滨海湾公寓亏本转售：原因何在？后市如何？

滨海湾的天际线是新加坡雄心壮志的惊艳见证，展现了滨海湾金沙的醒目轮廓、滨海湾花园的盎然生机，以及散发着尊贵气息的海滨地带。然而，2024年至2025年的最新交易数据揭示了一个令人意外的趋势：许多公寓正以亏损价格转售。

导致这一令人不安局面的三大关键因素：

• 高达60%的ABSD（额外买方印花税）大幅阻碍了外国买家。
• 缺乏适合家庭的设施，使滨海湾在入夜后显得异常冷清。
• 历史上侧重于超大型或针对投资者的单位，导致许多本地人难以负担。

为应对这些挑战，One Marina Gardens正引领滨海南区的全新愿景，专门迎合本地家庭需求。这个卓越的项目提供精美的三卧室单位，售价245万元，经过周到设计以满足家庭生活需要。尽管面临全球贸易紧张局势（包括美中关税）带来的不确定性，One Marina Gardens仍取得了显著成绩，截至2025年4月已售出其937个单位中的38%，平均尺价达到令人瞩目的每平方英尺2,953元。

本文深入探讨这些财务亏损的根本原因，彰显滨海湾的韧性，并重点介绍以家庭为中心的滨海南2030未来愿景如何为购房者和精明投资者带来激动人心的机遇。

亏损原因剖析：ABSD、配套设施与单位组合

滨海湾曾是外国投资者的热门目的地，Marina One Residences的一卧室单位售价达每平方英尺$2,300 psf，而Marina Bay Suites的四卧室套房更高达$2,800 psf。然而，政府针对外国买家推出60% ABSD（额外买方印花税），旨在遏制投机性投资并防止新加坡有限市场的价格膨胀，此举已显著削弱外国买家需求。

此外，滨海湾缺乏适合家庭的设施，如游乐场和社区空间，导致当中央商务区（CBD）的上班族下班后，夜晚氛围冷清。这使得该区被视为「安静小镇」。过去的发展项目也因提供比例过高的超大三卧、四卧或五卧单位，价格远超本地家庭负担能力（例如Marina Bay Residences的四卧单位售价介于$4百万至$19.35百万），或过多针对投资者寻求租金回报的一卧、二卧单位（售价介于$1.26百万至$1.82百万），令本地家庭却步。

2024年至2025年的交易数据凸显这些趋势：

• The Sail at Marina： 139宗交易中，67.6%录得盈利，32.4%亏损。三卧室单位的平均年化回报率仅0.04%，反映市场谨慎观望。
• Marina Bay Residences： 44宗交易中，77.3%录得盈利，22.7%亏损，受惠于其中心地段优势。
• Marina One Residences： 40宗交易中，仅25%盈利，72.5%亏损，2.5%打平，主要受2017年高入场价影响。
• Marina Bay Suites： 41宗交易中，仅7.3%盈利，高达92.7%亏损，大型豪华单位难以吸引家庭买家。

ABSD、缺乏适当配套设施，以及单位组合错配，造成市场脱节：为外国投资者或大家庭而建的公寓，未能满足本地家庭寻求实惠实用住宅的需求。然而，The Sail和Marina Bay Residences的盈利表现显示市场已见底部，本地买家可觅得价值，而ABSD的作用亦有助维持可负担的价格水平。One Marina Gardens通过提供均衡的单位组合和较低价位来解决这一问题，成功吸引本地家庭，强劲销售表现便是最佳证明。

贸易战挑战下的市场韧性

全球贸易战，尤其是美中之间的关税争端，引发了人们对供应链中断和通货膨胀的担忧，给房地产市场带来不确定性。尽管面临这些挑战，新加坡的核心区域，包括滨海湾，依然展现出非凡的稳定性。

One Marina Gardens的销售表现尤为亮眼，截至2025年4月，其937个单位已售出38%，平均售价为每平方英尺$2,953。这反映出强劲的本地需求，主要来自对新加坡稳定性充满信心的家庭和投资者。

这种韧性凸显了滨海湾作为避风港的吸引力，因为本地买家更看重长期价值而非全球波动。该项目的三卧室单位售价$2.45 million，专为家庭生活设计，深受买家青睐，表明市场在外部压力下依然蓬勃发展。

符合本地家庭需求的定价

由Kingsford Development开发的One Marina Gardens，定价专为本地家庭而设：

• 一卧室单位： $1.18 million（420平方英尺，每平方英尺$2,810）
• 两卧室单位： $1.8 million（646平方英尺，每平方英尺$2,786）
• 三卧室单位： $2.45 million（904平方英尺，每平方英尺$2,710）
• 四卧室单位： $4.45 million（1,647平方英尺，每平方英尺$2,702）

与早期开发项目高价推出大单位或主攻投资者的一卧和两卧单位不同，One Marina Gardens的三卧室单位售价$2.45 million，本地家庭负担得起。这个价格明显低于滨海湾的转售价格。下表对比了One Marina Gardens与市场平均值和最高值的总价，显示买家愿意为同类单位支付更高价格。

买家曾为Marina Bay Residences的三卧单位支付高达$4.85 million,The Sail则卖到$3.9 million,平均价格介于$2.7 million至$4 million之间。这明显高于One Marina Gardens的$2.45 million。早期项目的高价,四卧单位从$10 million到$19.35 million不等,令本地买家却步。相比之下,One Marina Gardens更平衡的定价吸引了家庭买家。

