8@BT：步行两分钟到美世界地铁站， 四卧室单位供应紧张
多数武吉知马新楼盘卖的是区域概念。8@BT卖的是到地铁站的距离。项目地点位于 Bukit Timah Link 是最靠近的新私宅地址 Beauty World地铁站 的新私宅项目。该站位于市区线上，按发展商测量步行仅需两分钟，并将紧邻 Beauty World 综合交通枢纽 ，该枢纽连同Bukit V商场预计于2028年左右开放。Bukit Sembawang以2亿元投得该地段，为五个标书中的最高价，较第二高标价高出15.7%，并于2024年9月推出158个单位，平均售价每平方英尺2,719元。首个周末售出超过半数。之后步伐放缓。两年过去，销售率为76.6%，而市场反应最慢的户型，恰恰是如今家庭买家最需要的类型。
采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。
为何选择 评分
余货表呈现真实的倒挂现象：四房式单位 $2,508 的售价低于两房式的每平方英尺2,574元底价，更远低于一房式的每平方英尺2,849元底价。对家庭买家而言，这是真正的价值。但折扣理由同样真实。99年租约的三房式单位要价每平方英尺2,540至2,706元，与同区永久地契项目如Forett和The LINQ @ Beauty World的转售价相比，折扣幅度不大。地价为每平方英尺楼面地价1,343元，较第二高标价高出15.7%，因此成本基础留给发展商的空间有限。此外，8@BT属于 统一测量前的项目：其分契面积仍包含冷气机台，因此其每平方英尺售价看起来低于统一测量后推出的项目，但实际可用空间相同。
该地段没有任何新公寓比它更靠近Beauty World地铁站，武吉知马学府地带更添优势：培华长老会小学在1公里内， 卫理女校、南洋女中、华侨中学和国家初级学院则在更外围范围内，长真南和春田美食街也近在咫尺。产品配置对精品公寓而言相当到位，从25米长的采石池泳池（Quarry Pool）、日式浴缸（Furo Bath）到智能家居配置一应俱全。不足之处：在49,634平方英尺地段上建158个单位，属于高密度精品盘，设施甲板因而较为紧凑而非宽敞；项目本身没有独立的商业裙楼；而且周边地段在交通枢纽和商场竣工前，仍将是施工现场。
少有地区能像这里一样同时迎来如此多重大发展项目。 Beauty World 综合交通枢纽 ，Bukit V商场预计2028年前后开业，附近规划新民众俱乐部、巴刹熟食中心和图书馆， Bukit Timah Turf City 正改建为大型综合社区，仅一站之隔，而 King Albert Park将在2032年前成为跨岛线转换站（DT6/CR15），距离项目仅一个地铁站。土地市场已对这条走廊重新定价：2025年Turf City地段成交价达每平方英尺地价$1,410和$1,625，而8@BT在2022年仅$1,343。需注意的是，同样的Turf City开发将在未来十年为这条走廊增添数千套竞争新房源，且地契为99年。
这个158单位的精品项目意味着转售时只有少数内部竞争者，而武吉知马地铁站旁的房源一直稀缺。但销售记录是诚实的对照：首发周末售出83套后，接下来两年仅售出约38套，平均每月约1.6套。 29套四卧室单位中有21套未售出，因此今天可售的户型正是市场接受最慢的，这种模式往往在转售时重现。这里的转售市场以永久地契为主，而开发商在2022年底获得地块后的五年ABSD豁免期将在2027年底到期，这可能使清盘定价正好在首批转售单位出现时进入市场。
什么是 8@BT？
8@BT是一个 位于第21区武吉知马巷6号和8号的158单位项目，由两栋20层高塔楼组成，设计单位为 Arc Studio Architecture + Urbanism 及P&T Consultants。开发商为 Bukit One Pte Ltd开发，隶属于 （百腾置地），这家上市开发商曾打造Luxus Hills、Nim Collection、8 St Thomas和The Atelier等项目。该49,634平方英尺的政府售地计划地块得标价为 2亿元，每容积率尺价约1,343元，为2022年11月标期结束时五份标书中最高，比永泰控股的1.729亿元高出15.7%。地契为 从2023年2月13日起99年.
