关键要点
- 2026年第二季度约有490个百万组屋成交，占所有转售交易的7.8%，创下有史以来最高比例。
- 目前HDB转售最高纪录是Henderson Road 96A的一个五房式组屋，于2026年4月以172万8000新元售出。
- 大巴窑、红山和女皇镇在2026年第二季度的百万组屋交易中占主导地位，这与今年MOP期满供应量最大的市镇密切相关。
- 五房式和公寓型组屋构成百万成交的主体，但地点优越的四房式组屋也越来越多突破百万门槛。
- 2026年第二季度整体HDB转售价格连续第二个季度下跌，显示市场两极分化，高端市场走势偏离中位数。
百万组屋在新加坡转售市场已不再是罕见的异类。它们在2026年占交易比例创历史新高，尽管整体HDB转售价格指数近七年来首次悄然下滑。
这就是2026年新加坡组屋市场的矛盾现象。整体HDB转售市场正在降温，但高端市场却前所未有地火热。这种分裂画面——中位数走软与高价交易激增并存——几乎说明了价值集中在哪里，以及买卖双方现在面临的风险所在。
2026年HDB最新数据揭示百万组屋走势
关键数据证实市场确实出现两极分化。 HDB 快速估算显示转售价格走势已经逆转。根据ERA的评论，继2026年第一季度环比下跌0.1%之后，转售价格指数在2026年第二季度进一步下滑0.3%至202.7。值得注意的是，这是自2018年第三季度至2019年第二季度以来首次连续两个季度下跌。
然而百万成交活动却走向相反方向。2026年第二季度截至6月30日，再有491宗百万组屋交易录得，使上半年总数达到902宗，超过2025年同期的763宗。独立快速估算报告显示第二季度约有490个单位成交，占所有转售交易的7.8%，创下有史以来最高比例。
2025年全年基准数据清楚地说明了这一点。2025年共有1,594个组屋转售单位以100万新元或以上成交，创下历史新高，较2024年激增54%，但仅占该年所有转售交易的6.35%。国家发展部长徐芳达在国会指出，2025年约有6%的组屋转售单位成交价超过100万新元，并重申转售价格由市场力量决定，基于买卖双方的协议。
| 期间 | 百万元成交宗数 | 占转售交易比例 | 转售价格指数走势 |
|---|---|---|---|
| 2025年全年 | 1,594 | ~6.35% | +2.9%（全年） |
| 2026年第一季 | 412 | ~6.6% | -0.1%（环比） |
| 2026年第二季 | ~490 | 7.8%（创纪录） | -0.3%（环比） |
哪些市镇刷新百万组屋成交纪录
百万元组屋的地理分布仍然集中，但正在扩大。2026年第二季，成熟市镇继续占主导地位，大巴窑以66宗成交居首，其次是红山和女皇镇，分别录得65宗和64宗。值得注意的是，大巴窑和女皇镇也是今年MOP供应量最大的市镇之一，分别有1,594个和2,405个单位，因此较新的、价格潜力更强的组屋直接推高了高价位市场。
中位数价格也反映了同样的趋势。2026年第一季，三个市镇的五房式组屋中位数价格突破100万新元，分别是宏茂桥、红山和大巴窑，而女皇镇和大巴窑的四房式转售组屋中位数价格也达到100万新元。在女皇镇，67个转售四房式单位中有40个成交价至少100万新元；在大巴窑，102个转售单位中有52个为百万元成交。
绝对最高纪录现集中在大南部滨水走廊。2026年4月，位于96A Henderson Road的一个五房式单位以172.8万新元成交，每平方英尺约1,421新元，创下HDB转售史上新高。该单位位于City Vue @ Henderson，租契开始于2019年，剩余租期约92年。这打破了之前的纪录——2026年2月，92 Dawson Road的一个五房式单位以170万新元成交，这项纪录仅维持了不到三个月。
分布范围也在扩大。2026年6月，百万元成交出现在中部核心以外的众多市镇，从淡滨尼、勿洛到榜鹅、盛港和兀兰。这与我们在 组屋百万元单位现象中追踪的动态相呼应，即使中位数趋于温和，高端市场的稀缺性依然坚挺。
哪些房型可达百万元价位
面积与稀缺性是溢价的关键。2026年第一季度的412宗百万元组屋交易中，四房式单位占190宗，五房式143宗，执行公寓78宗，多代同堂单位1宗。纵观2025年全年的1,594宗交易记录，其中664宗为四房式，557宗为五房式，368宗为执行公寓，证实了大面积单位占主导地位。
| 单位类型 | 2026年第一季度百万元交易宗数 | 2025年全年交易宗数 |
|---|---|---|
| 四房式 | 190 | 664 |
| 五房式 | 143 | 557 |
| 执行公寓 | 78 | 368 |
| 多代同堂/其他 | 1 | 5 |
执行公寓是个特殊案例。由于HDB自1995年起停止推出新的执行公寓，供应量受限，因此其转售交易量一直保持平稳。这种稀缺性加上宽敞的使用面积，使得执行公寓的复式单位和大面积单位无论整体供应情况如何都能维持强劲价格。
