关键要点
- 从2026年4月1日起，新加坡公民申请LPA表格一的费用永久豁免，但仍需支付医生或律师的认证费用。
- 如果没有注册LPA，一旦您失去精神行为能力，家人将无法出售、抵押或管理您的组屋或私宅，只能向法院申请费用高昂的监护令。
- 房产与财务受任人可以管理您的组屋、私宅、银行账户和CPF事务，但必须在医生证明您已失去精神行为能力后才能行使权力。
- 截至2026年2月20日，约40.4万名新加坡公民（大约七分之一）已注册LPA，其中65岁以上年长者的注册率约为四分之一。
- 约98%的新加坡人使用较简单的LPA表格一，而表格二则须由律师起草以设定定制化授权。
持久授权书（LPA）是新加坡业主最容易忽视却最重要的文件之一。如果您在失去精神行为能力前没有设立LPA，任何家人都无法合法出售、再融资甚至出租您的房产，直到法院授予他们权力——这个过程可能耗时数月并花费数千元。
大多数新加坡人认为自己的组屋或公寓是一项安全资产，一旦发生意外，家人可以轻松管理。但现实却令人不安：如果业主突发中风、意外或患上失智症，价值百万元以上的房产可能在一夜之间被冻结在法律困境中。2026年，随着公民申请费永久豁免，现在是设立 持久授权书 最便宜也最有利的时机。
持久授权书如何保障业主的房产权益
持久授权书（LPA）是《精神行为能力法令》下的法律文件。 根据公共监护人办事处（OPG）的说明，LPA让一个人（称为授权人）指定一位或多位信任的人士（称为受任人），在自己日后失去精神行为能力时代为做决定。
对业主而言，最相关的类别是 房产与财务 受任人。 OPG说明，您可以指定任何信任的人士，在您失去精神行为能力时管理您的个人福祉以及房产与财务事务。 实际上，财产与事务受委人可以管理您的银行账户交易和与您的组屋或私宅相关的决策，处理CPF事务并代您支付账单。
重要的是，LPA（持久授权书）只有在注册医生证明委托人已丧失精神能力后才生效。在此之前，您仍然完全掌控自己的事务。该文件是为未来提供保障，而非放弃今天的控制权。
为何2026年是行动之年：永久免除费用
政府已采取重大举措鼓励提前规划。2026年3月5日，社会及家庭发展部政务部长在国会宣布，从2026年4月1日起，将永久免除所有新加坡公民的LPA表格1申请费，将之前的临时豁免转为长期政策。
这很重要，因为费用历来是一个障碍。过去适用的标准申请费现已取消，而永久居民和外国人继续支付减免后的费用。以下是目前的收费情况：
| 申请人 | LPA表格1申请费（2026年起） |
|---|---|
| 新加坡公民 | 豁免（免费） |
| 新加坡永久居民 | $90 |
| 外国人 | $230 |
请注意一个重要限制。 公共监护人办公室（OPG）表示，所有申请人，无论国籍，仍须支付专业费用以聘请LPA证书签发人见证和认证其LPA。 认可医生的认证费通常从二十多至六十新元不等，具体取决于服务提供者，因此对大多数家庭而言总成本仍然适中。
采用率正在上升，但仍有增长空间。截至2026年2月20日，约有404,000名新加坡公民已登记LPA，约占公民总数的七分之一，而65岁以上公民的参与率更高，约为四分之一。
表格1与表格2：哪种适合您的房产状况
有两种规定表格，选择取决于您的资产复杂程度。 OPG指出，表格1赋予受委人具有基本限制的一般权力，而表格2则允许由律师起草的定制权力。
| 特点 | LPA表格1 | LPA表格2 |
|---|---|---|
| 适用情况 | 标准权力，基本限制 | 定制、复杂权力 |
| 需要律师起草 | 否 | 是 |
| 最多受委人数 | 最多2名加1名替代 | 无限制 |
| 公民申请费 | 已豁免 | 从2026年5月起降低 |
对于绝大多数人来说，表格1已经足够。 公共监护署（OPG）报告称，98%已制定LPA的新加坡公民使用的是表格1。 如果您拥有多处房产、经营生意，或希望施加特定条件（例如要求您的受托人在出售家庭住宅前咨询指定家庭成员），表格2会更合适。
如果您在规划遗产的同时考虑换房，了解产权结构如何相互作用会很有帮助。考虑购买第二套房产的业主应查阅我们关于 用CPF购买第二套房产的说明 以及 购买私人住宅物业所需现金的指南，因为LPA保护的家庭财富往往分散在多项资产中。