该项目于 2024年9月21日和22日 售出 83个单位，约52.5%，平均尺价2,719元，起价2,530元。这是当年较佳的新盘开售成绩之一，优于7月份Kassia的52%，但逊于3月份Lentor Mansion的75%。预计TOP日期为 2027年第四季度；销售文件中的合同日期为空置交屋日期 2028年11月30日 ，法定完成日期为2031年11月30日。
剩余单位与 价格
简单来说：小户型和中户型已售清,大户型尚未售完。截至2026年9月8日：
| 类型 | 已售出 | 可用 | 总计 |
|---|---|---|---|
| 一卧室 | 30 | 2 | 32 |
| 2卧房 | 38 | 10 | 48 |
| 3卧房 | 45 | 2 | 47 |
| 4卧房 | 8 | 21 | 29 |
| 顶层豪宅 | 0 | 2 | 2 |
| 总计 | 121 | 37 | 158 |
现有单位售价,按卧室数量分类： 一卧室 $2,849至$2,954 psf（$1.473M至$1.527M）, 两卧室 $2,574至$3,117 psf（$1.904M至$2.206M）, 三卧室 $2,540至$2,706 psf（$2,817M至$3.350M），并且 四卧室 $2,508至$3,332 psf（$3,732M至$5.308M）。顶层豪宅价格需询价。
从这些数字可以看出两点。首先, 每平方尺价格呈倒挂：项目中最便宜的每平方尺价格出现在四卧室单位,而最贵的则在一卧室。这在总价受限的市场中很正常,而这正是大户型买家的优势所在。其次,从计算可以识别出剩余的两个三卧室单位：$2,817,000、$2,540 psf的是 1,109平方尺Type C2户型，而 $3,350,000，每平方英尺 $2,706，是 1,238平方英尺 C4户型。如果您想在这里购买三卧室单位，这就是全部选择。
有一点定义上的说明，诚实的比较必须考虑： 8@BT 是统一标准前的项目。其规划早于 URA 2023年6月统一建筑面积定义之前，售楼手册的平面图注释确认所标示的面积 包含冷气机台、阳台和私人封闭空间。较新的楼盘将冷气机台排除在可售面积之外。这使得 8@BT 的标称每平方英尺价格比统一标准后的项目低，但实际可居住空间相同，因此部分价值优势是真实的，部分则是计算方式差异。应以总价对比平面图，而非跨两种标准比较每平方英尺价格。
项目 概况
- 项目名称： 8@BT
- 发展商： Bukit One Pte Ltd (201831985K)，Bukit Sembawang Estates Limited 子公司。房屋发展商执照 C1487
- 建筑师： Arc Studio Architecture + Urbanism，与 P&T Consultants 合作
- 位置： 新加坡武吉知马联路6号和8号，邮区589943和589944，第21区（武吉知马上段）
- 地契： 99年地契，自2023年2月13日起
- 地段: 政府售地得标价 $200M，约每平方英尺地价 $1,343；地段面积49,634平方英尺，容积率约3.0；五个标书中最高价，比第二高出15.7%
- 项目规模： 158个住宅单位分布于两栋20层高楼
- 户型组合： 32个一房式单位（517至592平方英尺）、48个两房式单位（624至829平方英尺）、47个三房式单位（1,001至1,270平方英尺）、29个四房式单位（1,356及1,593平方英尺）及2个顶层豪宅单位
- 设施： The Quarry设有25米采石场泳池、滑水池、平台及日式浴池；The Clubhouse设有起居室、会议室及健身房；The Rainforest设有健身泳池、日光浴草坪及感官步道；The Campsite设有烧烤亭、露营场及儿童游乐场
- 智能与环保： 智能空调控制、电子门锁、智能网关、智能包裹及预约系统；公共区域设电动车充电设施及太阳能板
- 交通便利性： 步行约2分钟可达美世界地铁站（DT5）、3分钟可达未来的综合交通枢纽；金文泰地铁站距离一站，预计2032年成为跨岛线转换站；武吉知马高速公路及泛岛高速公路就在附近
- 学校： 培华长老会小学 在1公里内；卫理女校、南洋女中、华侨中学、国家初级学院和莱佛士女子小学则在更外围范围内；义安理工学院和新加坡管理学院（SIM）车程不远