2026年的新现象是刚满MOP单位的角色。在2026年第一季度的百万元交易中，至少有63宗（占15%）涉及剩余租约达94年或以上、刚满五年最短占用期（MOP）的单位，主要集中在Alkaff Courtview和Ang Mo Kio Court等较新项目。如果您拥有即将达到这个里程碑的组屋，我们的指南 组屋达到MOP后该怎么做 详细说明了 HDB组屋出售资格 规定中的时间安排和资格要求。
为何百万元组屋板块在市场降温时仍持续增长
三大结构性因素解释了这种背离现象。首先是满MOP供应量近乎翻倍：2026年预计共有13,480个单位满足MOP条件，比2025年的6,973个单位增加93.3%。这些屋龄较新的组屋，许多剩余租约超过90年，备受青睐，因为它们提供近乎全新的住宅，且无需等待BTO项目三到五年的建设期。
其次是相对价值论。在大众市场三卧室公寓均价维持在200万新元以上的情况下，售价约100万新元、面积大且地点优越的HDB组屋持续吸引买家，他们看到了相对价值，尤其是在目前房贷利率较低的环境下。我们关于 低于1.5%的房贷利率如何提升买家购买力 的分析解释了融资成本如何支撑这些升级购房决策。
第三，最优质房源的供应收紧。HDB较新的Plus和Prime组屋类别设有10年MOP期限，尚未产生任何转售库存，因此最抢手的中心地段在转售市场上仍供不应求。这正是我们在 HDB租约递减与Bala曲线专题中探讨的政策背景，剩余租约日益成为决定价值的关键因素。
买卖双方的机遇与风险
对于出售稀缺、地点优越组屋的卖家而言，机遇显而易见。2026年6月，成熟地段组屋价格环比上涨0.6%，而非成熟地段下跌0.3%，优质房源的卖家并未被迫降低要价。在替代选择稀缺的地区，跃层式公寓单位、大型多代同堂单位以及靠近地铁站的高楼层组屋仍能获得溢价。
风险同样值得重视。整体市场确实在走软，2026年上半年转售总量为12,553个单位，较2025年同期下降8.3%。有意购买百万元组屋的买家应仔细预算前期成本，包括对一套100万新元组屋约需缴纳S$24,600的买方印花税(BSD)，您可以使用我们的工具查询 印花税计算器 和官方 IRAS BSD时间表进行确认。融资须符合偿债率(MSR)规定，请查阅 MAS MSR和TDSR规则 在承诺前对您的预算进行压力测试。
- 机遇： 刚过MOP的组屋提供近乎全新的住宅，剩余租约90多年且可立即入住。
- 机遇： 相比200多万新元起的大众市场公寓，性价比优势保持了需求韧性。
- 风险： 百万元交易的持续增长集中在少数几个成熟地段，并非遍布整个市场。
- 风险： 整体指数走软加上供应上升，让买家在议价普通组屋时更具优势。
- 风险： 全球通胀和就业市场不确定性可能促使买家在2026年下半年更加谨慎。
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2026年至今售出了多少套百万元HDB组屋？
2026年上半年共成交902套百万元HDB组屋，其中第一季度412套，第二季度约490套。上半年总数超过2025年同期的763套，第二季度数字占所有转售交易的7.8%，创下历史新高。
新加坡史上最贵的HDB组屋是哪一套？
目前的历史纪录是City Vue @ Henderson的Henderson Road 96A座一套五房式组屋，于2026年4月以172.8万新元成交，每平方英尺约S$1,421。它打破了此前由Dawson Road 92座在2026年2月创下的170万新元纪录。
哪些HDB市镇拥有最多百万元组屋？
大巴窑、红山和女皇镇在2026年第二季度领跑百万元组屋交易，分别录得66宗、65宗和64宗成交。这些市镇今年也有大量达到MOP的组屋供应，为转售市场注入更多高价值单位。
四房式组屋是否已突破百万元大关？
是的。2026年第一季度，四房式组屋成为百万元交易中占比最大的类别，共录得190宗成交，而女皇镇和大巴窑的四房式组屋中位价已突破100万新元。高楼层、长剩余屋契、中央地段及靠近地铁站是主要推动因素。
2026年HDB转售价格会持续下跌吗？
转售价格指数在2026年已连续两个季度下滑，但分析师认为这是温和调整而非大幅回调。大多数全年预测都集中在小幅波动范围内，因为达到MOP的组屋供应量增加近一倍，加上大量BTO项目陆续完工，预计价格将保持大致稳定而非崩盘。
2026年的百万元组屋故事归根结底是关于分化，若单凭全岛指数平均值来做决策可能会误导方向。无论您是坐拥碧山罕见公寓式组屋的卖家、打算升级购买地铁转换站附近刚达到MOP单位的买家，还是试图在疲软市场中评估合理价值的购屋者，真正重要的数据都取决于您所在市镇、房型、楼层和剩余屋契等超本地化因素。如果您希望获得独立、数据为本的分析，了解这些趋势如何适用于您的具体单位或候选清单，欢迎联系PropertyNet.SG团队，进行个性化、零压力的咨询。