东只看租金减去房贷,并称之为利润。这不是真实情况。以下是完整成本清单。
一旦出租，IRAS会按非自住税率征收房产税，税率远高于自住税率，并根据年值累进征收。最高税级在近期修订中有所提高。请查阅IRAS了解最新税率。
租期不超过四年的租约需缴纳总租金的0.4%，须在签署后14天内通过IRAS电子印花服务缴纳。按惯例由租户支付，但您应书面确认。
行业惯例由房东支付：一年租约为半个月租金，两年租约为一个月租金。CEA并未规定固定费率，因此应书面协商确定。
每月维护费由您而非租户承担。公寓缴纳MCST管理费，组屋缴纳保洁和服务费。
空调保养、水电问题及家电更换。旧单位成本更高。建议预留每年1至2个月租金作为维修缓冲。
组屋火险或公寓MCST综合保单无法充分覆盖您的装修、家具或第三方责任。房东财物及责任保险保费低廉，却能有效规避重大风险。
租金收入作为个人收入的一部分需缴税。可申报实际可扣除开支，或使用IRAS简化的15%视同租赁费用扣除。房贷利息和房产税可在15%之外额外扣除。
租约之间至少预留2至4周用于市场推广、看房和小幅翻新。将此纳入年度收益率计算。
签约前务必审查租户背景
好租户准时付款、爱惜房产、租期够长，让您避免周转成本。坏租户会让您损失数月租金并陷入法律纠纷。请在这方面多花时间。
- 核实身份和移民身份。 新加坡公民和PR租户应查验NRIC。外国租户应核实护照及Work Pass、S Pass、Employment Pass或Student Pass，可通过MOM和ICA在线门户查验。无合法身份的租户属非法占用，您可能因收留他们而受罚。
- 确认就业和收入情况。 索取近期工资单或雇主证明信。月租金不应超过租户月总收入的约三分之一。超过此比例，您很可能遇到迟付问题。
- 向前任房东进行背景核查。 一通简短的电话可以省去几个月的后悔。询问租金缴付记录以及退租时单位的状况。留意对方的犹豫和言语。
- 如果是HDB组屋，需确认MOP与配额。 您必须已满足最短占用期（MOP）的要求，并在HDB注册出租。非公民租户受到组屋和邻里配额限制。签约前请先查询HDB电子服务。
真正重要的条款
一份完善的租约是干净利落租赁与麻烦不断之间的分水岭。除了标准条款外，务必确保以下内容表述清晰。
- 租期与续约 起租日、终止日、不续租通知期。
- 押金 通常为每年租期一个月租金，租约期满后可退还，但会扣除相关费用。
- 外交条款 适用于签订两年租约的外籍租户，允许在12个月后因正式调离或失去留新资格而提早终止租约。
- 小额维修上限 租户承担每次维修费用，设有上限（通常为S$150至S$300），超出部分由房东承担。
- 复原条款 租户须在退租时将单位恢复至交接时的状况，正常损耗除外。
- 未经同意不得转租 保护您免受未授权占用者的影响。
- 宠物与吸烟政策 明确写明。默认设定会引起纠纷。
- 物品清单作为附件 附日期的清单及照片。退租时就是以此作对比。
签署后14天内须通过IRAS电子印花服务为租约盖章。四年或以下租约的标准印花税为总租金的0.4%。未盖章的租约不获法庭采纳。
做好交接可保障您整个租期无忧
新加坡的市场惯例是 每年租期支付一个月租金作为押金，加上首月的一个月预付租金。因此，两年租约通常意味着签约时需支付两个月押金加一个月预付租金。
交屋当天：
- 与租客一起巡视房屋。
- 共同签署财物清单。
- 对每个房间和任何现有瑕疵拍摄注明日期的照片。
- 交付钥匙、门禁卡和遥控器，并要求签收。
- 通过电邮提供租赁合约、财物清单和交屋文件的电子副本作为记录。
这套文件能在租约结束时，若出现押金扣除争议时保护您的权益。
让新手房东损失最大的陷阱
- 在收益计算中低估了非自住房产税。
- 因为租约「感觉不正式」而跳过印花税，结果失去了执行权利。
- 出租给租客时未核实移民身份或收入。
- 没有书面财物清单，退租时为刮痕争论不休。
- 将押金存入个人账户与现金流混在一起，导致无法按时退款。
- 没有维修缓冲金，将扣除房贷后的全部租金视为利润。
- 定价比同栋最近成交租金高出10%，结果空置数周。
- 在MOP期满前出租HDB组屋，或未向HDB登记。