关键要点
- 优地段组屋需缴付9%津贴回扣，增益组屋则介于6%至8%，按转售价或估价（以较高者为准）计算。
- 津贴回收是根据最终转售价计算，而非原BTO购买价，因此随着组屋升值，回收金额也会增加。
- 津贴回扣仅适用于直接向HDB购买的组屋，转售增益或优地段组屋的买家再次转售时无需重复缴付。
- 增益和优地段组屋附带10年MOP限制及整套出租禁令，属于长期自住房产而非投资工具。
- HDB会在每次推出项目时根据所提供的额外津贴设定具体回扣比率，因此各项目的比率会有所不同。
专家观点： 优地段组屋需缴付9%津贴回扣，增益组屋则介于6%至8%，按转售价或估价（以较高者为准）计算。由于该百分比是按您最终的售价而非购入价计算，实际金额会随着组屋增值而增加，因此应将增益或优地段组屋视为10年以上的长期住所，而非快速升级的跳板。
2026年HDB津贴回扣的实际含义
新加坡公共住房系统一直致力于在保持组屋可负担性的同时，限制过高的转售获利。在标准、增益和优地段框架下，HDB津贴回扣是针对优越地段组屋实现这一目标的核心机制。 根据HDB, 当您转售或转让从HDB购买的增益或优地段组屋时，必须将转售价的一定百分比退还给HDB.
其中的逻辑很简单。 增益和优地段组屋位于热门地段，自然具有较高的市场价值，因此定价时提供额外津贴，以确保更多收入群体能够负担。回扣机制在您最终套现时收回该额外公共津贴的一部分。
更关键的是, 津贴回扣百分比根据该组屋所获得的额外津贴幅度而定，具体金额会在每个增益或优地段项目推出时公布。这就是为什么同一市镇的两个组屋单位可能有不同的回扣比率。新分类仅适用于2024年10月销售活动起推出的BTO项目，较早期的组屋不受影响。
优地段和增益组屋的回扣金额是多少？
标题范围是6%至9%,但并非所有项目统一适用。Prime（黄金地段）项目位于区间顶端,Plus（优越地段）项目则根据地点优势阶梯式调整。Prime组屋的津贴追回额定为转售价的9%,Plus组屋介于6%至8%之间,HDB表示追回比例可能随每批BTO推出而调整。
| 单位类型 | 津贴追回 | MOP | 全屋出租 |
|---|---|---|---|
| Prime(黄金地段) | 转售价或估值的9% | 10年 | 不允许 |
| Plus(优越地段) | 转售价或估值的6%至8% | 10年 | 不允许 |
| Standard(标准) | 0% | 5年 | MOP过后允许 |
一项重要的技术细节: 当HDB评估需要进行估值时,津贴追回额按估值或转售价计算,以较高者为准。您无法通过账面压低售价来减少追回金额。
为何津贴追回按转售价而非购买价计算
这是大多数买家忽略的要点。百分比适用于您最终的售价,而非您在抽签时向HDB支付的优惠价格。以一套Plus组屋为例,购入价S$580,000,十年后以S$820,000售出。6%的追回额等于S$49,200,按S$820,000的售价计算,而非您当初支付的S$580,000。随着组屋增值,追回的绝对金额也随之攀升。
津贴追回也是首次转售时的一次性扣除,从总转售价中扣减,不会因持有期而递减。第11年售出与第30年售出适用相同百分比。如果您正在规划数字,我们的 HDB售屋收益计算指南 详细说明这笔扣除如何与您的未偿贷款和CPF退款并列计算。
津贴追回不适用的情况
如果您是在转售市场而非直接从HDB购买Plus或Prime组屋,则无需支付津贴追回。 HDB已确认,如果您在公开市场购买转售Plus或Prime组屋,出售时无需支付津贴追回,但10年MOP、全屋出租禁令和买家资格规定仍然适用。津贴追回针对的是首位获得津贴的业主,而非永久附着于该组屋。
隐藏层面:CPF退款叠加在津贴追回之上