此外,较小单位如一卧室单位售价$1.18 million,与转售市场最高$1.82 million形成竞争,吸引年轻家庭和投资者。项目截至2025年4月已售出38%的销售数据,显示其符合本地需求,以家庭导向的规划愿景应对滨海湾夜间冷清的问题。

Marina South:让沉寂市镇重现活力

到2030年,Marina South旨在为滨海湾注入新活力,将其从夜间冷清的区域转变为充满生气、以家庭为本、限制车流的活力社区。城市规划包括打造10分钟生活圈,让居民和访客可轻松到达综合发展项目。这些项目将结合Marina South Park的绿色空间、活力零售中心和行人友好走廊,全部在短步行距离内。这种设计培养强烈的社区归属感。

规划强调精心配置的设施组合,以满足家庭需求,包括社区空间、医疗保健、托儿服务、新鲜食品杂货店和游乐区,如Marina South未来布局概念图所示。此外,One Marina Gardens周边土地将规划为面向家庭的住宅开发项目,配套社区空间和设施。这解决了该区域长期缺乏家庭友善设施的问题。

One Marina Gardens拥有937个单位，位于滨海南振兴计划的核心地段。该项目将提供宽敞的三卧室单位，面积达904平方英尺，并配备家庭导向的设施，包括：

• 家庭友善设计： 三卧室户型配有游乐场、家庭泳池和公共花园，旨在促进家庭凝聚力。
• 全新99年地契： 从2025年起算，地契年限远超The Sail（2002年）和Marina Bay Residences（2005年）。
• 海滨景观： 无遮挡的滨海湾金沙和滨海湾花园景致，提升家庭生活体验。
• 便捷连通性： 直通Marina South地铁站，通勤便利。
• 永续设施： 智能科技、无边际泳池和空中花园，迎合现代家庭生活方式。

通过引入家庭导向的设施，并善用周边土地开发新住宅和社区项目，One Marina Gardens有望将滨海南转变为一个充满活力、连贯一体的社区，解决目前滨海湾夜间冷清的问题。

投资与生活：机遇与风险

滨海湾市场展现出一个支撑价位，即使面临潜在亏损，需求依然持续。The Sail的售出单位中有67.6%实现盈利，三卧室单位的回报率仅为0.04%。这表明买家正在获取价值，家庭型单位的平均购入价约$2.7 million，进一步强化了One Marina Gardens三卧室单位售价$2.45 million的吸引力。

例如，The Sail一套1,500平方英尺的三卧室单位以$2.7 million售出，显示家庭买家愿意以可负担的价位投资滨海湾的尊贵地段。租金回报率进一步支持这一论点，滨海湾预计平均回报率介于3.7%至4.0%之间。具体而言，The Sail的回报率为4.0%，月租每平方英尺$6.88，而Marina Bay Residences的回报率为3.9%，月租每平方英尺$7.39。这些数据超越其他核心区域2.5%至3.5%的回报率。

此外,Marina Bay Residences 的一套900平方英尺三卧室单位月租金可达$7,500至$9,000,提供稳定的收入来源。预计到2030年滨海南区将完成转型,届时将有新住宅项目、零售选择和社区空间,资本增值潜力巨大,对家庭和投资者都极具吸引力。

然而,全球贸易战和关税引发的通胀等潜在风险仍需谨慎对待。尽管如此,新加坡市场的稳定性有助于缓解这些担忧。欲了解更多背景,请参阅我们的指南: 应对新加坡房地产市场的关税不确定性.

常见问题:把握滨海湾市场走向

60% ABSD如何重塑滨海湾?

60%的ABSD(额外买方印花税)遏制了外国买家,减少了投机资本。这有助于稳定本地家庭的购房价格,并增加了对家庭导向项目的需求,例如One Marina Gardens、即将推出的W Residences at Marina View等项目。

为何滨海湾过去对家庭缺乏吸引力?

滨海湾过去对家庭吸引力不足,主要是因为缺乏游乐场和社区空间等配套设施。此外,随着CBD上班族下班离开,该区域夜间较为冷清。早期项目侧重于超大型或投资者导向的单位,不太适合家庭居住。然而,One Marina Gardens正在解决这些问题,提供均衡的定价和设计。

在贸易战期间买房有风险吗?

One Marina Gardens达到38%的销售率显示出本地市场信心。不过,买家应在考虑新加坡稳定性和长期增长潜力的同时,也要留意全球风险。

One Marina Gardens为何是好投资?

三卧室单位售价$2.45 million,预计租金回报率为3.7%至4.0%,One Marina Gardens提供强劲的租金收入和升值潜力。此外,该项目拥有全新地契,并将受惠于滨海南区2030年的预期增长。

现在买房有什么风险?

虽然旧项目的亏损反映了市场波动性,但One Marina Gardens的市场定价合理、家庭导向明确,加上38%的销售率,有助于降低潜在买家的风险。以下是应对不确定性的指南: 应对新加坡房地产市场的关税不确定性.

滨海湾以家庭为本的未来

滨海湾转售市场出现亏损，主要原因包括60% ABSD（额外买方印花税）、缺乏适合家庭的设施，以及早期项目的单位配置不当。然而，这也标志着该区域正朝着更适合家庭居住的方向转型。此前夜间冷清的氛围正通过滨海南2030愿景重新焕发活力，该计划旨在引入充满生机的公园、零售空间以及专为家庭打造的新开发项目。

One Marina Gardens推出三卧室单位，售价244.5万元，正引领这一转型。尽管面临贸易战的不确定性，截至2025年4月已售出38%。凭借具竞争力的定价、预计3.7%至4.0%的租金回报率，以及强劲的增长潜力，该项目对家庭和投资者都极具吸引力。

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