- 推出时间： 2024年9月21至22日，83个单位（52.5%）售出，平均售价每平方英尺$2,719，起价每平方英尺$2,530
- 现况（2026年9月8日）： 158个单位中已售121个（76.6%），余37个单位，0个保留单位
- 时间表： 预计2027年第四季度TOP；2028年11月30日前腾空交付，2031年11月30日前法定完成
为何选择 地点 详情
Bukit Timah Link是Jalan Jurong Kechil旁的一条短小尽头路，而其全部价值就在于尽头处的项目。 Beauty World地铁站位于市区线上，步行约两分钟即可到达，从这里出发，四站可达植物园，六站到Newton，一趟列车直达Bugis和中央商业区。未来 Beauty World 综合交通枢纽，正在The Reserve Residences的Bukit V商场内兴建的空调巴士转换站，距离约三分钟，预计2028年左右启用。对于原本在武吉知马需要两辆车的家庭来说，这个距离就是卖点。
周边环境说明一切。 武吉知马自然保护区、Rifle Range自然公园、新加坡采石场及24公里长的 铁道走廊 均在步行或短途骑行范围内，受保留的武吉知马火车站和前福特汽车厂为该区域增添了少数郊区才有的历史文化底蕴。日常生活围绕着Cheong Chin Nam路、Chun Tin Road和Lorong Kilat美食街，以及Beauty World Centre和武吉知马广场展开。这里的名校带是西部最集中的： 1公里内有培华长老会小学，更大范围内还有美以美女校、南洋女中、华侨中学、国家初级学院和莱佛士女子小学。
小一报名规则变更，2026年9月10日： 培华长老会小学是MOE在2027年小一报名活动中纳入双轨制的12所学校之一。在第2C阶段，学额将在住家距离2公里以内和2公里以外的家庭之间平均分配，两个轨道内都没有1公里优先权，因此住家距离培华1公里以内不再比1公里至2公里之间更有优势。距离优先权仍适用于第2A和第2B阶段。更大范围内的美以美女校小学部和莱佛士女校小学部也在名单上。由于合约规定在2028年11月30日前交付空置单位，8@BT地址应符合MOE目前针对2027年报名活动的两年期限。详阅 2027年小一新规对名校周边房产的影响.
接下来还有未来发展。 Bukit Timah Turf City 正被重建为集住宅、文化遗产和10分钟生活圈于一体的新市镇，就在地铁下一站，政府已售出三幅地段。这些地皮招标真实反映了这条走廊的发展方向： 第一幅Dunearn Road地段每平方英尺地价$1,410，第二幅$1,625 ，在2025年，而Bukit Sembawang在2022年于此支付的地价为每平方英尺$1,343。这条走廊的土地定价已高于8@BT购入时的水平，这对现有项目是利好。同时也意味着大量新盘即将涌入。
产品 与设施
对于一个仅158单位的项目，设施清单出乎意料地长，主要因为是叠层设计。地下一层设有 The Quarry度假核心区，配备25米Quarry泳池、滑梯泳池、休闲平台、淋浴间和 Furo Bath，旁边还有 The Clubhouse ，内含起居室、会议室和健身房。首层设有 The Rainforest，设有健身泳池、日光浴草坪和感官步道，以及 营地，设有游乐场、烧烤亭和露营场地。所有住宅配备智能空调控制系统、数码门锁、智能网关、智能包裹及设施预订功能，整个项目还装配了电动车充电设施，公共区域由太阳能板供电。
户型图： 仍可购买的户型
十张平面图，涵盖截至2026年9月8日仍在售的所有户型。四卧室和顶层公寓布局放在最后，因为需要深入了解。
投资 案例
看涨理由是地段优势且持久。不会有新项目能建得更靠近美世界地铁站，交通枢纽和商场将在2028年左右、接近TOP时落成，Turf City将重建其后方走廊，而加冷亚逸公园将在2032年成为双线转换站，仅一站之隔。同一走廊的地价现已比该地段当初成本高出5%至21%。一个158单位的项目在转售时几乎没有内部竞争，现在出手的买家可优先选择72%尚未售出的四卧房单位，而且是项目内最低的每平方英尺价。要将付款进度配合2027年第四季度TOP，请使用 分期付款计算器.