津贴追回并非售出时唯一的扣除项目。它叠加在您的标准CPF归还义务之上。您从CPF普通户头提取用于支付首期和月供的金额,加上本应赚取的累积利息,必须在售出时退还到您的CPF户头。
实际上，你的售屋所得会先扣除津贴回扣，然后偿还未偿贷款，再退还CPF本金和累积利息，最后才有现金到手。对于计划将所得用于升级私宅的家庭而言，这个顺序很重要。我们对 使用CPF购买第二套房产 和官方 CPF购屋使用指南 都值得在做决定前仔细阅读。
2026年购买Plus或Prime组屋的机遇与风险
独立解读这个框架意味着诚实地权衡两面，而不是将回扣视为交易破局者或无关紧要的问题。
投资机遇：
- 你以津贴价格买入真正更好的地段，拥有全新99年地契，其保值能力优于附近较旧的转售组屋。
- 即使扣除6%至9%的回扣，十年间持续增值仍可带来可观的净收益，尤其是在中央或交通便利的地区。
- 转售收入顶限和租赁限制减少了投机人群，有助于长期维持更稳定的自住需求。
不应忽略的风险：
- 10年MOP将你锁定的时间是标准组屋的两倍，延迟了任何迁入私宅或更大房屋的计划。
- 整套出租禁令移除了关键的收入杠杆，你无法通过租赁充分变现黄金地段。
- 转售需求在结构上较窄，因为收入超过S$14,000顶限的高收入买家被排除在外，这可能会抑制其相对于同区私宅的升值潜力。
- 回扣率可能在未来项目中调整，因此务必查看你的项目具体百分比，而非假设标题数字。
如果你的长期目标是迁入私宅，值得及早研究相关规则。我们关于 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 以及更全面的 组屋升级至执行共管公寓指南 的文章说明10年锁定期如何重塑时间安排。你也应了解 等待VERS往往导致平行搬迁或缩小居住面积的决定,而非直接升级,尤其在计入 以及 TDSR和LTV限额 如何影响下次购屋的负担能力。
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2026年Prime组屋的HDB津贴回扣是多少？
Prime组屋的津贴回扣为转售价或估值（取较高者）的9%。以售价100万新元的组屋计算，就是9万新元在偿还贷款和退还CPF前先返还给HDB。
每个Plus组屋的回扣都一样吗？
不一样。Plus组屋的回扣率介于6%至8%之间，取决于具体项目地段的吸引力，HDB会在每个项目推出时设定确切数字。务必查看你的项目标明的百分比，而非假设最低费率。
如果我购买转售Plus或Prime组屋，需要支付回扣吗？
不适用。补贴回收仅适用于直接从HDB购买的组屋。如果您在公开转售市场购买Plus或Prime组屋,出售时无需支付补贴回收款,但10年MOP、整套出租禁令和买家资格限制依然适用。
补贴回收是按我的买价还是卖价计算?
按您最终的转售价或估值(取较高者)计算,而非当初的BTO购买价。随着组屋在10年MOP期间增值,补贴回收的金额也会随之上升。
持有组屋越久,补贴回收会减少吗?
不会。补贴回收不会随时间递减,并且仅在首次转售时征收一次。无论您在第11年还是第30年出售,适用的百分比都相同。
Plus和Prime组屋的补贴回收机制不应成为完全回避这类组屋的理由,但确实需要您对净收益、CPF归还额和实际持有年限有清晰认识。每个家庭在纳入贷款余额、累计CPF利息和下一步计划后,账目都会有所不同。如果您正在权衡Plus或Prime抽签与标准组屋之间的选择,或试图估算补贴回收如何影响日后升级公寓的计划,PropertyNet.SG团队可以为您详细计算,并提供独立、无压力、量身定制的建议。在做出这个长达10年的决定之前,欢迎联系我们进行个性化咨询。