受托人如何与HDB、CPF和银行进行交易
使用LPA的机制经过精心设计，以保护所有相关方。只有在捐赠人经注册医生证明已丧失精神行为能力后，受托人才能行事。 公共监护署建议，在与银行、HDB、CPF局和新加坡土地管理局等第三方机构进行交易时，受托人应通过OPGO仪表板将捐赠人的电子LPA发送给该机构，以确保使用最新版本。
机构可能还会要求提供支持文件，例如受托人的NRIC和证明丧失行为能力的医生医疗报告。重要的是， 公共监护署明确指出，如果捐赠人恢复行为能力，受托人必须退出，而LPA仍然有效，以备将来再次丧失行为能力时使用。
这与身后遗产规划不同。LPA仅在您在世但丧失行为能力时运作，而遗嘱则管理您身后的遗产分配。这两份文件相辅相成，但功能完全不同，我们在关于 BTO与HDB脱钩购买第二套房产 产权与继承规划经常重叠的文章中探讨了这一区别。
您应权衡的机会与风险
制定LPA的理由充分，但平衡的观点需要考虑两方面。
投资机遇：
- 您的HDB组屋或公寓可以通过您选择的受托人继续出售、出租或再融资，无需数月的法律延误。
- 公民申请费现已永久豁免，消除了成本障碍。
- 您可以选择自己信任的人，而不是将决定权留给法院。
- 它避免了成本更高、速度更慢的法院指定监护人的替代方案。
风险和注意事项：
- 受权人若拥有广泛的财产权力，理论上可能管理不当或滥用您的资产，因此选择值得信赖的受权人至关重要。
- 在新加坡订立的LPA一般不获海外承认，因此拥有外国房产的业主可能需要在相关司法管辖区另作安排。
- 如果您委任两名受权人共同行事，他们必须在每件事上一起行动，若意见不合便会造成延误。委任他们共同及各别行事则能提供更大灵活性。
- 该文书仅涵盖精神上无行为能力的情况，不涵盖身故，因此不能取代遗嘱。
没有订立LPA的后果令人警醒。如果没有LPA而当事人又丧失精神行为能力，家人必须向家事司法法庭申请委任监护令，公共监护人办事处形容这个过程既昂贵又耗时。对于只想卖掉年迈父母组屋以支付疗养费用的家庭来说，这种延误可能造成财务上的痛苦。
如果您的遗产规划与换房决策同步进行，我们的跨领域指南 等待VERS往往导致平行搬迁或缩小居住面积的决定,而非直接升级,尤其在计入 以及 TDSR和LTV如何影响您的借贷能力 能帮助您在做出任何房产决定前看清完整的财务状况。
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我的受权人可以用LPA卖掉我的HDB组屋吗？
可以，前提是您已授予财产与事务权力，并由注册医生证明您已丧失精神行为能力。受权人通过OPGO门户网站将您已注册的LPA连同医疗报告等证明文件提交给HDB进行交易。HDB及其他机构保留施加本身要求的酌情权，因此受权人应直接与他们联系。
LPA在2026年真的免费吗？
从2026年4月1日起，新加坡公民申请LPA表格1的费用永久豁免。但您仍需向担任证明签发人的认证医生或律师支付单独的证明费。永久居民和外国人除了证明费之外，仍需支付经调低的申请费。
LPA和遗嘱有什么区别？
LPA在您还在世但已丧失精神行为能力时生效，允许您的受权人管理您的福利与财产。遗嘱只在身故后生效，规定如何分配您的遗产。两者是独立的法律文书，而LPA在授权人身故后自动失效。
我可以委任多少名受权人？
LPA Form 1允许您最多委任两名受托人及一名替补受托人。LPA Form 2对受托人数量没有限制,但必须由律师起草。您还可以决定受托人是共同行事(即每项事务均须一起决定)还是共同及个别行事(即可以一起或各自决定)。
新加坡LPA是否涵盖我在海外拥有的房产?
一般不涵盖。在新加坡设立的LPA在其他国家不获承认,反之亦然。如果您在国外拥有房产或长期在海外居住,可能需要在该国另行设立相应的法律文件。
持久授权书涉及房产规划、家庭福祉和财务保障的交集,要妥善安排必须全盘考虑您的资产状况,而非孤立地看待这份文件。无论您是打算从组屋升级到公寓的屋主、持有多项房产的投资者,还是只想保障辛苦赚来的住房的业主,PropertyNet.SG团队都能协助您了解LPA如何配合您更广泛的房产和融资策略。欢迎联系我们进行独立、无约束的咨询,我们会根据您的具体情况量身定制建议,让您在需要之前就做好清晰的规划。