看跌理由是销售速度和地契。周末售出52%后，两年内平均每月仅售出约1.6个单位，反映市场喜欢地段但对价格犹豫。四卧房单位$3.73M至$5.31M的总价是原因：在这个价位，武吉知马买家会开始比较永久地契项目，而Forett、The LINQ和Mayfair系列项目给了他们选择。发展商也有时间压力：2022年底取得地段的五年ABSD（额外买方印花税）豁免期将在2027年底到期，而接近达标的宽限要求至少售出90%，即还需卖出21个单位。这对现在的买家是议价筹码，但对日后首个转售基准是风险。
谁适合8@BT 适合谁
首先，武吉知马少车族家庭。如果步行两分钟到Beauty World地铁站和即将建成的交通枢纽能真正改变您家庭的生活方式，那么这个地段没有其他新楼盘能做到这一点。
其次，寻求选择和议价空间的四卧房家庭买家。29套大单位中有21套尚未售出，是项目中最低的每平方英尺价格，而且发展商正赶着截止期限。这种组合不会持续太久。
第三类，培华长老会小学学区内想要换购的家长，希望购买全新住宅而非同一1公里范围内二十年楼龄的转售单位。从2027年报名活动起，培华已纳入MOE的双轨制，因此在第2C阶段，重要的分界线是2公里，而非1公里。
不太适合坚持永久地契的买家、需要已售罄小单位的收益优先投资者，以及需要即刻安静环境的买家——因为这个地段未来两年左右仍将处于施工状态。
相关评测： 有关Beauty World地段另一侧的项目，请参阅 The Sen 位于De Souza Avenue的项目；有关同一条市区线沿线自然景观区，请参阅 Narra Residences 位于Dairy Farm Walk的项目，或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
什么是8@BT，还剩多少单位？
8@BT目前单位售价多少?
8@BT距离美世界地铁站有多近?
8@BT推出时销售情况如何?为何后来放缓?
8@BT是协调措施实施前的项目吗?
为什么评分是选择性买入而非强力买入？
8@BT的主要风险是什么？
新加坡金管局的 总结
8@BT拥有Beauty World片区最佳的地段定位，周边走廊正按照已公布的时间表重建至2032年。过去两年市场告诉我们的是：地段获得认可，但价格仍在协商中，尤其是大户型。这就是 选择性买入 79/100 在此的意义。对于寻找四房单位的家庭买家而言,这是目前新加坡最值得关注的供需平衡图表之一:29个单位中有21个未售出,项目中最低的每平方英尺价格,可优先选择朝向和楼层,而且发展商面临截止期限。对于看重永久地契或希望看到定价获得市场认可的买家来说,同一张图表反而是等待的理由。在做决定之前,不妨从样板房走到Beauty World地铁站闸门。两分钟的步行距离,要么就是全部理由,要么根本不算什么。
本文信息基于开发商于2025年11月20日发布的宣传册、开发商于2026年9月8日提供的销售图表及余额定价，以及公开报道的数据（包括政府售地计划招标结果、推出报道和预计TOP日期），如有更改，恕不另行通知。单位供应情况与售价持续变动，请在做出决定前确认最新状态。PSF价格以开发商图表所示为准，各单位有所不同。余下两个3卧室单位的类型识别是我们根据公布的价格和PSF范围进行的自行推算，并非开发商声明。单位面积为约数，包括冷气机架、阳台及私人封闭空间（如适用），以最终测量为准。效果图仅为艺术构想，实际建成项目可能有所差异。步行和交通时间因路线和步速而异。请在做出任何购买决定前向官方销售团队核实所有数据、规划和时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。请在承诺购买前咨询您的银行、律师及持牌房产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分是PropertyNet.SG根据/insider-benchmark/公布的框架独立给出的观点，与开发商无关联或赞助关系。