关键要点
- 位于巴西立的Loyang Valley在第三次尝试中以8.8亿新元成功集体出售予SingHaiyi领导的财团，成为2026年最大住宅集体出售项目。
- 此交易在扣除约2.26亿新元地价增值税及2.46亿新元地契升级费后，每容积率平方英尺约940新元，业主可获得167万至391万新元不等的赔偿。
- 新加坡集体出售市场仍处于结构性低迷状态，发展商购地需缴ABSD（额外买方印花税）及高企的建筑成本，令发展商只专注于较小型、地点优越的地段。
- 该地段占地约840,648平方英尺，可建约1,249个新单位，受惠于跨岛地铁线、未来的Loyang地铁站及樟宜东转型计划。
- 对业主和买家而言，集体出售赔偿款触发新购房产可能需缴ABSD，因此规划替代住房的时序至关重要。
专家观点： Loyang Valley 8.8亿新元的交易虽是2026年最大住宅集体出售，但反映的是发展商选择性入市，而非集体出售热潮重临。单一指标性交易无法扭转结构性谨慎的集体出售市场。
为何Loyang Valley 8.8亿新元集体出售对2026年新加坡私宅市场意义重大
历经八年三次尝试，巴西立公寓Loyang Valley终于成功集体出售。此交易是今年迄今最瞩目的集体出售案例，也是解读2026年私宅市场走向的重要指标。它揭示了发展商愿意投入资金的领域、业主可期待的实际回报，以及为何所谓的 集体出售复苏 比表面数字更为复杂微妙。
Loyang Valley实际交易详情
《海峡时报》 报道了此交易的关键事实。 位于樟宜的公寓Loyang Valley于4月17日以8.8亿元售予SingHaiyi集团领导的财团,成为自2025年Thomson View以8.1亿元成交以来最大规模的住宅集体出售项目。 位于巴西立的Loyang Valley经过第三次尝试后以8.8亿元集体出售成功,成为今年迄今最大宗的集体出售交易,此交易继2月The Centrepoint后座以3.919亿元售出之后达成。
成功售出的道路并不平坦。 Loyang Valley以8.8亿元进行的公开招标于2月10日截标,但没有收到任何投标,该价格比2022年的前一次招标低约1亿元。 转机在之后才出现。 最新一轮招标于2月10日截标,随后进入为期10周的私人协议期,4月17日在该期限结束前,由SingHaiyi集团领导的财团宣布以8.8亿元成功投得该地段,价格与1月8日重新推出时的价格相同。
地价背后的数字
标题价格只是冰山一角。实际地价成本很大程度上取决于附加的各项费用。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| 售价 | 8.8亿元 |
| 地价(每平方英尺容积率) | 每容积率平方英尺约940元 |
| 预估土地增值费 | 约2.26亿元 |
| 地契升级费 | 约2.46亿元 |
| 地段面积 | 840,648平方英尺 |
| 预估新建住宅单位 | 约1,249个单位 |
| 业主获得赔偿 | 167万元至391万元 |
8.8亿元的价格与2026年1月重新推出时的底价保持一致,在计入预估2.26亿元的土地增值费和2.46亿元的地契升级费后,相当于每容积率平方英尺940元。 地契年限是理解这笔溢价的关键。 拥有362个单位的Loyang Valley公寓的99年地契还剩约55年。 地契升级费支付的就是将地契重新补足至99年的费用。
业主能获得多少赔偿
对于现有业主来说,赔偿金额是最重要的部分。 Loyang Valley的业主将获得集体出售赔偿,从1,001平方英尺单位的$1.67 million到最大3,272平方英尺单位的近$3.91 million不等。 相比个别出售,增值幅度相当可观。 根据去年Loyang Valley售出单位的登记记录,售价从一楼1,981平方英尺单位的$1.9 million到二楼1,001平方英尺单位的$1.08 million不等。 如果您正在权衡类似的赔偿金额与下一步计划,我们的指南关于 新加坡私人产业解耦 是一篇有用的配套阅读。
为何这是选择性复苏,而非集体出售热潮
$880 million的成交价很容易让人以为集体出售热潮重现。但数据显示应保持审慎。 除Loyang Valley交易外,2026年至今集体出售市场仍然低迷,仅有两宗交易,包括The Centrepoint后座在2月26日以$391.9 million售予星狮地产旗下单位,而其他近期住宅集体出售规模较小,包括24个单位的River Valley Apartments以$56 million售予家族办公室。
房地产顾问也持相同谨慎看法。 集体出售市场表现超出预期,2026年首宗成功住宅集体出售为4月以$880 million成交的Loyang Valley,尽管市场情绪对2026年集体出售活动回升持乐观态度,但交易预计将倾向于地点优越的小型地段,反映发展商对开发风险的考量。 换句话说,发展商在收购,但更加挑剔。
结构性阻力:ABSD与建筑成本
集体出售交易量持续低迷的最大原因是发展商面临的成本压力。购地的额外买方印花税压缩了发展商能支付给业主的价格,而且豁免是有条件的,必须在固定期限内完成并售出整个项目。您可以在以下查阅官方框架 IRAS ABSD页面。加上高涨的建筑成本和更谨慎的竞标策略,只有具备明确重建增值潜力的地段才划算。关于购买过程中印花税的详细说明,请参阅我们的解析 新加坡印花税.
为何SingHaiyi愿意高价收购这个地段
买家的逻辑基于规模、地契更新以及东部走廊的转型。 在获得规划批准的前提下,发展商可建造约1,249个住宅单位,平均面积为1,076平方英尺。 地段是另一半考量因素。 樟宜东区预计将迎来重大基础设施及工业发展，包括罗阳高架桥和跨岛线，新私宅旁将设有新的Loyang地铁站。 地段的稀缺性同样重要。 该地段位于巴西立，是东部地区最大的住宅用地之一，面积仅次于Mandarin Gardens，凸显其稀缺性和战略重要性。
SingHaiyi在大型重建项目方面经验丰富。 该项目建于前Park West公寓地段，SingHaiyi于2018年1月以8.409亿元集体出售价收购。 Grand Dunman是位于第15区的1,008单位项目，于2023年7月推出，截至2026年4月已售出约90%，平均售价为每平方英尺2,518元。 如果您想了解此类项目最终如何进入市场，我们的 新楼盘购买分步指南 将详细介绍整个过程。
机遇与风险
这项交易带来机遇，但双方都需注意实际限制。
机遇：
- 对于老旧楼盘的业主而言，Loyang Valley证明了耐心定价的出售即使在淡静市场中仍能成交。
- 对于买家而言，未来在此地段推出的巴西立新盘将受益于樟宜东增长走廊、跨岛线以及全新的99年地契。
- 对于投资者而言，市区边缘和郊区永久地契地段陆续推出市场，可能在2027年推盘潮之前创造入场机会。
风险：
- 集体出售所得视为新购买。购买下一套房产可能需缴付ABSD（额外买方印花税），而婚姻住宅豁免要求在紧迫时限内售出现有房产，这个时限您可能无法完全掌控。
- 集体出售成功率偏低。许多售卖委员会未能达到底价，即使Loyang Valley也经历了八年三次尝试才成功。
- 重建地段的推出售价尚未确定。单凭地价不能保证特定售价，且能源及建筑成本仍处高位。
在承诺购买替代房产前，宜尽早规划现金及融资状况。我们的 购买私人住宅所需的现金 以及 TDSR和LTV限额如何影响您的贷款 指南是很好的起点，也可参考官方 MAS 贷款与估值比率规定.
常见问题
Loyang Valley以多少价格售出，买家是谁？
位于巴西立的Loyang Valley于2026年4月17日以8.8亿元售予SingHaiyi主导的财团，是今年迄今最大宗住宅集体出售交易，在第三次集体出售尝试中成功售出。
Loyang Valley业主将获得多少款项？
业主将获得介于167万元（最小1,001平方英尺单位）至391万元（最大3,272平方英尺单位）之间的赔偿，相比该项目前一年的转售价格有显著增幅。
Loyang Valley集体出售意味着集体收购热潮卷土重来？
未必。撇除Loyang Valley，2026年初仅有两宗集体出售成功交易，顾问预期活动将持续集中于规模较小、地点优越的地段，因为发展商在土地交易上需缴付的ABSD及高企的建筑成本持续压缩买家的出价空间。
若我收到集体出售赔偿金后购买新房产，是否需要缴付ABSD？
有可能需要。集体出售赔偿被视为独立交易，因此购买替代房产可能触发ABSD。已婚夫妇购买单一婚姻住宅，若能在规定期限内出售现有房产，或可获得豁免，但时限紧迫，应向产权转让律师及IRAS规定核实。
Loyang Valley地段何时可能推出新公寓项目？
尚未确认推出日期。该地段仍需获得规划批准及进行重建，指示性定价和单位组合要待接近推出时才会明朗，因此买家应将其视为观望名单地段，而非短期购买选择。
无论您是正在权衡集体出售赔偿的业主、关注樟宜东走廊的买家，还是解读2026年大市的投资者，正确的决定取决于您自身的财务状况、时间表和风险承受能力。PropertyNet.SG提供独立、分析性的指导，没有销售导向，协助您规划集体出售赔偿的运用、管理ABSD风险，以及评估未来Pasir Ris新楼盘是否符合您的目标。欢迎联系我们的团队，进行个性化、无约束的咨询，再做下一步决定。